Question 1

Quel est le prix de l'immobilier à Montbard ?

Accepted Answer

D'après les données DVF/DGFiP, le prix médian à Montbard s'établit à 1 232 EUR/m2, avec une fourchette P25-P75 de 956 à 1 764 EUR/m2. Cette amplitude est large et elle est instructive : les biens dans le bas de la fourchette sont souvent des logements dégradés, en mauvais état DPE ou dans des copropriétés difficiles, tandis que le haut correspond aux biens les plus qualitatifs du parc. Il faut donc lire ce P75 non pas comme un prix cible mais comme un plafond difficile à dépasser à la revente. La distinction appartement/maison est significative : les appartements se négocient en médiane autour de 2 431 EUR/m2, contre 1 382 EUR/m2 pour les maisons. Ce ratio inversé par rapport aux grandes villes s'explique par la structure du parc local, mais il signifie concrètement qu'une maison de 80 m2 ressort à environ 110 000 EUR là où un appartement de même surface dépasserait 190 000 EUR. Pour un acheteur, le marché est donc avant tout un marché de maisons. Le volume de transactions enregistré sur DVF atteint 335 ventes, ce qui représente un marché actif pour une commune de 4 639 habitants, mais à mettre en regard d'un taux de vacance de 13,42 % selon LOVAC : une part substantielle du parc ne se vend pas et ne se loue pas, ce qui pèse structurellement sur les prix.

Question 2

Les prix de l'immobilier montent-ils ou baissent-ils à Montbard ?

Accepted Answer

Sur les douze derniers mois, les prix à Montbard affichent une progression de +1,85 % selon DVF/DGFiP. C'est une hausse nominale faible : en tenant compte de l'inflation, le pouvoir d'achat immobilier ne progresse pas réellement. Sur une maison achetée 110 000 EUR, cette variation représente environ 2 000 EUR de plus-value brute sur un an, avant frais de notaire, travaux et fiscalité. On est loin d'un marché qui valorise le patrimoine. Ce résultat doit être lu en contexte : Montbard affiche un indice de tension immobilière de 9 sur 100, classé "atone". Cela signifie que la demande est structurellement faible par rapport à l'offre disponible. Un marché atone avec 13,42 % de vacance logement et une population qui a reculé de 3,11 % en cinq ans (données INSEE) ne génère pas de pression haussière durable. La légère hausse de cette année ne doit pas être interprétée comme un retournement de tendance : dans ce type de marché, les variations annuelles sont erratiques et peu prédictives. Pour un vendeur, la conclusion est sans équivoque : ne pas se repositionner à la hausse sur la base de ce +1,85 %. Pour un acheteur, ce signal ne change pas la logique fondamentale : vous entrez sur un marché déprimé, et la sortie dans cinq ou sept ans sera soumise aux mêmes contraintes structurelles.

Question 3

Faut-il acheter à Montbard maintenant ou attendre ?

Accepted Answer

La question mérite une réponse honnête, pas rassurante. Montbard cumule plusieurs signaux défavorables à l'accumulation de valeur patrimoniale : tension immobilière atone (indice 9/100), taux de vacance de 13,42 %, recul de population de 3,11 % sur cinq ans, taux de pauvreté de 19 % et taux de chômage de 18,5 % selon les données IRIS/INSEE. Ces indicateurs socio-économiques pèsent sur la demande de fond et ne s'inversent pas rapidement. Le taux de propriétaires s'établit à 45,5 %, ce qui est inférieur à la moyenne nationale, signe d'un marché où beaucoup de ménages restent locataires faute de capacité d'achat ou de confiance dans la valeur à long terme. Dans ce contexte, acheter pour en faire une résidence principale avec un horizon de dix ans ou plus est défendable si le prix d'achat est inférieur au coût de location équivalent sur la durée. Avec des prix médians autour de 1 232 EUR/m2, c'est souvent le cas mécaniquement. En revanche, acheter pour revendre dans trois à cinq ans expose à un risque réel de moins-value, car le marché n'a pas les moteurs (démographie, emploi, tension) pour absorber facilement une revente. Attendre ne change pas grand-chose : ce marché n'est pas sur le point de s'emballer. La vraie question n'est pas "quand" mais "pourquoi" : si c'est pour s'y installer durablement et réduire une charge de logement, les prix bas sont un avantage réel. Si c'est pour un placement patrimonial, les fondamentaux ne le justifient pas.

Question 4

Investir dans l'immobilier locatif à Montbard, est-ce rentable ?

Accepted Answer

Les données disponibles permettent une analyse lucide, et elle n'est pas favorable. Le premier signal d'alerte est le taux de vacance de 13,42 % selon LOVAC : plus d'un logement sur huit est vacant sur la commune. Cela ne signifie pas qu'il est impossible de trouver un locataire, mais que la demande locative est faible et que la concurrence entre propriétaires-bailleurs est réelle. Un logement vacant même deux ou trois mois par an détériore significativement la rentabilité effective. Le revenu médian du bassin est de 20 127 EUR annuels (IRIS/INSEE), soit environ 1 677 EUR/mois, dans un contexte de taux de chômage à 18,5 % et de taux de pauvreté à 19 %. Ces chiffres plafonnent mécaniquement les loyers solvables et exposent à un risque d'impayés supérieur à la moyenne. Les prix d'achat bas (médiane 1 232 EUR/m2) peuvent générer des rendements bruts apparemment attractifs, parfois au-delà de 6 %, mais le rendement net après vacance, gestion, entretien d'un parc souvent ancien et fiscalité sera structurellement comprimé. Avant tout engagement, il est indispensable de vérifier les loyers réellement constatés sur le secteur, et non de les estimer à partir d'annonces. L'indice de tension de 9/100 confirme que la pression locative est quasi-inexistante. Un investissement locatif à Montbard peut fonctionner sur un bien de qualité, bien situé par rapport aux équipements (scores éducation 75/100 et transport 55/100 sont les points positifs), mais il s'agit d'un pari sur la gestion et non sur la valorisation. Ce n'est pas un marché pour un investisseur passif.

Question 5

Montbard est-elle exposée à des risques naturels ?

Accepted Answer

Selon les données Géorisques/BRGM, Montbard est exposée à deux risques naturels significatifs : le risque d'inondation et le retrait-gonflement des argiles (RGA). Le risque sismique est classé en zone 1, c'est-à-dire très faible, sans impact pratique sur les décisions immobilières. Le risque inondation est le plus structurant pour un acheteur. Il ne concerne pas l'ensemble du territoire communal mais des zones spécifiques, généralement proches des cours d'eau. Ce risque a des conséquences directes : certaines parcelles peuvent être inconstructibles ou soumises à des restrictions, le coût de l'assurance multirisque habitation peut être majoré, et la revente en zone inondable est plus difficile. Le risque argile (RGA) signifie que les mouvements du sol liés aux alternances de sécheresse et d'humidité peuvent provoquer des fissures sur les fondations et les murs. Ce phénomène est particulièrement préjudiciable pour les maisons individuelles avec fondations superficielles, qui constituent le gros du marché local. Un diagnostic de l'état des fondations et un examen des murs pour fissures existantes sont indispensables avant achat. La recommandation pratique est impérative : consulter l'État des Risques et Pollutions (ERP) à la parcelle exacte du bien envisagé, document que le vendeur doit fournir obligatoirement. Ne pas se contenter d'une évaluation communale globale : deux rues d'écart peuvent faire toute la différence sur l'exposition réelle.

Question 6

Quelle est la performance énergétique des logements à Montbard ?

Accepted Answer

Sur les 1 160 logements disposant d'un DPE enregistré auprès de l'ADEME, 8,8 % sont classés F ou G, soit des passoires thermiques. Cela représente environ 100 logements qui sont déjà soumis à des restrictions légales ou vont l'être très prochainement : les logements classés G sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2025 pour les nouveaux contrats, les F seront interdits à la location en 2028, et les E en 2034 selon la loi Climat et Résilience. Pour un acheteur qui envisage de louer ou de revendre, l'identification précise du DPE du bien est donc un enjeu financier direct. La consommation moyenne est de 178 kWh/m2/an, ce qui situe le parc majoritairement en classe D-E, c'est-à-dire au-dessus de la moyenne nationale qui tend vers 150 kWh/m2/an. Ce niveau de consommation est cohérent avec un parc ancien, typique des communes bourguignonnes de cette taille. En pratique, cela signifie des charges de chauffage élevées pour les occupants, un argument de négociation du prix d'achat, et des travaux d'isolation à budgéter. La décote constatée sur les passoires thermiques dans les marchés détendus peut atteindre 10 à 20 % par rapport à un bien équivalent bien classé. Sur un marché déjà bas comme Montbard, cette décote est parfois absorbée dans le prix, mais elle crée aussi un risque supplémentaire à la revente. Un DPE F ou G sur ce marché, c'est un bien difficile à louer légalement et difficile à vendre sans consentir une remise franche.

Question 7

Vivre à Montbard : services, démographie et contexte socio-économique ?

Accepted Answer

Montbard compte 4 639 habitants et a perdu 3,11 % de sa population sur les cinq dernières années selon les données INSEE. Ce recul démographique n'est pas catastrophique en valeur absolue mais il est un indicateur structurel à prendre au sérieux : une commune qui se dépeuple voit mécaniquement sa demande de logements, de services et de commerces se contracter à moyen terme. Les scores de services sont contrastés. L'éducation affiche un score de 75/100, ce qui est correct pour une commune de cette taille et indique un maillage scolaire présent. Le transport obtient 55/100, soit un accès aux transports acceptable sans être excellent. En revanche, les scores de santé (29/100) et de commerce (29/100) sont franchement faibles et doivent alerter : l'accès aux soins et à l'offre commerciale de proximité est limité. Pour une famille avec des besoins médicaux réguliers ou des personnes âgées, c'est un point de vigilance opérationnel concret, pas un détail. Le contexte socio-économique est sous pression : revenu médian de 20 127 EUR par an, taux de pauvreté de 19 % et taux de chômage de 18,5 % (données IRIS/INSEE) placent Montbard dans une situation significativement en dessous des moyennes nationales. Ces indicateurs expliquent en partie la faiblesse des prix immobiliers, le taux de vacance élevé et l'atonie du marché. Le score de sécurité de 72/100, lui, est l'un des points positifs du profil communal. La commune compte 318 établissements avec 52 créations sur douze mois, ce qui témoigne d'un tissu économique local présent mais pas en expansion forte. Pour un acheteur en résidence principale, le portrait est celui d'une commune à services partiels, abordable, mais dont les fondamentaux socio-économiques ne plaident pas pour une revalorisation patrimoniale à court ou moyen terme.

Type de bien	Prix médian /m²	P25 — P75
Appartement	2 431 €	—
Maison	1 382 €	—
Tous biens (médian)	1 232 €	956 — 1 764 €

Marché immobilier à Montbard (21500) — Prix, DPE, risques 2025

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