116 transactions DVF analysées, prix médian 1 185 €/m², indice de tension ITIC 59/100. Données croisées DGFiP, ADEME, IGN, INSEE et CSTB — sources publiques officielles.
Belvèze-du-Razès est une village rurale de 884 habitants répartis sur 4,5 km², située dans le département 11 en région Occitanie à 2.4 km de Mazerolles-du-Razès. En 2026, son marché immobilier se caractérise par un prix médian de 1 185 €/m², une tendance en hausse sur les 12 derniers mois (+3,4 %) et un indice de tension ITIC équilibré (59/100).
| Type de bien | Prix médian /m² | P25 — P75 |
|---|---|---|
| Appartement | — € | — |
| Maison | 1 410 € | — |
| Tous biens (médian) | 1 185 € | 918 — 1 808 € |
Sources DGFiP DVF (2014-2025). Filtres surface 15-300 m² et prix 30 k€-2 M€.
Le marché immobilier de Belvèze-du-Razès reste orienté à la hausse avec une progression mesurée de +3,4 % sur 12 mois. Cette tendance favorable aux vendeurs offre encore des opportunités d'acquisition pour les acheteurs déterminés. L'indice ITIC de 59/100 reflète un marché équilibré, où le rapport offre/demande permet une formation de prix plus rationnelle.
130 diagnostics énergétiques ont été recensés sur la commune, avec une consommation moyenne de 104 kWh/m²/an. La part de passoires thermiques (1,5 %) reste limitée et bien sous la moyenne nationale de 17 %. Le risque d'achat d'un bien interdit à la location à terme est faible.
Belvèze-du-Razès présente 2 risques physiques majeurs identifiés : inondation, argile (RGA). La présence d'un PPRI inondation traduit une exposition documentée par les services préfectoraux. Les biens situés en zone réglementée peuvent supporter des contraintes constructives, des restrictions d'aménagement et des surcoûts d'assurance habitation. Le retrait-gonflement des argiles (RGA) affecte les fondations des constructions : fissures, désordres structurels. Les sinistres argile représentent désormais le premier poste de catastrophes naturelles en France. Un diagnostic BRGM complémentaire est recommandé pour les maisons individuelles. L'ERP du bien spécifique permet de qualifier l'exposition réelle de chaque parcelle.
Avec 884 habitants et une croissance modérée (+4,5 % sur 5 ans), Belvèze-du-Razès se positionne sur une trajectoire démographique attractive. Le revenu médian local (19 312 €) est en-dessous de la moyenne nationale, ce qui peut influencer le profil des acheteurs et la solvabilité des locataires (62,8 % de propriétaires).
Acheteur résidentiel — Marché équilibré qui laisse le temps de comparer. Visiter au moins 5-7 biens avant offre. La marge de négociation tourne autour de 3-5 % sur le prix affiché. Privilégier les biens avec parcelle exclusive et stationnement.
Investisseur locatif — Le taux de vacance LOVAC (9,2 %) signale un marché locatif détendu. Bien valider la demande locative effective avant d'acheter : étudier les annonces actives, le délai moyen de relocation, le profil des locataires types.
Vendeur — Marché stable. Afficher au prix médian. Investir dans le home staging (1-2 % du prix) peut accélérer la vente de 30 à 50 %. Préparer dès l'estimation un dossier complet (DPE, ERP, charges, taxes) pour rassurer.
Famille — Vérifier impérativement les risques signalés au niveau du bien (ERP). Les contraintes assurantielles peuvent varier selon les zones réglementées. Au-delà du risque, examiner aussi la qualité scolaire, les transports et les équipements de proximité.
Dans le périmètre proche, le prix médian de Belvèze-du-Razès (1 185 €/m²) se positionne en milieu de fourchette. La voisine la plus chère, Villeneuve-lès-Montréal, affiche 2 042 €/m² (+72,3 % de plus) ; à l'inverse, Mazerolles-du-Razès reste à 787 €/m² (-33,6 %). Cette position centrale offre un compromis entre accessibilité et attractivité.
En synthèse, Belvèze-du-Razès présente trois caractéristiques clés en 2026 : un marché relativement stable propice aux décisions raisonnées et aux comparaisons multiples ; des risques physiques documentés à valider parcelle par parcelle via l'ERP, en particulier pour les biens en pierre et fondations anciennes ; un taux de vacance significatif qui signale un marché plus disponible mais à examiner en termes de demande locative effective. Toute décision — achat, vente, investissement, rénovation — gagne à s'appuyer sur des comparables récents et un diagnostic individuel du bien.
Cette analyse de Belvèze-du-Razès repose sur le croisement de sept référentiels publics français, mis à jour régulièrement selon le calendrier de chaque producteur : la base DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP) recense les transactions immobilières publiées depuis 2014 ; la base DPE de l'ADEME documente la performance énergétique des logements diagnostiqués ; la BDNB (Base de Données Nationale des Bâtiments du CSTB) caractérise le bâti — typologie, matériaux, époque ; la BAN (IGN/Etalab) fournit le géocodage à l'identifiant pérenne ; la BPE de l'INSEE inventorie les équipements ; les contours IRIS permettent l'analyse à la maille infra-communale ; et le Cadastre donne la géométrie parcellaire officielle.
Les indicateurs dérivés (ITIC, décote DPE, capi-risque, scores de localisation) sont calculés selon une méthodologie publique et documentée. Les valeurs aberrantes sont écartées par filtres statistiques ; les croisements avec un score de qualité inférieur à 70/100 sont exclus des analyses publiées. Méthodologie détaillée.
Rapport personnalisé pour votre adresse exacte : estimation, comparables, risques, rendement, simulation rénovation. À partir de 249 €.