Question 1

Quel est le prix de l'immobilier à Provins ?

Accepted Answer

Le prix médian constaté dans les transactions DVF/DGFiP est de 2 096 EUR/m2, avec une moyenne à 2 174 EUR/m2. La fourchette réelle du marché s'étale de 1 706 EUR/m2 (premier quartile, P25) à 2 885 EUR/m2 (troisième quartile, P75) : un écart de 1 179 EUR/m2 qui traduit une hétérogénéité marquée du parc, probablement liée à l'état des biens et à leur classe énergétique. Le marché distingue nettement les appartements (3 217 EUR/m2) des maisons (2 297 EUR/m2). C'est une inversion classique de ce qu'on observe dans les grandes agglomérations : ici les appartements, moins nombreux et souvent plus récents ou mieux situés, se négocient près de 40 % au-dessus des maisons. Ces chiffres reposent sur 1 105 ventes enregistrées dans DVF, ce qui est un volume solide pour une commune de 11 600 habitants : la liquidité est donc réelle, les prix ne sont pas construits sur une poignée de transactions atypiques. Pour cadrer un achat concret : un appartement de 65 m2 se situe autour de 209 000 EUR au prix médian ; une maison de 100 m2 aux alentours de 230 000 EUR. Ces repères restent des médianes -- un bien mal classé au DPE ou en mauvais état se retrouve mécaniquement dans le bas de la fourchette, voire en dessous du P25.

Question 2

Les prix de l'immobilier montent-ils ou baissent-ils à Provins ?

Accepted Answer

Sur les douze derniers mois, les prix ont progressé de 4,81 %. Ce n'est pas une hausse spectaculaire, mais c'est une hausse réelle et cohérente dans un contexte national de marché immobilier sous pression. Concrètement, un bien affiché à 200 000 EUR il y a un an vaut aujourd'hui environ 209 600 EUR au prix médian. Pour un acheteur, cette tendance positive appelle deux lectures opposées selon la situation. Si vous achetez pour vous loger sur le long terme (horizon huit ans ou plus), entrer dans un marché qui progresse modestement est un signal de stabilité : le risque de correction brutale est moins élevé que dans un marché surchauffé. Si vous cherchez à négocier agressivement à la baisse, le contexte ne s'y prête pas : les vendeurs ont le vent dans le dos. Pour un vendeur, la situation est favorable à condition de ne pas surévaluer : le marché reste à prix médian sous 2 200 EUR/m2, et les acheteurs solvables savent calculer. Un bien surestimé de 10 % dans ce segment de prix ne se vend pas plus vite parce que le marché monte ; il stagne simplement. Le volume de 1 105 ventes confirme que le marché est actif, pas artificiel.

Question 3

Faut-il acheter à Provins maintenant ou attendre ?

Accepted Answer

La réponse dépend de votre horizon et de la qualité du bien, pas d'un timing de marché. Trois signaux objectifs issus des données permettent de raisonner. Premier signal : la tendance est positive (+4,81 % sur 12 mois). Attendre en espérant une baisse n'est pas une stratégie défendable avec les données actuelles. Deuxièmement, le marché est classifié comme détendu (indice de tension à 23), ce qui signifie que l'offre reste supérieure à la demande. Vous n'êtes pas en situation de devoir surenchérir ou de rater un bien faute de décision rapide. Cela donne un avantage de négociation réel, surtout sur les biens qui traînent. Troisièmement, le taux de vacance locatif est élevé à 10,54 %. Ce chiffre révèle qu'une fraction significative du parc ne trouve pas preneur. Cela indique que certains biens sont mal adaptés à la demande (mauvais état, mauvaise localisation, mauvaise classe DPE) : ce sont précisément ces biens qui alimentent le bas de la fourchette et qui peuvent faire l'objet de négociations significatives. La stratégie lisible dans ce contexte : prendre le temps de bien choisir plutôt que d'agir vite, négocier en s'appuyant sur le marché détendu, et écarter sans regret les biens classés F ou G qui cumulera la décote énergétique avec les frais de rénovation à venir. La population est en légère baisse (-2,73 % sur cinq ans) : ce n'est pas un effondrement, mais ce n'est pas un marché porté par une croissance démographique forte. L'achat de résidence principale pour un horizon long reste justifié ; la revente rapide est un pari moins assuré.

Question 4

Investir dans l'immobilier locatif à Provins, est-ce rentable ?

Accepted Answer

Les données imposent une lecture prudente. Le marché est officiellement classifié détendu, avec un indice de tension à 23. En clair : l'offre locative dépasse la demande. Ce déséquilibre est confirmé par un taux de vacance locatif de 10,54 %, ce qui signifie qu'un logement sur dix environ ne trouve pas de locataire. Dans un tel contexte, le risque de vacance locative n'est pas théorique, il est statistiquement documenté. Côté chiffres bruts : avec un prix médian à 2 096 EUR/m2 pour une maison (ou 3 217 EUR/m2 pour un appartement), un investisseur devra vérifier avec soin le loyer réellement constaté à Provins -- ces données ne figurent pas dans les référentiels disponibles ici et il est impératif de ne pas raisonner sur des loyers estimatifs issus d'outils nationaux. Le contexte socio-économique mérite aussi d'être intégré : le taux de pauvreté IRIS est à 25 %, le taux de chômage à 18,2 %, et le revenu médian est de 19 878 EUR/an. Ces indicateurs ne disqualifient pas l'investissement, mais ils signalent un profil de locataires à revenus modestes, ce qui expose davantage aux impayés et oriente vers des petites surfaces accessibles. La part de propriétaires occupants est très basse (36,7 %), ce qui confirme un parc locatif important -- autrement dit, la concurrence entre bailleurs est forte. En synthèse : l'investissement locatif à Provins est possible mais demande une sélection très rigoureuse du bien, une vérification des loyers réels sur le terrain, et une provision sérieuse pour la vacance.

Question 5

Provins est-elle exposée à des risques naturels ?

Accepted Answer

Les données issues de Géorisques/BRGM identifient deux risques significatifs à Provins. Le premier est le retrait-gonflement des argiles (RGA). Le risque argile est confirmé sur la commune. Ce phénomène est directement dommageable pour le bâti : les variations d'humidité du sol provoquent des mouvements de terrain lents qui fissurent les fondations, les murs et les dalles, en particulier dans les maisons individuelles sans fondations profondes. Pour un acheteur, cela implique de faire contrôler l'état des fondations avant tout compromis, de vérifier que la maison dispose d'une assurance couvrant ce risque, et d'être attentif à la présence de fissures évolutives qui peuvent signaler un sinistre en cours. Le second risque est sismique, classé en zone 1 (sismicité très faible) : ce niveau ne justifie pas de précaution particulière à l'achat. Le risque inondation n'est pas signalé comme présent sur la commune dans les données disponibles. Cela dit, aucune donnée agrégée à l'échelle communale ne remplace l'État des Risques et Pollutions (ERP) établi à la parcelle, document obligatoire lors de toute vente. Il est impératif de le lire avant de signer : il précise la situation exacte du bien, pas de la commune en général. En pratique, le risque argile est le seul qui doit alerter systématiquement un acheteur de maison individuelle à Provins.

Question 6

Quelle est la performance énergétique des logements à Provins ?

Accepted Answer

Sur 2 648 DPE enregistrés auprès de l'ADEME, 16,5 % des logements sont classés F ou G, soit environ 437 logements identifiés comme passoires thermiques. La consommation énergétique moyenne du parc est de 164 kWh/m2/an, un niveau modéré qui reflète probablement un parc mixte entre logements anciens énergivores et constructions plus récentes. Les passoires énergétiques représentent un risque réglementaire et financier concret. Selon la loi Climat et Résilience, les logements classés G sont d'ores et déjà interdits à la location pour les nouveaux contrats depuis janvier 2025. Les logements classés F suivront en 2028, puis les E en 2034. Pour un investisseur locatif, acheter une passoire F ou G à Provins aujourd'hui, c'est acheter un bien dont la mise en location sera impossible à brève échéance sans travaux. Le coût d'une rénovation permettant de passer de G à D peut facilement atteindre 20 000 à 40 000 EUR selon la configuration, ce qui doit être intégré dans le prix d'achat, pas espéré en déduction future. Pour un acheteur en résidence principale, la décote sur une passoire est réelle mais doit être mise en face du coût réel des travaux : une décote de 10 % sur un bien à 200 000 EUR donne 20 000 EUR de marge, souvent insuffisante pour financer une rénovation complète. Le croisement avec le prix P25 (1 706 EUR/m2) suggère que les biens les moins chers du marché sont très probablement concentrés sur ce segment énergivore.

Question 7

Vivre à Provins : services, démographie et contexte social ?

Accepted Answer

Provins affiche des scores d'équipements maximaux sur les quatre dimensions mesurées : transports (100/100), éducation (100/100), santé (100/100), commerces (100/100). Avec 1 489 établissements recensés et 254 créations sur douze mois, la densité de services pour une ville de 11 600 habitants est objectivement élevée. C'est un argument solide pour la résidence principale : les équipements du quotidien sont présents, ce qui réduit les contraintes de mobilité. Le score de localisation (69/100) et le score de sécurité (67/100) sont corrects sans être excellents. Ces scores ne doivent pas être lus seuls : ils signalent un niveau de service et de tranquillité satisfaisant, mais sans position premium. Ce que les données socio-économiques révèlent est plus contrasté. Le taux de pauvreté est de 25 %, le taux de chômage de 18,2 %, et le revenu médian annuel est de 19 878 EUR -- des niveaux nettement au-dessus des moyennes nationales pour les deux premiers indicateurs. La part de propriétaires occupants est faible à 36,7 %, contre environ 58 % en moyenne nationale. Ces indicateurs décrivent une ville avec un tissu social sous tension, une proportion importante de ménages locataires et précaires. Ce constat ne disqualifie pas un achat pour se loger, mais il éclaire la dynamique de marché : une demande locative structurellement présente mais solvabilité limitée, et un marché de l'accession à la propriété étroit. La population est en légère baisse de 2,73 % sur cinq ans. Ce recul modéré ne signale pas un déclin brutal, mais il confirme que Provins n'est pas une commune en forte attractivité résidentielle. Pour un acheteur, c'est un contexte qui justifie la prudence sur la revente à court terme mais pas nécessairement le renoncement pour un projet de long terme.

Type de bien	Prix médian /m²	P25 — P75
Appartement	3 217 €	—
Maison	2 297 €	—
Tous biens (médian)	2 096 €	1 706 — 2 885 €

Marché immobilier à Provins (77160) — Prix, DPE, risques 2025

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