Question 1

Quel est le prix de l'immobilier à Saint-Leu (La Réunion) ?

Accepted Answer

D'après les données DVF/DGFiP, le prix médian se situe à 5 147 EUR/m2 à Saint-Leu, avec une moyenne légèrement supérieure à 5 246 EUR/m2 — un écart faible qui signale une distribution relativement homogène. La fourchette interquartile donne une image plus fine : le quart des biens les moins chers se négocie en dessous de 2 957 EUR/m2, et le quart le plus cher au-dessus de 5 049 EUR/m2. Cet écart entre P25 et P75 est considérable — presque du simple au double — et reflète une hétérogénéité réelle du parc, probablement entre des biens en périphérie ou en moins bon état et des biens mieux situés ou récents. À noter : la médiane brute (5 147 EUR/m2) dépasse le P75 (5 049 EUR/m2), ce qui suggère un nombre non négligeable de transactions à très hauts prix qui tirent la distribution vers le haut. Le marché des appartements ressort à 4 696 EUR/m2 et celui des maisons à 3 977 EUR/m2 — une inversion par rapport à ce qu'on observe en métropole, où la maison prime souvent sur l'appartement. Ici, la maison individuelle est moins chère au mètre carré que l'appartement, probablement parce que beaucoup de maisons sont plus grandes et situées dans des zones moins denses. Sur 688 ventes enregistrées dans la période DVF, le volume est suffisant pour que les données soient statistiquement solides. Ce n'est pas un marché anecdotique où quelques transactions rares fausseraient la lecture. Pour un acheteur, le repère opérationnel est le suivant : sous 3 000 EUR/m2, vous êtes dans le bas du marché local — vérifiez l'état du bien et son accessibilité. Entre 4 700 et 5 200 EUR/m2, vous êtes dans la norme. Au-delà, vous payez une prime : elle doit se justifier par la qualité constructive, la vue, ou la rareté du bien.

Question 2

Les prix de l'immobilier montent-ils ou baissent-ils à Saint-Leu ?

Accepted Answer

Sur les douze derniers mois, les prix ont progressé de 1,93 % à Saint-Leu. C'est une hausse modérée, inférieure à l'inflation courante, ce qui signifie qu'en termes réels — c'est-à-dire en pouvoir d'achat constant — le marché est quasi stable, légèrement en recul. Ce n'est ni une envolée ni un effondrement : c'est un marché qui se maintient sans accélération notable. Pour un acheteur, cette stagnation réelle est une donnée neutre à légèrement favorable : il n'y a pas d'urgence à signer sous pression, et la marge de négociation existe, notamment sur les biens qui stagnent depuis plusieurs mois. Pour un vendeur, ce contexte impose une discipline de prix : surpricer, c'est rester sur le marché. La tendance ne porte pas les biens mal présentés ou surestimés. Pour un investisseur avec un horizon long (8 ans et plus), une progression nominale autour de 2 %/an sur un marché à fort taux de propriétaires (67,5 %) et en légère croissance démographique (+3,64 % sur cinq ans) représente un plancher, pas un plafond — mais rien ne garantit une accélération. Le risque de correction reste limité tant que la demande locale reste soutenue par la démographie et l'emploi local, mais le taux de chômage très élevé (31,2 %) est un frein structurel à surveiller.

Question 3

Faut-il acheter à Saint-Leu maintenant ou attendre ?

Accepted Answer

La réponse honnête dépend de votre profil, pas d'un 'bon moment' universel. Voici les éléments concrets pour décider. Le marché progresse faiblement (+1,93 %/an), sans signal de surchauffe ni de correction imminente. Attendre six ou douze mois ne vous fera pas économiser substantiellement, mais ne vous fera pas non plus rater une envolée. Le contexte local présente des signaux contrastés. D'un côté, des facteurs de soutien : une population en hausse (+3,64 % sur cinq ans), un taux de propriétaires élevé (67,5 %, ce qui signifie que la propriété est une norme culturelle forte sur ce territoire), et un tissu économique actif avec plus de 1 000 créations d'entreprises sur douze mois. De l'autre, des fragilités structurelles que tout acheteur doit regarder en face : un taux de pauvreté de 35,7 %, un taux de chômage de 31,2 %, et un revenu médian de 17 720 EUR/an — soit un marché où la demande solvable est structurellement contrainte. Ce profil socio-économique limite mécaniquement la capacité du marché à soutenir des hausses de prix fortes sur le long terme. Pour une résidence principale avec un horizon de détention de huit ans ou plus : acheter maintenant est défendable, à condition de négocier sur la base des prix réellement constatés (DVF/DGFiP) et non des prix affichés. Pour un horizon court (moins de cinq ans) : la faible tendance haussière ne couvre pas les frais de transaction — le risque de revendre sans plus-value nette est réel. Pour un investissement locatif : voir la question dédiée, les indicateurs socio-économiques imposent une prudence particulière.

Question 4

Investir dans l'immobilier locatif à Saint-Leu, est-ce rentable ?

Accepted Answer

Le marché locatif de Saint-Leu appelle à la prudence, et les données permettent d'en comprendre les raisons précisément. Le marché est classé 'détendu' avec un indice de tension de 25 sur 100. En termes concrets, cela signifie que l'offre locative n'est pas sous pression : les candidats locataires ne se battent pas pour un logement, et un bien vacant ne sera pas reloué en quelques jours. Ce contexte rend le risque de vacance locative plus élevé qu'en marché tendu. Le taux de vacance Lovac est de 6,19 %, ce qui confirme qu'une part non négligeable du parc est déjà inoccupée. Pour un investisseur, cela se traduit directement sur la rentabilité : des périodes sans loyer sont à intégrer dans le calcul, pas à ignorer. Sur le plan socio-économique, les chiffres sont brutaux : revenu médian à 17 720 EUR/an, taux de pauvreté à 35,7 %, taux de chômage à 31,2 %. Ce profil signifie que le vivier de locataires solvables sans aide est limité. Cela n'interdit pas l'investissement, mais cela conditionne la stratégie : les dispositifs d'aide à la personne (APL, AL) jouent un rôle important dans la solvabilisation des locataires, et les loyers de marché sont structurellement plafonnés par les revenus locaux. À 4 696 EUR/m2 pour un appartement, le rendement brut dépend entièrement du loyer réellement constaté — une donnée que nous ne pouvons pas inventer. La règle absolue avant tout achat locatif ici : vérifier le loyer réel pratiqué sur des biens comparables (via des annonces actives ou la base de données locale de l'ADIL 974), et non un loyer théorique calculé à partir de référentiels métropolitains. Un rendement brut de 5 % peut rapidement descendre à 3 % nets charges, vacance et fiscalité déduits.

Question 5

Saint-Leu est-elle exposée à des risques naturels ?

Accepted Answer

Oui, et l'exposition est réelle sur plusieurs natures de risques. Le risque d'inondation est identifié sur la commune. À La Réunion, ce risque est aggravé par l'intensité des épisodes pluviométriques cycloniques, potentiellement parmi les plus forts au monde. Certaines zones de la commune peuvent être exposées à des crues rapides et à des coulées de boue, phénomènes qui peuvent survenir avec très peu de préavis. Le risque sismique est classé en zone 2 (faible selon l'échelle nationale française à cinq niveaux), ce qui correspond au niveau usuel pour une partie du territoire réunionnais — à intégrer sans dramatiser, mais à ne pas ignorer lors du choix du type de construction. Le risque retrait-gonflement des argiles (RGA) est en revanche non identifié sur la commune, ce qui est une donnée favorable pour la structure des fondations. Pour tout achat à Saint-Leu, la consultation de l'État des Risques et Pollutions (ERP) à la parcelle exacte est obligatoire et indispensable : le risque inondation n'est pas homogène sur l'ensemble du territoire communal, et certaines parcelles sont dans des zones réglementées (Plan de Prévention des Risques / PPR) qui peuvent restreindre les possibilités de construction ou de modification du bien, et influer sur les conditions d'assurance. Ne pas vérifier l'ERP avant signature de compromis, c'est prendre un risque juridique et patrimonial évitable. Les données de risque sont disponibles sur georisques.gouv.fr à l'adresse exacte du bien.

Question 6

Vivre à Saint-Leu : quelle est la réalité socio-économique pour un acheteur ?

Accepted Answer

Saint-Leu compte 36 163 habitants avec une croissance démographique de +3,64 % sur cinq ans, ce qui traduit un territoire qui attire ou retient sa population — un signal a priori positif pour la stabilité du marché immobilier. Mais les indicateurs socio-économiques dressent un tableau difficile qu'un acheteur sérieux ne peut pas écarter. Le revenu médian des ménages est de 17 720 EUR par an — environ 1 477 EUR par mois. C'est un niveau structurellement bas, très en dessous des médianes métropolitaines, qui reflète la réalité économique d'un territoire ultramarin marqué par la dépendance aux transferts sociaux. Le taux de pauvreté atteint 35,7 % et le taux de chômage 31,2 % — des niveaux qui ne sont pas des anomalies conjoncturelles mais des constantes structurelles du territoire. Pour un acheteur, ces données ont des implications concrètes. Elles plafonnent la demande solvable locale, ce qui modère les perspectives de hausse des prix sur le long terme. Elles renforcent aussi la pertinence d'une sélection rigoureuse du bien : dans un marché où le pouvoir d'achat médian est contraint, les biens qui se valorisent sont ceux qui répondent à une demande solvable spécifique (cadres, fonctionnaires, retraités métropolitains). Le score de localisation est de 37 sur 100 et le score de sécurité de 62 sur 100 — ce dernier indique un niveau de sécurité moyen. Pour les équipements, les données disponibles ne permettent pas de détailler précisément les scores de santé, éducation et commerces. En revanche, le score de transport est élevé à 80 sur 100, ce qui est un atout réel pour l'accessibilité quotidienne. Le tissu entrepreneurial est actif (6 575 établissements, 1 006 créations sur douze mois), ce qui signale une économie locale vivante malgré les difficultés structurelles.

Type de bien	Prix médian /m²	P25 — P75
Appartement	4 696 €	—
Maison	3 977 €	—
Tous biens (médian)	5 147 €	2 957 — 5 049 €

Marché immobilier à Saint-Leu (97416) — Prix, DPE, risques 2025

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