1 175 transactions DVF analysées, prix médian 2 226 €/m², indice de tension ITIC 99/100. Données croisées DGFiP, ADEME, IGN, INSEE et CSTB — sources publiques officielles.
Données DVF arrêtées au 31/12/2025 (millésime 2025).
Bagnères-de-Luchon est une ville thermale de Haute-Garonne, nichée dans les Pyrénées, avec 2 076 habitants. Elle est connue pour ses établissements thermaux historiques, la station de ski de Superbagnères et l'accès direct aux sentiers de randonnée pyrénéens. Le marché immobilier local reflète cette attractivité saisonnière, avec un parc ancien où la rénovation énergétique reste un enjeu.
| Type de bien | Prix médian /m² | P25 — P75 |
|---|---|---|
| Appartement | 2 489 € | — |
| Maison | 2 236 € | — |
| Tous biens (médian) | 2 226 € | 1 783 — 2 717 € |
Sources DGFiP DVF (2014-2025). Filtres surface 15-300 m² et prix 30 k€-2 M€.
Le prix médian au m² est de 2 121 €/m², avec une fourchette interquartile de 1 667 à 2 664 €/m². Sur 12 mois, le marché affiche une baisse de -7,72 %, sur la base de 1 650 ventes analysées. Le parc immobilier est principalement composé d'appartements de caractère et de maisons anciennes. La consommation énergétique moyenne atteint 188 kWh/m², et 25,4 % des logements sont classés F ou G. Le centre-ville, autour des Thermes, concentre les appartements avec balcon et accès aux commodités. Le secteur résidentiel du Lys propose des maisons avec jardin. L'absence de constructions neuves significatives maintient une offre limitée.
Ventes réelles appariées à leur diagnostic, dans cette commune.
| Classe | Ventes | Prix médian | Écart | IC 95 % |
|---|---|---|---|---|
| C | 27 | 2 925 € | +2,7 % à +15,9 % | 10,1 / 21,8 |
| D | 31 | 2 797 € | +8,5 % à +10,9 % | 7,1 / 14,6 |
| E | 34 | 2 493 € | -5,4 % à -1,2 % non distinguable de zéro | -5,2 / 2,8 |
Écart mesuré contre la médiane communale du même type de bien, toutes classes confondues (126 ventes appariées) — et non contre la classe D.
DGFiP (DVF) × ADEME (observatoire DPE), appariement par identifiant BAN (IGN) · 3 strates dont 2 significative(s) à 5 % · 2 calculs (2024 et 2025) — les deux fenêtres partagent une année, ce n'est pas une réplication indépendante · calculé le 02/07/2026.
Le score de sécurité est de 67/100, avec un indice de localisation de 33/100. La ville bénéficie d'une gendarmerie locale. Elle est soumise à un Plan de Prévention des Risques d'Inondation (PPRI) et présente une aléa argile de niveau Moyen. Le contexte sismique est classé au niveau 4/5 sur l'échelle française. Ces facteurs de risque naturel doivent être intégrés à l'évaluation immobilière et assurantielle. La criminalité reste modérée, typique des petites villes.
Bagnères-de-Luchon est desservie par la route départementale D125, qui relie Montréjeau et l'autoroute A64. Une gare routière propose des liaisons régulières vers Toulouse et les communes avoisinantes. En hiver, des navettes facilitent l'accès à la station de Superbagnères. La ville est praticable à pied ou à vélo, avec des pistes cyclables et sentiers de promenade. Le transport en commun interne est limité, mais la petite taille de la commune rend les déplacements aisés.
La commune dispose de quatre établissements scolaires couvrant la maternelle, l'école primaire et le collège du Luchonnais, assurant un parcours éducatif complet de la petite enfance au collège. Les petits effectifs favorisent un suivi personnalisé des élèves. Pour l'enseignement secondaire et supérieur, Toulouse reste l'option principale, accessible en transport régional. Les services éducatifs locaux servent aussi les enfants des villages environnants.
La ville est structurée autour de ses établissements thermaux historiques, d'un casino et d'un golf. Elle accueille régulièrement des événements culturels et sportifs (festival du film de télévision, courses cyclistes). Des associations locales proposent diverses activités saisonnières. Les marchés locaux valorisent les produits régionaux. La proximité immédiate des Pyrénées offre accès à la randonnée, au ski, au parapente et aux sports d'eau vive. Le dynamisme touristique et thermal génère une forte activité saisonnière.
Dans le périmètre proche, le prix médian de Bagnères-de-Luchon (2 226 €/m²) se positionne parmi les plus accessibles du secteur. Saint-Mamet, à proximité, atteint 2 800 €/m² (+25,8 % de plus). Pour qui cherche à s'installer dans le bassin de vie sans subir le prix du centre, Bagnères-de-Luchon représente une alternative économique pertinente.
Bagnères-de-Luchon est une petite ville thermale et touristique des Pyrénées. Son marché immobilier, en léger recul annuel, reflète la conjoncture actuelle. Les acheteurs doivent tenir compte de la performance énergétique modérée du parc ancien et des risques naturels. L'attractivité saisonnière reste un facteur à peser selon le profil de l'investisseur.
Cette analyse de Bagnères-de-Luchon repose sur le croisement de sept référentiels publics français, mis à jour régulièrement selon le calendrier de chaque producteur : la base DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP) recense les transactions immobilières publiées depuis 2014 ; la base DPE de l'ADEME documente la performance énergétique des logements diagnostiqués ; la BDNB (Base de Données Nationale des Bâtiments du CSTB) caractérise le bâti — typologie, matériaux, époque ; la BAN (IGN/Etalab) fournit le géocodage à l'identifiant pérenne ; la BPE de l'INSEE inventorie les équipements ; les contours IRIS permettent l'analyse à la maille infra-communale ; et le Cadastre donne la géométrie parcellaire officielle.
Les indicateurs dérivés (ITIC, décote DPE, capi-risque, scores de localisation) sont calculés selon une méthodologie publique et documentée. Les valeurs aberrantes sont écartées par filtres statistiques ; les croisements avec un score de qualité inférieur à 70/100 sont exclus des analyses publiées. Méthodologie détaillée.
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