175 transactions DVF analysées, prix médian 1 409 €/m², indice de tension ITIC 13/100. Données croisées DGFiP, ADEME, IGN, INSEE et CSTB — sources publiques officielles.
Cordes-sur-Ciel est une village rurale de 879 habitants répartis sur 8,4 km², située dans le département 81 en région Occitanie. En 2026, son marché immobilier se caractérise par un prix médian de 1 409 €/m², une tendance en forte baisse sur les 12 derniers mois (-10,2 %) et un indice de tension ITIC détendu (13/100).
| Type de bien | Prix médian /m² | P25 — P75 |
|---|---|---|
| Appartement | 2 425 € | — |
| Maison | 1 774 € | — |
| Tous biens (médian) | 1 409 € | 1 106 — 2 097 € |
Sources DGFiP DVF (2014-2025). Filtres surface 15-300 m² et prix 30 k€-2 M€.
Le marché de Cordes-sur-Ciel traverse une phase de correction avec une variation de -10,2 % sur 12 mois. Pour les acheteurs, cette période est favorable : les marges de négociation sont plus larges et le délai de réflexion plus confortable. L'indice ITIC de 13/100 indique un marché moins tendu que la moyenne nationale, avec une plus grande disponibilité de biens et un pouvoir de négociation favorable aux acheteurs.
215 diagnostics énergétiques ont été recensés sur la commune, avec une consommation moyenne de 156 kWh/m²/an. La part de passoires thermiques (15,8 %) est significative, signe d'un parc ancien à forte besoin de rénovation. C'est aussi une opportunité pour les investisseurs avec stratégie de valorisation : la rénovation énergétique aidée (MaPrimeRénov, CEE) peut transformer un bien décoté en actif performant.
Cordes-sur-Ciel présente 1 risque physique majeur identifié : inondation. La présence d'un PPRI inondation traduit une exposition documentée par les services préfectoraux. Les biens situés en zone réglementée peuvent supporter des contraintes constructives, des restrictions d'aménagement et des surcoûts d'assurance habitation. L'ERP du bien spécifique permet de qualifier l'exposition réelle de chaque parcelle.
Avec 879 habitants et une progression marquée (+8,8 % sur 5 ans), Cordes-sur-Ciel se positionne sur une trajectoire démographique attractive. Le revenu médian local (20 446 €) est en-dessous de la moyenne nationale, ce qui peut influencer le profil des acheteurs et la solvabilité des locataires (65,4 % de propriétaires).
Acheteur résidentiel — Marché peu tendu, plus de choix et meilleur pouvoir de négociation. Vérifier toutefois la liquidité à la revente (volume de transactions sur 5 ans) avant de s'engager sur le long terme.
Investisseur locatif — Le taux de vacance LOVAC (16,8 %) signale un marché locatif détendu. Bien valider la demande locative effective avant d'acheter : étudier les annonces actives, le délai moyen de relocation, le profil des locataires types.
Vendeur — Marché en correction : être prudent sur le prix d'affichage. Mieux vaut vendre 2-3 % sous le médian rapidement que rester 6 mois en vitrine. La rénovation énergétique préalable peut compenser une décote en cas de DPE faible.
Famille — Vérifier impérativement les risques signalés au niveau du bien (ERP). Les contraintes assurantielles peuvent varier selon les zones réglementées. Au-delà du risque, examiner aussi la qualité scolaire, les transports et les équipements de proximité.
Dans le périmètre proche, le prix médian de Cordes-sur-Ciel (1 409 €/m²) se positionne en milieu de fourchette. La voisine la plus chère, Cahuzac-sur-Vère, affiche 1 936 €/m² (+37,4 % de plus) ; à l'inverse, Varen reste à 1 042 €/m² (-26,0 %). Cette position centrale offre un compromis entre accessibilité et attractivité.
En synthèse, Cordes-sur-Ciel présente trois caractéristiques clés en 2026 : un marché en correction qui ouvre des opportunités d'acquisition mais demande prudence sur le prix d'affichage à la vente ; un parc à forte exposition énergétique avec 15,8 % de passoires thermiques — opportunité pour les investisseurs avec stratégie de rénovation aidée ; un taux de vacance significatif qui signale un marché plus disponible mais à examiner en termes de demande locative effective. Toute décision — achat, vente, investissement, rénovation — gagne à s'appuyer sur des comparables récents et un diagnostic individuel du bien.
Cette analyse de Cordes-sur-Ciel repose sur le croisement de sept référentiels publics français, mis à jour régulièrement selon le calendrier de chaque producteur : la base DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP) recense les transactions immobilières publiées depuis 2014 ; la base DPE de l'ADEME documente la performance énergétique des logements diagnostiqués ; la BDNB (Base de Données Nationale des Bâtiments du CSTB) caractérise le bâti — typologie, matériaux, époque ; la BAN (IGN/Etalab) fournit le géocodage à l'identifiant pérenne ; la BPE de l'INSEE inventorie les équipements ; les contours IRIS permettent l'analyse à la maille infra-communale ; et le Cadastre donne la géométrie parcellaire officielle.
Les indicateurs dérivés (ITIC, décote DPE, capi-risque, scores de localisation) sont calculés selon une méthodologie publique et documentée. Les valeurs aberrantes sont écartées par filtres statistiques ; les croisements avec un score de qualité inférieur à 70/100 sont exclus des analyses publiées. Méthodologie détaillée.
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