54 transactions DVF analysées, prix médian 2 094 €/m², indice de tension ITIC 44/100. Données croisées DGFiP, ADEME, IGN, INSEE et CSTB — sources publiques officielles.
Données DVF arrêtées au 31/12/2025 (millésime 2025).
Saint-Élix-le-Château est une village rurale de 933 habitants répartis sur 10,6 km², située dans le département 31 en région Occitanie à 2.7 km de Salles-sur-Garonne. En 2026, son marché immobilier se caractérise par un prix médian de 2 094 €/m², une tendance en forte baisse sur les 12 derniers mois (-13,6 %) et un indice de tension ITIC équilibré (44/100).
| Type de bien | Prix médian /m² | P25 — P75 |
|---|---|---|
| Appartement | — € | — |
| Maison | 2 134 € | — |
| Tous biens (médian) | 2 094 € | 1 385 — 2 479 € |
Sources DGFiP DVF (2014-2025). Filtres surface 15-300 m² et prix 30 k€-2 M€.
Le marché de Saint-Élix-le-Château traverse une phase de correction avec une variation de -13,6 % sur 12 mois. Pour les acheteurs, cette période est favorable : les marges de négociation sont plus larges et le délai de réflexion plus confortable. L'indice ITIC de 44/100 reflète un marché équilibré, où le rapport offre/demande permet une formation de prix plus rationnelle.
66 diagnostics énergétiques ont été recensés sur la commune, avec une consommation moyenne de 129 kWh/m²/an. La part de passoires thermiques (4,5 %) reste limitée et bien sous la moyenne nationale de 17 %. Le risque d'achat d'un bien interdit à la location à terme est faible.
Saint-Élix-le-Château présente 1 risque physique majeur identifié : inondation. La présence d'un PPRI inondation traduit une exposition documentée par les services préfectoraux. Les biens situés en zone réglementée peuvent supporter des contraintes constructives, des restrictions d'aménagement et des surcoûts d'assurance habitation. L'ERP du bien spécifique permet de qualifier l'exposition réelle de chaque parcelle.
Avec 933 habitants et une stabilité (+1,0 % sur 5 ans), Saint-Élix-le-Château se positionne sur une trajectoire démographique attractive. Le tissu économique local repose sur 455 établissements actifs, principalement de petite taille. La dynamique de création est plus modérée, ce qui peut refléter un marché du travail dépendant des bassins d'emploi voisins. Le revenu médian local (25 152 €) est conforme à la moyenne nationale française (84,7 % de propriétaires).
Acheteur résidentiel — Marché peu tendu, plus de choix et meilleur pouvoir de négociation. Vérifier toutefois la liquidité à la revente (volume de transactions sur 5 ans) avant de s'engager sur le long terme.
Investisseur locatif — Étudier finement le rendement brut local et la solvabilité des locataires types. Privilégier les biens DPE C ou mieux pour sécuriser la rentabilité face aux interdictions de mise en location 2025-2034.
Vendeur — Marché en correction : être prudent sur le prix d'affichage. Mieux vaut vendre 2-3 % sous le médian rapidement que rester 6 mois en vitrine. La rénovation énergétique préalable peut compenser une décote en cas de DPE faible.
Famille — Vérifier impérativement les risques signalés au niveau du bien (ERP). Les contraintes assurantielles peuvent varier selon les zones réglementées. Au-delà du risque, examiner aussi la qualité scolaire, les transports et les équipements de proximité.
Dans le périmètre proche, le prix médian de Saint-Élix-le-Château (2 094 €/m²) se positionne en milieu de fourchette. La voisine la plus chère, Salles-sur-Garonne, affiche 2 523 €/m² (+20,5 % de plus) ; à l'inverse, Marignac-Lasclares reste à 1 714 €/m² (-18,1 %). Cette position centrale offre un compromis entre accessibilité et attractivité.
En synthèse, Saint-Élix-le-Château présente trois caractéristiques clés en 2026 : un marché en correction qui ouvre des opportunités d'acquisition mais demande prudence sur le prix d'affichage à la vente ; des risques physiques documentés à valider parcelle par parcelle via l'ERP, en particulier pour les biens en pierre et fondations anciennes ; un équilibre territorial propice à un investissement patrimonial de moyen terme. Toute décision — achat, vente, investissement, rénovation — gagne à s'appuyer sur des comparables récents et un diagnostic individuel du bien.
Cette analyse de Saint-Élix-le-Château repose sur le croisement de sept référentiels publics français, mis à jour régulièrement selon le calendrier de chaque producteur : la base DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP) recense les transactions immobilières publiées depuis 2014 ; la base DPE de l'ADEME documente la performance énergétique des logements diagnostiqués ; la BDNB (Base de Données Nationale des Bâtiments du CSTB) caractérise le bâti — typologie, matériaux, époque ; la BAN (IGN/Etalab) fournit le géocodage à l'identifiant pérenne ; la BPE de l'INSEE inventorie les équipements ; les contours IRIS permettent l'analyse à la maille infra-communale ; et le Cadastre donne la géométrie parcellaire officielle.
Les indicateurs dérivés (ITIC, décote DPE, capi-risque, scores de localisation) sont calculés selon une méthodologie publique et documentée. Les valeurs aberrantes sont écartées par filtres statistiques ; les croisements avec un score de qualité inférieur à 70/100 sont exclus des analyses publiées. Méthodologie détaillée.
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