315 transactions DVF analysées, prix médian 1 272 €/m², indice de tension ITIC 29/100. Données croisées DGFiP, ADEME, IGN, INSEE et CSTB — mise à jour mensuelle.
Civray est une commune rurale péri-urbaine de 2 522 habitants répartis sur 8,7 km², située dans le département 86 en région Nouvelle-Aquitaine à 6.0 km de Genouillé. En 2026, son marché immobilier se caractérise par un prix médian de 1 272 €/m², une tendance en forte hausse sur les 12 derniers mois (+11,0 %) et un indice de tension ITIC détendu (29/100).
| Type de bien | Prix médian /m² | P25 — P75 |
|---|---|---|
| Appartement | 2 630 € | — |
| Maison | 1 124 € | — |
| Tous biens (médian) | 1 272 € | 754 — 1 459 € |
Sources DGFiP DVF (2014-2025). Filtres surface 15-300 m² et prix 30 k€-2 M€.
Le marché de Civray traverse une phase d'accélération marquée : avec une hausse de +11,0 % sur 12 mois, les biens partent plus vite et les marges de négociation se réduisent. Cette dynamique est typique des communes où la demande dépasse durablement l'offre. L'indice ITIC de 29/100 indique un marché moins tendu que la moyenne nationale, avec une plus grande disponibilité de biens et un pouvoir de négociation favorable aux acheteurs.
555 diagnostics énergétiques ont été recensés sur la commune, avec une consommation moyenne de 172 kWh/m²/an. La part de passoires thermiques (21,3 %) est significative, signe d'un parc ancien à forte besoin de rénovation. C'est aussi une opportunité pour les investisseurs avec stratégie de valorisation : la rénovation énergétique aidée (MaPrimeRénov, CEE) peut transformer un bien décoté en actif performant.
Civray présente 3 risques physiques majeurs identifiés : inondation, argile (RGA), sismique niveau 3. La présence d'un PPRI inondation traduit une exposition documentée par les services préfectoraux. Les biens situés en zone réglementée peuvent supporter des contraintes constructives, des restrictions d'aménagement et des surcoûts d'assurance habitation. Le retrait-gonflement des argiles (RGA) affecte les fondations des constructions : fissures, désordres structurels. Les sinistres argile représentent désormais le premier poste de catastrophes naturelles en France. Un diagnostic BRGM complémentaire est recommandé pour les maisons individuelles. Le zonage sismique réglementaire de niveau 3/5 impose des normes de construction adaptées (PS-MI, Eurocode 8) pour les nouveaux bâtiments. Les biens anciens peuvent nécessiter des travaux de mise en conformité. L'ERP du bien spécifique permet de qualifier l'exposition réelle de chaque parcelle.
Avec 2 522 habitants et une léger recul (-1,4 % sur 5 ans), Civray se positionne sur une trajectoire démographique stable. Le tissu économique local affiche une forte dynamique entrepreneuriale avec 33 créations d'établissements sur les 12 derniers mois (114 actifs au total), signal d'attractivité pour les actifs et porteurs de projets. Le revenu médian local (21 180 €) est en-dessous de la moyenne nationale, ce qui peut influencer le profil des acheteurs et la solvabilité des locataires (61,6 % de propriétaires).
Acheteur résidentiel — Marché peu tendu, plus de choix et meilleur pouvoir de négociation. Vérifier toutefois la liquidité à la revente (volume de transactions sur 5 ans) avant de s'engager sur le long terme.
Investisseur locatif — Le taux de vacance LOVAC (14,8 %) signale un marché locatif détendu. Bien valider la demande locative effective avant d'acheter : étudier les annonces actives, le délai moyen de relocation, le profil des locataires types.
Vendeur — Marché stable. Afficher au prix médian. Investir dans le home staging (1-2 % du prix) peut accélérer la vente de 30 à 50 %. Préparer dès l'estimation un dossier complet (DPE, ERP, charges, taxes) pour rassurer.
Famille — Vérifier impérativement les risques signalés au niveau du bien (ERP). Les contraintes assurantielles peuvent varier selon les zones réglementées. Au-delà du risque, examiner aussi la qualité scolaire, les transports et les équipements de proximité.
Dans le périmètre proche, le prix médian de Civray (1 272 €/m²) se positionne dans la fourchette haute du secteur. Charroux, à courte distance, affiche 1 106 €/m² (-13,1 %). Cette prime de prix reflète généralement une qualité d'équipements, d'accessibilité ou d'environnement supérieure.
En synthèse, Civray présente trois caractéristiques clés en 2026 : un marché en accélération qui exige rapidité de décision pour les acheteurs et offre un timing favorable aux vendeurs ; un parc à forte exposition énergétique avec 21,3 % de passoires thermiques — opportunité pour les investisseurs avec stratégie de rénovation aidée ; un taux de vacance significatif qui signale un marché plus disponible mais à examiner en termes de demande locative effective. Toute décision — achat, vente, investissement, rénovation — gagne à s'appuyer sur des comparables récents et un diagnostic individuel du bien.
Cette analyse de Civray repose sur le croisement de sept référentiels publics français, mis à jour mensuellement : la base DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP) recense l'intégralité des transactions immobilières depuis 2014 ; la base DPE de l'ADEME documente la performance énergétique des logements diagnostiqués ; la BDNB (Base de Données Nationale des Bâtiments du CSTB) caractérise le bâti — typologie, matériaux, époque ; la BAN (IGN/Etalab) fournit le géocodage à l'identifiant pérenne ; la BPE de l'INSEE inventorie les équipements ; les contours IRIS permettent l'analyse à la maille infra-communale ; et le Cadastre donne la géométrie parcellaire officielle.
Les indicateurs dérivés (ITIC, décote DPE, capi-risque, scores de localisation) sont calculés selon une méthodologie publique et auditée. Les valeurs aberrantes sont écartées par filtres statistiques ; les croisements avec un score de qualité inférieur à 70/100 sont exclus des analyses publiées. Méthodologie détaillée.
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