Question 1

Quel est le prix de l'immobilier à Mortagne-au-Perche ?

Accepted Answer

Le prix médian constaté à Mortagne-au-Perche est de 1 887 EUR/m2, d'après les transactions DVF/DGFiP. Mais ce chiffre seul masque une réalité très hétérogène : le premier quartile (P25) est à 1 084 EUR/m2 et le troisième quartile (P75) à 2 115 EUR/m2. Concrètement, la moitié des transactions se sont faites entre 1 084 et 2 115 EUR/m2, ce qui représente un écart de plus de 1 000 EUR/m2 entre un bien ordinaire et un bien correct. Ce marché est donc fragmenté. La distinction appartement/maison est encore plus parlante : les appartements affichent 3 102 EUR/m2 en moyenne, contre 1 756 EUR/m2 pour les maisons. Ce différentiel s'explique par la rareté relative des appartements en ville petite et leur concentration dans le centre-bourg, mais aussi par le poids des maisons anciennes à rénover qui tirent la médiane vers le bas. Pour un acheteur, le repère opérationnel est le suivant : une maison correcte, sans travaux lourds, bien classée au DPE, se négocie plutôt autour de 1 700-2 100 EUR/m2 ; en dessous de 1 100 EUR/m2, il faut s'attendre à un bien dégradé ou fortement énergivore. Le volume de 380 ventes DVF sur la période analysée est significatif pour une commune de 3 898 habitants : il témoigne d'un marché actif, ce qui facilite les comparaisons de prix mais indique aussi qu'il existe une demande réelle -- et pas seulement des biens invendables qui s'accumulent.

Question 2

Les prix de l'immobilier montent-ils ou baissent-ils à Mortagne-au-Perche ?

Accepted Answer

Sur les douze derniers mois, les prix ont progressé de 10,3 % à Mortagne-au-Perche. C'est une hausse franche, pas un bruit statistique. Sur un bien à 1 887 EUR/m2 et 100 m2, cela représente une revalorisation d'environ 17 700 EUR en un an. Ce mouvement mérite néanmoins d'être lu avec discernement. Mortagne-au-Perche est une petite commune de moins de 4 000 habitants avec un marché peu épais : 380 transactions, c'est suffisant pour dégager une tendance, mais quelques ventes atypiques -- une belle demeure vendue au-dessus du marché ou un lot de biens bradés -- peuvent faire bouger significativement la médiane. La hausse de 10 % sur une seule année dans un marché détendu (indice de tension à 25/100) invite à la prudence sur la pérennité du mouvement. Un marché détendu signifie qu'il y a structurellement plus d'offre que de demande : les hausses rapides dans ce contexte sont souvent des rattrapages ponctuels, pas des tendances de fond solides. Pour un vendeur, cette fenêtre est favorable : le marché donne raison aux prix affichés aujourd'hui, à condition de ne pas surestimer la durée de la fenêtre. Pour un acheteur, la hausse récente justifie de ne pas traîner si le projet est mûr, mais elle ne doit pas faire oublier que la dynamique de fond -- marché détendu, taux de vacance élevé, tension faible -- ne garantit pas une nouvelle décennie de valorisation comparable.

Question 3

Faut-il acheter à Mortagne-au-Perche maintenant ou attendre ?

Accepted Answer

La réponse dépend entièrement de votre horizon et de votre usage du bien. Voici les éléments de décision concrets fournis par les données. En faveur d'un achat maintenant : la tendance des 12 derniers mois est positive (+10,3 %), attendre pourrait signifier payer plus cher ; les prix restent accessibles (médiane à 1 887 EUR/m2, maisons à 1 756 EUR/m2) par rapport à des marchés comparables en région normande ou en périphérie d'agglomérations. En faveur d'une prudence accrue : le marché est structurellement détendu (indice de tension 25/100) et le taux de vacance est de 13,7 %, d'après les données LOVAC. Près d'un logement sur sept est vacant. C'est un signal clair : la demande ne dépasse pas l'offre, ce qui limite le potentiel de forte revalorisation à long terme. Par ailleurs, le taux de pauvreté atteint 25,2 % et le taux de chômage 14 % selon les données IRIS/INSEE. Ce contexte socio-économique pèse sur la solvabilité des acheteurs locaux et sur la demande locative, ce qui freine mécaniquement les prix. La stratégie défendable : acheter pour une résidence principale avec un horizon de huit ans minimum, sur un bien sain (bon DPE ou rénovable à coût maîtrisé), en négociant sur les biens vacants depuis longtemps -- le taux de vacance élevé donne du levier à l'acheteur. Éviter les biens F/G si l'objectif est de revendre ou louer dans moins de cinq ans (voir question sur le DPE). Pour un investisseur locatif pur, la prudence est de mise : voir la question dédiée.

Question 4

Investir dans l'immobilier locatif à Mortagne-au-Perche, est-ce rentable ?

Accepted Answer

Les données appellent à une prudence sérieuse avant tout investissement locatif à Mortagne-au-Perche. Premier signal d'alerte : le taux de vacance locative est de 13,7 % selon les données LOVAC. Presque un logement sur sept est inoccupé. Dans un marché de 3 898 habitants, cela traduit une demande locative structurellement limitée. Si votre bien ne se distingue pas nettement (état, DPE, emplacement), le risque de vacance locative prolongée est réel et ronge immédiatement le rendement brut. Deuxième signal : l'indice de tension est à 25/100, classé 'détendu'. Il n'y a pas de pénurie de logements qui pousserait les locataires à accepter n'importe quel bien ou n'importe quel loyer. Le rapport de force est du côté du locataire, pas du propriétaire. Troisième donnée structurelle : le revenu médian des ménages est de 19 238 EUR/an selon l'INSEE, le taux de pauvreté atteint 25,2 % et le chômage 14 %. Le bassin de locataires solvables est donc étroit. Cela pèse directement sur le niveau de loyer que vous pouvez raisonnablement demander. Le seul scénario locatif qui peut tenir : un bien très accessible à l'achat (autour du P25, soit ~1 084 EUR/m2), bien rénové, bien classé au DPE (D ou mieux pour éviter les contraintes légales), ciblant une demande locale précise -- logement étudiant, salarié en mobilité, ou personne âgée avec besoin de rez-de-chaussée. Le rendement brut théorique devra être vérifiable sur les loyers réellement constatés dans la commune, et non calculé sur des estimations nationales. Un rendement brut affiché de 7 % qui cache deux mois de vacance par an et des travaux récurrents sur une passoire thermique peut vite descendre à 3 % net, voire moins.

Question 5

Mortagne-au-Perche est-elle exposée à des risques naturels ?

Accepted Answer

D'après les données disponibles, le profil de risque de Mortagne-au-Perche est modéré et ne constitue pas un frein majeur à l'acquisition, mais deux points méritent attention. Risque inondation : non signalé dans les données. Risque argile (retrait-gonflement des argiles, RGA) : non signalé. Ces deux absences sont positives pour la tenue des fondations et la valeur patrimoniale des bâtis. Risque sismique : niveau 2 sur 5, selon le zonage réglementaire BRGM/Géorisques. Ce niveau est dit 'faible' ; il implique des règles de construction parasismique pour les bâtiments neufs, mais ne justifie pas de modifier une décision d'achat sur un bâti existant correctement entretenu. Ce qu'il faut faire systématiquement : demander l'État des Risques et Pollutions (ERP) à la parcelle avant signature de tout compromis. Ce document, obligatoire et gratuit, est le seul qui donne le détail précis pour l'adresse exacte du bien. Les données communales agrégées ne remplacent pas cet examen parcellaire. Si vous achetez une maison ancienne, faites également vérifier la charpente et les murs pour détecter d'éventuels désordres liés à des cycles de sécheresse passés, même en l'absence de zonage argile classé.

Question 6

Quelle est la performance énergétique des logements à Mortagne-au-Perche ?

Accepted Answer

Sur les 994 logements diagnostiqués (base DPE/ADEME), 17 % sont classés F ou G, soit des passoires thermiques. Cela représente environ 169 logements concernés, dans un parc où la consommation moyenne atteint 202 kWh/m2/an -- un niveau significativement au-dessus des bâtiments récents bien isolés, qui se situent plutôt autour de 50 à 100 kWh/m2/an. Ce chiffre de 202 kWh/m2 est le reflet d'un parc ancien, ce qui est cohérent avec la réalité d'une commune rurale normande où les maisons en pierre du XIXe siècle sont nombreuses. Pour un acheteur, le DPE doit être un filtre de décision, pas une formalité. Les implications légales sont claires : les logements classés G sont d'ores et déjà interdits à la mise en location pour les nouveaux contrats (depuis août 2022 si la consommation dépasse 450 kWh/m2/an), les F seront interdits en 2025, les E en 2034. Un logement classé F ou G représente donc une double pénalité : impossibilité de louer à court terme, et décote à la revente croissante au fur et à mesure que les acheteurs intègrent le coût de rénovation. Dans le contexte de Mortagne-au-Perche, où les prix des maisons sont déjà bas (1 756 EUR/m2 en moyenne), une passoire thermique peut sembler une bonne affaire à 900-1 100 EUR/m2. Mais il faut intégrer le coût d'une rénovation énergétique sérieuse -- isolation, chauffage -- qui démarre rarement en dessous de 20 000 à 40 000 EUR pour une maison standard. Avant d'acheter un bien mal classé, faites établir un devis de rénovation par un professionnel qualifié, et vérifiez votre éligibilité aux aides (MaPrimeRénov', CEE) selon votre situation fiscale.

Question 7

Vivre à Mortagne-au-Perche : services, démographie et contexte socio-économique ?

Accepted Answer

Mortagne-au-Perche compte 3 898 habitants et a gagné 2,2 % de population sur cinq ans selon l'INSEE. C'est une croissance légère mais positive : la commune ne se vide pas, ce qui est un minimum requis pour qu'un marché immobilier reste liquide sur la durée. Les scores de services sont contrastés. Le score commerce est à 100/100 : la commune dispose d'un tissu commercial complet pour sa taille, ce qui est une vraie qualité pour la vie quotidienne et la valeur des biens. Le score santé est à 80/100 : l'offre de soins est correcte, un atout non négligeable dans un contexte de désertification médicale rurale. En revanche, le score transport est à 45/100 et le score éducation à 48/100. Ces deux scores tièdes signifient que la mobilité sans voiture est difficile et que l'offre scolaire, notamment secondaire et supérieure, impose des trajets. Pour des familles avec enfants en bas âge, ce point mérite d'être vérifié précisément selon le cycle scolaire concerné. Le score de localisation global (36/100) reflète l'éloignement des grands pôles économiques, ce qui est le principal frein à l'attractivité résidentielle pour les actifs qui travaillent hors commune. Sur le plan socio-économique, les données IRIS/INSEE révèlent un contexte fragile : revenu médian de 19 238 EUR/an, taux de pauvreté à 25,2 %, taux de chômage à 14 %. Ces indicateurs sont nettement au-dessus des moyennes nationales et signalent une économie locale sous tension. Pour un acheteur en résidence principale qui y travaille déjà, cela n'est pas rédhibitoire. Pour un investisseur qui compte sur une valorisation tirée par l'attractivité économique, c'est un signal de vigilance clair : la demande future n'est pas garantie par une dynamique de revenu en hausse.

Type de bien	Prix médian /m²	P25 — P75
Appartement	3 102 €	—
Maison	1 756 €	—
Tous biens (médian)	1 887 €	1 084 — 2 115 €

Marché immobilier à Mortagne-au-Perche (61400) — Prix, DPE, risques 2025

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