Question 1

Quel est le prix de l'immobilier à Saint-Donat-sur-l'Herbasse ?

Accepted Answer

Sur la base des transactions DVF/DGFiP enregistrées, le prix médian à Saint-Donat-sur-l'Herbasse s'établit à 2 347 EUR/m2, avec une fourchette P25-P75 allant de 1 524 EUR/m2 à 2 710 EUR/m2. Cet écart de plus de 1 100 EUR/m2 entre le bas et le haut de la distribution n'est pas anodin : il signale un marché hétérogène, où la qualité intrinsèque du bien, son état, et probablement son type, pèsent très lourd sur le prix final. Le marché distingue nettement les typologies : les appartements se négocient en médiane autour de 2 634 EUR/m2, soit environ 500 EUR/m2 de plus que les maisons, affichées à 2 135 EUR/m2. C'est un écart inhabituel dans une commune de cette taille, qui peut s'expliquer par un parc de maisons en partie vieillissant ou nécessitant des travaux. Pour un acheteur, ce différentiel appelle une vigilance sur l'état réel du bien : une maison à 2 135 EUR/m2 dans le quartile bas peut cacher un coût de rénovation significatif qui effacerait l'avantage apparent sur l'appartement. Le volume de 316 ventes recensées sur la période DVF donne une liquidité convenable pour une commune de 4 193 habitants : le marché n'est pas figé, ce qui facilite aussi bien l'entrée que la sortie. En termes de repère régional, ces prix positionnent Saint-Donat-sur-l'Herbasse comme un marché accessible dans la Drôme, très en dessous des grandes agglomérations de l'axe Rhône, ce qui peut attirer des ménages cherchant à s'éloigner de Valence ou Romans-sur-Isère tout en restant dans un bassin d'emploi connecté.

Question 2

Investir dans l'immobilier locatif à Saint-Donat-sur-l'Herbasse, est-ce rentable ?

Accepted Answer

Plusieurs indicateurs méritent d'être croisés avant de conclure. D'un côté, le marché est classifié tendu, avec un indice de tension de 75 sur 100, ce qui suggère que la demande locative excède l'offre disponible et que trouver un locataire ne devrait pas être le problème principal. De l'autre, le taux de vacance LOVAC s'établit à 5,64 %, un chiffre modéré mais non négligeable : il existe donc un stock de logements non occupés, probablement des biens en mauvais état ou mal positionnés en prix, ce qui rappelle que la tension globale du marché ne protège pas automatiquement chaque bien. Sur la rentabilité brute, les données ne fournissent pas de loyer médian observé, et il serait imprudent d'en calculer un de toutes pièces. À titre de cadrage seulement : à 2 347 EUR/m2, un studio de 30 m2 acheté autour de 70 000 EUR devrait générer un loyer mensuel autour de 350-400 EUR pour atteindre une rentabilité brute de 6-7 %, ce qui est possible dans une commune de ce profil mais doit être vérifié sur les annonces locatives réelles avant tout engagement. Le contexte socio-économique modère l'enthousiasme : le revenu médian local est de 21 122 EUR/an, soit environ 1 760 EUR/mois, et le taux de pauvreté atteint 19,3 %, un niveau élevé. Ces chiffres INSEE plafonnent la solvabilité locative et limitent la capacité à augmenter les loyers. Le taux de chômage à 7,6 % ajoute un risque d'impayés à intégrer dans le prévisionnel. Enfin, les scores santé et commerce sont faibles (29/100 chacun), ce qui peut freiner l'attractivité auprès de certains profils de locataires, notamment les familles avec enfants ou les seniors. Verdict : l'investissement locatif à Saint-Donat est défendable sur un bien de qualité, bien classé au DPE, et acheté dans le bas de la fourchette. Il l'est beaucoup moins sur un bien énergivore ou dégradé, dans un contexte de solvabilité locale contrainte.

Question 3

Saint-Donat-sur-l'Herbasse est-elle exposée à des risques naturels ?

Accepted Answer

Oui, et deux risques méritent une attention concrète avant tout achat. Premier risque : l'inondation. Saint-Donat-sur-l'Herbasse est identifiée comme exposée au risque inondation. Cela ne signifie pas que toutes les parcelles sont en zone inondable, mais que la commune comporte des zones à risque. Pour tout bien visité, l'Etat des Risques et Pollutions (ERP) annexé au compromis de vente est obligatoire et précise le niveau d'exposition à la parcelle exacte. Ne jamais s'en remettre à une appréciation visuelle ou à la parole du vendeur. En zone inondable, les assurances sont plus chères, certains travaux sont réglementés, et la revente peut être compliquée. Second risque : le séisme. La commune est classée en zone de sismicité 3, dite modérée. Cela impacte les normes de construction applicables aux bâtiments neufs, mais aussi la résistance du bâti ancien non renforcé. Pour un achat dans l'ancien, il est pertinent de faire évaluer la structure par un diagnostiqueur ou un bureau d'études si le bâtiment est ancien et non rénové. Le risque argile (retrait-gonflement), en revanche, n'est pas signalé pour cette commune, ce qui est un point positif : ce phénomène est responsable de fissurations structurelles coûteuses et souvent mal couvertes par les assurances classiques. En synthèse : le couple inondation + séisme modéré impose une vérification systématique à la parcelle via l'ERP (disponible sur georisques.gouv.fr) et une lecture attentive des clauses du contrat d'assurance habitation avant signature.

Question 4

Quelle est la performance énergétique des logements à Saint-Donat-sur-l'Herbasse ?

Accepted Answer

Sur les 536 logements ayant fait l'objet d'un DPE recensé, 7,1 % sont classés F ou G, soit des passoires thermiques au sens de la loi Climat et Résilience. En chiffres absolus, cela représente environ 38 logements sur l'échantillon DPE, ce qui reste une proportion contenue comparée à des communes plus anciennes ou rurales isolées. La consommation moyenne s'établit à 136 kWh/m2/an, un niveau qui correspond approximativement à la classe D, donc une performance intermédiaire : ni particulièrement efficiente, ni catastrophique. Ce chiffre moyen cache toutefois une dispersion réelle entre les biens bien isolés et les passoires. Pour un acheteur, le croisement DPE-prix est l'un des raisonnements les plus utiles sur ce marché. Un bien classé F ou G subit aujourd'hui une double pression : d'abord une décote à l'achat qui peut atteindre 10-15 % par rapport à un bien équivalent mieux classé, ensuite des contraintes légales imminentes. Les logements classés G sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2025 ; les F seront interdits à la location à partir du 1er janvier 2028 ; les E suivront en 2034. Acheter une passoire pour la louer sans prévoir immédiatement un budget de rénovation énergétique, c'est s'exposer à une mise hors location contrainte dans un délai court. La rénovation d'une passoire (isolation, système de chauffage) représente typiquement entre 15 000 et 40 000 EUR selon l'état du bâti, à intégrer dans le prix d'acquisition réel. Pour une résidence principale, la décote à l'achat peut être intéressante si le budget travaux est maîtrisé et que les aides MaPrimeRénov' sont mobilisées. Mais l'acheteur doit obtenir le DPE avant toute offre, vérifier l'étiquette réelle (et non une estimation vendeur), et chiffrer les travaux avec un artisan avant de signer.

Question 5

Vivre à Saint-Donat-sur-l'Herbasse : services, démographie, niveau de vie ?

Accepted Answer

Saint-Donat-sur-l'Herbasse compte 4 193 habitants et a perdu 1,46 % de sa population sur les cinq dernières années. Cette légère érosion démographique n'est pas un effondrement, mais elle signale que la commune n'est pas en phase d'attractivité nette : les départs excèdent légèrement les arrivées et les naissances. Pour un acheteur, cela a une implication directe sur la valeur à terme : dans une commune qui se dépeuple, la pression sur les prix est structurellement faible. Les 217 établissements actifs et 101 créations sur 12 mois montrent un tissu économique local vivant, ce qui est positif pour l'emploi de proximité et la résistance du marché. Les scores de services traduisent un profil contrasté. Les transports et l'éducation sont correctement dotés (75/100 chacun), ce qui est cohérent avec une commune-centre de canton disposant d'équipements scolaires et d'une connexion à l'axe routier de la vallée de l'Herbasse. En revanche, les scores santé et commerce sont faibles (29/100 chacun) : cela signifie concrètement une offre médicale et commerciale limitée, qui impose de se déplacer vers Romans-sur-Isère ou Tain-l'Hermitage pour certains besoins courants. C'est un facteur de qualité de vie à ne pas sous-estimer, notamment pour les familles avec jeunes enfants ou les retraités. Le tableau socio-économique mérite d'être lu sans filtre : revenu médian de 21 122 EUR/an, taux de pauvreté de 19,3 %, taux de chômage de 7,6 %. Ces chiffres INSEE placent la commune dans une situation de fragilité économique significative, au-dessus des moyennes nationales pour la pauvreté. Le taux de propriétaires (60,7 %) est solide et témoigne d'un ancrage résidentiel réel, mais le contexte de revenus contraints explique en partie les prix immobiliers contenus et les limites sur la solvabilité locative. Le score de sécurité de 63/100 est dans la moyenne sans être préoccupant pour une commune de cette taille. En résumé : Saint-Donat-sur-l'Herbasse offre un cadre de vie fonctionnel pour qui accepte une autonomie partielle en matière de santé et de commerces, dans un contexte économique local modeste.

Type de bien	Prix médian /m²	P25 — P75
Appartement	2 634 €	—
Maison	2 135 €	—
Tous biens (médian)	2 347 €	1 524 — 2 710 €

Marché immobilier à Saint-Donat-sur-l'Herbasse (26260) — Prix, DPE, risques 2025

Prix par typologie à Saint-Donat-sur-l'Herbasse.

536 diagnostics DPE locaux.

Avant achat — vérifier l'ERP.

Profil Saint-Donat-sur-l'Herbasse.

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Comparaison territoriale — rayon ~10 km.

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