15 transactions DVF analysées, prix médian 1 425 €/m², indice de tension ITIC 14/100. Données croisées DGFiP, ADEME, IGN, INSEE et CSTB — sources publiques officielles.
Données DVF arrêtées au 31/12/2025 (millésime 2025).
Marcilly-en-Beauce est une très petit village de 319 habitants, située dans le département 41 en région Centre-Val de Loire à 2.2 km de Villiersfaux. En 2026, son marché immobilier se caractérise par un prix médian de 1 425 €/m², une tendance en forte baisse sur les 12 derniers mois (-9,3 %) et un indice de tension ITIC détendu (14/100).
| Type de bien | Prix médian /m² | P25 — P75 |
|---|---|---|
| Appartement | — € | — |
| Maison | 1 489 € | — |
| Tous biens (médian) | 1 425 € | 1 034 — 1 884 € |
Sources DGFiP DVF (2014-2025). Filtres surface 15-300 m² et prix 30 k€-2 M€.
Le marché de Marcilly-en-Beauce traverse une phase de correction avec une variation de -9,3 % sur 12 mois. Pour les acheteurs, cette période est favorable : les marges de négociation sont plus larges et le délai de réflexion plus confortable. L'indice ITIC de 14/100 indique un marché moins tendu que la moyenne nationale, avec une plus grande disponibilité de biens et un pouvoir de négociation favorable aux acheteurs.
Le parc immobilier de Marcilly-en-Beauce dispose d'un nombre limité de diagnostics énergétiques renseignés (27 DPE recensés), ce qui rend l'analyse statistique moins représentative. Pour une lecture fine de la performance énergétique d'un bien spécifique, le DPE individuel reste la référence à demander au vendeur ou au bailleur.
Marcilly-en-Beauce présente 1 risque physique majeur identifié : argile (RGA). Le retrait-gonflement des argiles (RGA) affecte les fondations des constructions : fissures, désordres structurels. Les sinistres argile représentent désormais le premier poste de catastrophes naturelles en France. Un diagnostic BRGM complémentaire est recommandé pour les maisons individuelles. L'ERP du bien spécifique permet de qualifier l'exposition réelle de chaque parcelle.
Avec 319 habitants et une léger recul (-1,5 % sur 5 ans), Marcilly-en-Beauce se positionne sur une trajectoire démographique stable. Le revenu médian local (20 732 €) est en-dessous de la moyenne nationale, ce qui peut influencer le profil des acheteurs et la solvabilité des locataires (87,8 % de propriétaires).
Acheteur résidentiel — Marché peu tendu, plus de choix et meilleur pouvoir de négociation. Vérifier toutefois la liquidité à la revente (volume de transactions sur 5 ans) avant de s'engager sur le long terme.
Investisseur locatif — Étudier finement le rendement brut local et la solvabilité des locataires types. Privilégier les biens DPE C ou mieux pour sécuriser la rentabilité face aux interdictions de mise en location 2025-2034.
Vendeur — Marché en correction : être prudent sur le prix d'affichage. Mieux vaut vendre 2-3 % sous le médian rapidement que rester 6 mois en vitrine. La rénovation énergétique préalable peut compenser une décote en cas de DPE faible.
Famille — Vérifier impérativement les risques signalés au niveau du bien (ERP). Les contraintes assurantielles peuvent varier selon les zones réglementées. Au-delà du risque, examiner aussi la qualité scolaire, les transports et les équipements de proximité.
Dans le périmètre proche, le prix médian de Marcilly-en-Beauce (1 425 €/m²) se positionne en milieu de fourchette. La voisine la plus chère, Villerable, affiche 1 709 €/m² (+19,9 % de plus) ; à l'inverse, Villiersfaux reste à 1 187 €/m² (-16,7 %). Cette position centrale offre un compromis entre accessibilité et attractivité.
En synthèse, Marcilly-en-Beauce présente trois caractéristiques clés en 2026 : un marché en correction qui ouvre des opportunités d'acquisition mais demande prudence sur le prix d'affichage à la vente ; un parc à forte exposition énergétique avec 25,9 % de passoires thermiques — opportunité pour les investisseurs avec stratégie de rénovation aidée ; un équilibre territorial propice à un investissement patrimonial de moyen terme. Toute décision — achat, vente, investissement, rénovation — gagne à s'appuyer sur des comparables récents et un diagnostic individuel du bien.
Cette analyse de Marcilly-en-Beauce repose sur le croisement de sept référentiels publics français, mis à jour régulièrement selon le calendrier de chaque producteur : la base DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP) recense les transactions immobilières publiées depuis 2014 ; la base DPE de l'ADEME documente la performance énergétique des logements diagnostiqués ; la BDNB (Base de Données Nationale des Bâtiments du CSTB) caractérise le bâti — typologie, matériaux, époque ; la BAN (IGN/Etalab) fournit le géocodage à l'identifiant pérenne ; la BPE de l'INSEE inventorie les équipements ; les contours IRIS permettent l'analyse à la maille infra-communale ; et le Cadastre donne la géométrie parcellaire officielle.
Les indicateurs dérivés (ITIC, décote DPE, capi-risque, scores de localisation) sont calculés selon une méthodologie publique et documentée. Les valeurs aberrantes sont écartées par filtres statistiques ; les croisements avec un score de qualité inférieur à 70/100 sont exclus des analyses publiées. Méthodologie détaillée.
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