Prix au m² à Bugarach (11190)

Le marché immobilier de Bugarach reste orienté à la hausse avec une progression mesurée de +4,7 % sur 12 mois. Cette tendance favorable aux vendeurs offre encore des opportunités d'acquisition pour les acheteurs déterminés. L'indice ITIC de 40/100 reflète un marché équilibré, où le rapport offre/demande permet une formation de prix plus rationnelle.

Le parc immobilier de Bugarach dispose d'un nombre limité de diagnostics énergétiques renseignés (28 DPE recensés), ce qui rend l'analyse statistique moins représentative. Pour une lecture fine de la performance énergétique d'un bien spécifique, le DPE individuel reste la référence à demander au vendeur ou au bailleur.

Bugarach présente 3 risques physiques majeurs identifiés : inondation, argile (RGA), sismique niveau 3. La présence d'un PPRI inondation traduit une exposition documentée par les services préfectoraux. Les biens situés en zone réglementée peuvent supporter des contraintes constructives, des restrictions d'aménagement et des surcoûts d'assurance habitation. Le retrait-gonflement des argiles (RGA) affecte les fondations des constructions : fissures, désordres structurels. Les sinistres argile représentent désormais le premier poste de catastrophes naturelles en France. Un diagnostic BRGM complémentaire est recommandé pour les maisons individuelles. Le zonage sismique réglementaire de niveau 3/5 impose des normes de construction adaptées (PS-MI, Eurocode 8) pour les nouveaux bâtiments. Les biens anciens peuvent nécessiter des travaux de mise en conformité. L'ERP du bien spécifique permet de qualifier l'exposition réelle de chaque parcelle.

Avec 250 habitants et une croissance modérée (+4,2 % sur 5 ans), Bugarach se positionne sur une trajectoire démographique attractive. Le tissu économique local repose sur 165 établissements actifs, principalement de petite taille. La dynamique de création est plus modérée, ce qui peut refléter un marché du travail dépendant des bassins d'emploi voisins. Le revenu médian local (19 312 €) est en-dessous de la moyenne nationale, ce qui peut influencer le profil des acheteurs et la solvabilité des locataires (65,9 % de propriétaires).

Dans le périmètre proche, le prix médian de Bugarach (1 281 €/m²) se positionne en milieu de fourchette. La voisine la plus chère, Sougraigne, affiche 2 867 €/m² (+123,8 % de plus) ; à l'inverse, Rennes-les-Bains reste à 1 067 €/m² (-16,7 %). Cette position centrale offre un compromis entre accessibilité et attractivité.

En synthèse, Bugarach présente trois caractéristiques clés en 2026 : un marché relativement stable propice aux décisions raisonnées et aux comparaisons multiples ; un parc à forte exposition énergétique avec 17,9 % de passoires thermiques — opportunité pour les investisseurs avec stratégie de rénovation aidée ; une dynamique démographique attractive qui soutient le marché à moyen terme. Toute décision — achat, vente, investissement, rénovation — gagne à s'appuyer sur des comparables récents et un diagnostic individuel du bien.

Cette analyse de Bugarach repose sur le croisement de sept référentiels publics français, mis à jour régulièrement selon le calendrier de chaque producteur : la base DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP) recense les transactions immobilières publiées depuis 2014 ; la base DPE de l'ADEME documente la performance énergétique des logements diagnostiqués ; la BDNB (Base de Données Nationale des Bâtiments du CSTB) caractérise le bâti — typologie, matériaux, époque ; la BAN (IGN/Etalab) fournit le géocodage à l'identifiant pérenne ; la BPE de l'INSEE inventorie les équipements ; les contours IRIS permettent l'analyse à la maille infra-communale ; et le Cadastre donne la géométrie parcellaire officielle.

Les indicateurs dérivés (ITIC, décote DPE, capi-risque, scores de localisation) sont calculés selon une méthodologie publique et documentée. Les valeurs aberrantes sont écartées par filtres statistiques ; les croisements avec un score de qualité inférieur à 70/100 sont exclus des analyses publiées. Méthodologie détaillée.