Question 1

Quel est le prix de l'immobilier à Mourenx ?

Accepted Answer

Le prix médian à Mourenx s'établit à 1 360 EUR/m2 d'après les transactions DVF/DGFiP, avec une fourchette P25-P75 allant de 843 à 1 637 EUR/m2. Cette amplitude est large et révèle un marché très hétérogène : un bien en mauvais état ou mal positionné peut se traiter bien sous les 900 EUR/m2, tandis que les biens les plus qualitatifs franchissent 1 600 EUR/m2. La distinction appartement/maison est nette et importante pour décider. Les appartements se négocient en médiane à 1 047 EUR/m2, les maisons à 1 602 EUR/m2, soit un écart de plus de 50 %. Concrètement, pour 100 000 EUR, vous accédez à environ 95 m2 d'appartement ou à environ 62 m2 de maison. Ce différentiel suggère que le marché des appartements -- héritage du tissu locatif de la ville industrielle -- reste sous pression structurelle, avec un stock abondant et peu de rareté. Le volume de transactions est significatif pour une commune de 5 700 habitants : 335 ventes DVF recensées, ce qui offre une base statistique solide et une liquidité réelle. Cela signifie qu'on vend et qu'on achète à Mourenx, même si le marché est détendu. À titre de contexte, ce niveau de prix est très bas par rapport aux standards régionaux de la Nouvelle-Aquitaine, reflétant une demande limitée et un tissu économique local sous tension.

Question 2

Les prix de l'immobilier montent-ils ou baissent-ils à Mourenx ?

Accepted Answer

Sur les douze derniers mois, les prix à Mourenx ont progressé de 6,37 %. C'est une hausse notable en valeur relative, mais elle doit être lue avec lucidité. Partant d'un prix médian de 1 360 EUR/m2, cette progression représente environ 80 EUR/m2 supplémentaires en valeur absolue -- soit un gain de l'ordre de 5 600 EUR sur un appartement de 70 m2. Ce n'est pas négligeable, mais le contexte global tempère l'enthousiasme. Le marché reste classé comme détendu, avec un indice de tension de seulement 28 sur 100, ce qui signifie que la demande n'excède pas structurellement l'offre. La hausse observée peut donc être cyclique ou liée à un faible volume de transactions haut de gamme plutôt qu'à un rééquilibrage fondamental du marché. Le taux de vacance de 8,81 % (source LOVAC) confirme qu'une part significative du parc est inoccupée, ce qui plafonne mécaniquement la dynamique haussière à moyen terme. Pour un acheteur, interpréter cette hausse comme le signal d'un marché en plein essor serait une erreur : il s'agit davantage d'une légère reprise sur un marché structurellement mou. Pour un vendeur, c'est une fenêtre opportune pour se repositionner, mais le surprix reste risqué dans un contexte de faible tension.

Question 3

Faut-il acheter à Mourenx maintenant ou attendre ?

Accepted Answer

La réponse dépend entièrement de votre horizon et de votre motif d'achat. Pour une résidence principale avec un horizon long (8 ans et plus), le point d'entrée actuel est défendable. Les prix sont bas (1 360 EUR/m2 en médiane), la tendance récente est légèrement positive (+6,37 % sur 12 mois), et les niveaux de prix actuels laissent peu de marge pour une chute dramatique supplémentaire. Le risque de moins-value à long terme est limité si vous achetez un bien de qualité, bien classé au DPE. En revanche, pour un horizon court (revente sous 5 ans), la prudence s'impose. Le marché est structurellement détendu, le taux de vacance dépasse 8 %, la population a reculé de 2,58 % en cinq ans (source INSEE), et le revenu médian local de 18 495 EUR/an avec un taux de pauvreté de 24,5 % (source IRIS/INSEE) limitent le potentiel de revalorisation rapide. Ces indicateurs socio-économiques signalent un territoire sous contrainte, pas un marché en phase d'expansion. Le conseil le plus actionnable aujourd'hui : si vous achetez, soyez sélectif sur le DPE (évitez absolument les étiquettes F et G, voir ci-dessous) et négociez sur la base des prix réellement constatés dans les données DVF, pas sur les estimations du vendeur. La marge de négociation existe dans un marché détendu : utiliser l'écart entre le prix affiché et le P25 (843 EUR/m2) comme levier est légitime.

Question 4

Investir dans l'immobilier locatif à Mourenx, est-ce rentable ?

Accepted Answer

Les données disponibles invitent à une prudence sérieuse avant tout investissement locatif à Mourenx. Premier signal d'alerte : l'indice de tension locative est de 28/100, classé détendu. Cela signifie que la demande locative ne dépasse pas l'offre disponible -- trouver un locataire peut prendre du temps, et vous ne serez pas en position de force pour fixer le loyer. Second signal : le taux de vacance de 8,81 % est élevé pour une commune de cette taille. Près d'un logement sur neuf est vide, ce qui traduit un déséquilibre structurel entre l'offre de logements (abondante, héritage industriel) et la demande réelle. Troisième signal : le contexte socio-économique est fragile. Le taux de chômage atteint 18,8 %, le taux de pauvreté 24,5 %, et le revenu médian ne dépasse pas 18 495 EUR/an (source IRIS/INSEE). Ces chiffres impactent directement la solvabilité des locataires et le risque d'impayés. En contrepartie, les prix d'achat très bas (1 047 EUR/m2 pour les appartements) offrent mécaniquement des rendements bruts potentiellement élevés si le loyer est au rendez-vous -- mais attention : le rendement brut calculé sur la base de loyers théoriques ne vaut rien. Vérifiez impérativement les loyers réellement pratiqués à Mourenx (base CLAMEUR, annonces actives, retours d'agences locales) avant tout engagement. L'investissement locatif à Mourenx n'est pas à exclure, mais il s'adresse à un profil connaissant le marché local, acceptant un risque de vacance élevé, et ne comptant pas sur une revalorisation rapide du capital.

Question 5

Mourenx est-elle exposée à des risques naturels ?

Accepted Answer

Oui, Mourenx présente deux risques naturels identifiés qu'un acquéreur doit intégrer dans sa décision. Le risque d'inondation est avéré (source Géorisques/BRGM). Mourenx est concernée par ce risque, ce qui peut affecter l'assurabilité du bien, le coût des primes d'assurance habitation, et la valeur de revente des biens situés en zone inondable. Avant tout compromis, exigez l'État des Risques et Pollutions (ERP) à la parcelle exacte : la cartographie du risque varie fortement d'une rue à l'autre, et un bien hors zone inondable vaut structurellement plus qu'un bien en zone rouge. Le risque sismique est classé en zone 4 sur une échelle de 5 (aléa moyen à élevé, source MTES). Ce niveau implique des normes parasismiques obligatoires pour les constructions neuves, mais les bâtiments anciens -- qui constituent la majorité du parc à Mourenx -- peuvent ne pas y être conformes. Ce n'est pas un motif de refus systématique, mais c'est un point à vérifier dans le diagnostic technique du bien, en particulier pour les immeubles collectifs issus de la période de construction industrielle des années 1960-1970. En revanche, le risque de retrait-gonflement des argiles (RGA) n'est pas identifié à Mourenx, ce qui exclut ce facteur de dégradation des fondations. Synthèse pour l'acheteur : le double risque inondation + sismicité zone 4 renforce l'exigence de due diligence parcellaire et technique. Ne signez pas sans ERP complet et diagnostic structure si le bien est ancien.

Question 6

Quelle est la performance énergétique des logements à Mourenx ?

Accepted Answer

La situation énergétique du parc de Mourenx est, sur le papier, l'un des points les plus favorables du dossier. Parmi les 2 224 DPE recensés (source ADEME), seulement 1,3 % sont des passoires thermiques (étiquettes F ou G), ce qui est très en dessous de la moyenne nationale qui dépasse 17 %. La consommation moyenne s'établit à 119 kWh/m2/an, un niveau modéré qui situe l'essentiel du parc autour des étiquettes C-D. Cette performance s'explique probablement par la prédominance de logements collectifs construits dans le cadre du programme industriel de la ville, potentiellement rénovés ou standardisés. Pour un acheteur, ce contexte a deux implications concrètes. Premièrement, la décote liée au DPE est peu probable sur la majorité des biens : vous ne subirez pas la double peine d'un marché bas ET d'une valeur verte défavorable. Deuxièmement, les rares biens F ou G (environ 29 logements sur la base des données disponibles) sont à éviter sauf décote très agressive : les logements classés F sont interdits à la location depuis janvier 2025, et les G depuis 2023 pour les nouvelles locations. Un bien classé E sera lui aussi contraint à partir de 2034. Ces échéances pèsent sur la valeur locative et donc sur la revente. Pour un investisseur locatif en particulier, vérifier l'étiquette DPE avant tout achat n'est plus une formalité : c'est un impératif légal et financier.

Question 7

Vivre à Mourenx : services, démographie et contexte social ?

Accepted Answer

Les scores d'équipements de Mourenx sont remarquablement élevés pour une commune de 5 700 habitants : education, santé et commerce atteignent tous le score maximal de 100/100 (source BPE/INSEE), et les transports obtiennent 50/100. Concrètement, cela signifie que Mourenx dispose d'une densité de services publics et commerciaux nettement supérieure à ce que sa taille laisserait attendre -- héritage direct de son statut de ville-usine planifiée dans les années 1960 pour accueillir les travailleurs de la pétrochimie. Pour une famille, c'est un atout réel : écoles, médecins, commerces de proximité sont accessibles sans voiture. Mais ces atouts doivent être mis en regard d'indicateurs socio-économiques préoccupants. La population a reculé de 2,58 % en cinq ans (source INSEE), signe d'une attractivité nette négative. Le taux de chômage est de 18,8 %, le taux de pauvreté de 24,5 %, et le revenu médian de 18 495 EUR/an (source IRIS/INSEE) -- soit un niveau inférieur de près de 20 % à la médiane nationale. Le taux de propriétaires n'est que de 44,6 %, reflétant une ville historiquement tournée vers le locatif social et ouvrier. Pour un acheteur en résidence principale, la question centrale n'est pas la qualité des services -- elle est indéniable -- mais la dynamique de territoire : Mourenx est une ville qui perd des habitants dans un bassin économique fragile. S'y installer pour la qualité de vie immédiate est rationnel ; y parier sur une revalorisation patrimoniale forte serait spéculatif.

Type de bien	Prix médian /m²	P25 — P75
Appartement	1 047 €	—
Maison	1 602 €	—
Tous biens (médian)	1 360 €	843 — 1 637 €

Marché immobilier à Mourenx (64150) — Prix, DPE, risques 2025

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