Parmi les 13 304 431 DPE analysés sur 29 956 communes, 9,8 % portent une étiquette F ou G (part pondérée par le nombre de diagnostics) — une mesure parmi les DPE réalisés, pas une projection du parc entier. À mesure que la loi Climat ferme la location aux passoires — G depuis le 1er janvier 2025, F en 2028 —, une partie des bailleurs arbitre entre rénover et vendre. Ce basculement laisse des traces mesurables dans les données publiques : un DPE récent correspond à un taux de vente à 24 mois ×6,3, des diagnostics multiples à ×7,1. À la maille adresse, sans donnée nominative.
Sur les 13 304 431 diagnostics de performance énergétique que nous avons agrégés, couvrant 29 956 communes, 9,8 % portent une étiquette F ou G — la part de passoires, pondérée par le nombre de DPE de chaque commune. C'est une mesure parmi les DPE réalisés, et la nuance compte : tous les logements n'ont pas encore de diagnostic, et un bien fraîchement diagnostiqué est souvent un bien qu'on s'apprête à louer ou à vendre. La part mesurée dans les diagnostics n'est donc pas la part du parc total — l'estimation du ministère sur l'ensemble du parc se situe à un niveau différent.
Nous publions ce que nous mesurons réellement dans les données, pas une projection. Le chiffre est reproductible à partir de l'Observatoire DPE-Audit de l'ADEME (données publiques, licence ODbL). On ne dit pas « 9,8 % du parc » : on dit « 9,8 % des DPE réalisés sont classés F ou G ».
La loi Climat et résilience programme la sortie progressive des passoires du parc locatif. Pour un bailleur, une passoire qui devient non louable change de statut : ce n'est plus un actif qui produit un loyer, c'est un actif à rénover ou à céder. Le calendrier ci-dessous est indiqué à titre informatif ; il ne constitue pas un conseil juridique et doit être vérifié à la source officielle.
| Échéance | Classe DPE | Effet (nouveaux baux) |
|---|---|---|
| 01/01/2025 | G | Logements classés G interdits à la location (nouveaux baux) |
| 2028 | F | Extension de l'interdiction aux logements classés F |
Source à citer : loi Climat et résilience, à vérifier sur Légifrance. Le calendrier exact, ses seuils et ses exceptions relèvent du texte officiel. Cette page ne délivre pas d'analyse juridique.
Devant une passoire non louable, le bailleur arbitre : engager des travaux pour rester dans le marché locatif, ou vendre. Quand le coût ou l'horizon des travaux dépasse ce qu'il est prêt à porter, la vente l'emporte. Ce basculement n'est pas une intuition : il laisse des traces dans les données publiques. Chaque signal ci-dessous est mesuré hors période d'apprentissage (cutoff 2024), à un horizon de 24 mois. La valeur indiquée est le lift : combien de fois la probabilité de vente dépasse le taux de base (3,05 %) quand le signal est présent.
| Signal mesuré sur le bien | Lift vs base | Observations |
|---|---|---|
| Diagnostics multiples (vente engagée) | ×7,1 | n = 10 980 |
| DPE récent (démarche amorcée) | ×6,3 | n = 27 207 |
| Plus-value latente importante | ×2,5 | n = 31 596 |
| Détention par un bailleur (NAF 68.20) | ×1,9 | n = 22 207 |
| Convergence ≥ 3 signaux → ~42 % de vente réelle à 24 mois | ≈ ×13,8 | n = 3 972 |
| Écartés car non prédictifs : succession (0,26×), âge senior (0,83×) | — | mesurés, non utilisés |
Le DPE récent est un signal borderline : refait juste avant la mise en vente, il signale souvent une démarche déjà amorcée plus qu'une intention purement amont. C'est pourquoi le signal le plus robuste reste la convergence : trois signaux ou plus sur le même bien font monter le taux de vente réel à 24 mois autour de 42 %. La dernière ligne est volontaire — succession et âge ont été testés puis écartés faute de pouvoir prédictif. On mesure, on n'invente pas.
Une même passoire F/G n'est pas le même prospect selon ce que prépare son propriétaire. Certains rénovent pour rester louables ; d'autres cèdent. Nous ne tranchons pas à leur place : nous qualifions le bien et ses signaux, et c'est cette qualification qui sépare les deux pipelines. À chaque métier sa cible.
Pour l'acteur de la rénovation, la cible est la passoire qu'on garde : propriétaire qui veut rester dans le marché locatif, travaux à engager avant l'échéance. C'est l'objet du Lead Scoring Rénovation et de notre lecture du parc énergétique.
Pour l'agent immobilier, la cible est la passoire qu'on cède : diagnostics multiples, DPE récent, bailleur arrivé au bout de son horizon. C'est l'objet du suivi vendeur — relancer le bon bien au bon moment.
Notre lecture. Le DPE F/G est un carrefour, pas une destination. Vendre la passoire telle quelle, la vendre « avec travaux », ou la rénover pour la garder sont trois trajectoires distinctes — et les signaux du bien orientent vers l'une ou l'autre. Plutôt que de vendre la même liste à tout le monde, on aiguille chaque métier vers la cible qui le concerne.
Tout se fait à la maille adresse et bâtiment, à partir de référentiels publics — DPE de l'ADEME, DVF, BAN, cadastre, SIRENE. Nous qualifions des biens, jamais des personnes nommées : aucun nom, téléphone ou email de propriétaire n'est produit. La posture est celle de l'intérêt légitime documenté sur données publiques, au grain du bâtiment, sans profilage de personne nommée. Le contact se fait ensuite par un canal légal — terrain ciblé ou estimation consentie.
La passoire est un attribut du logement, lisible dans le DPE public. C'est précisément ce qui rend le ciblage opérable sans toucher à la donnée personnelle : on raisonne sur l'étiquette énergétique d'une adresse, pas sur l'identité de son occupant.
Le radar remonte, secteur par secteur, les biens F/G et leurs signaux — rénovation d'un côté, transaction de l'autre. Démonstration sur votre territoire réel après NDA. Réponse sous 4 h ouvrées.
Parmi les diagnostics que nous avons analysés — 13 304 431 DPE sur 29 956 communes —, 9,8 % portent une étiquette F ou G (part pondérée par le nombre de diagnostics par commune). C'est une mesure « parmi les DPE réalisés », pas une mesure du parc total : tous les logements n'ont pas encore de DPE, et les biens diagnostiqués récemment sont souvent ceux qu'on prépare à vendre ou à louer. L'estimation du ministère sur l'ensemble du parc se situe à un niveau différent ; nous ne publions que ce que nous mesurons réellement dans les diagnostics.
Selon la loi Climat et résilience (à vérifier sur Légifrance), les logements classés G sont interdits à la location pour les nouveaux baux depuis le 1er janvier 2025, et les logements F le seront en 2028. Cette information est donnée à titre informatif et ne constitue pas un conseil juridique : le calendrier précis et ses exceptions doivent être vérifiés à la source officielle.
Pour un bailleur, une passoire qui devient non louable n'a plus que deux issues : la rénover ou la vendre. Beaucoup arbitrent en faveur de la vente quand le coût des travaux dépasse leur horizon ou leur trésorerie. C'est mesurable dans les données : un DPE récent sur un bien correspond à un taux de vente à 24 mois multiplié par 6,3 par rapport au parc moyen (n = 27 207), et la présence de diagnostics multiples sur le même bien — signe d'une vente déjà engagée — à un lift de 7,1 (n = 10 980). Ces signaux sont mesurés hors période d'apprentissage, à un horizon de 24 mois.
Cela dépend du propriétaire, et c'est précisément ce que les données permettent de distinguer. Un même bien F/G peut être un prospect rénovation (le propriétaire engage des travaux pour rester louable) ou un prospect vente (il préfère céder). Nous ne tranchons pas à sa place : nous qualifions le bien et ses signaux. Côté rénovation, l'enjeu est de cibler les F/G à remettre à niveau ; côté transaction, les F/G dont les signaux indiquent une cession proche.
De l'agrégation des diagnostics de l'Observatoire DPE-Audit de l'ADEME (données publiques, licence ODbL), recoupés par commune. Nous calculons la part de logements classés F ou G pondérée par le nombre de DPE de chaque commune, sur 13 304 431 diagnostics analysés et 29 956 communes. Le chiffre est reproductible à partir de la source publique.
Non. Le travail se fait à la maille adresse et bâtiment, à partir de référentiels publics (DPE de l'ADEME, DVF, BAN, cadastre). Nous qualifions des biens, jamais des personnes nommées : aucun nom, téléphone ou email de propriétaire n'est produit. La posture est celle de l'intérêt légitime documenté sur données publiques.
Non, c'est un signal parmi d'autres et il est borderline : un DPE peut être refait juste avant une mise en vente, donc il signale souvent une démarche déjà amorcée plutôt qu'une intention purement amont. Le signal le plus fort reste la convergence de plusieurs signaux sur le même bien. Nous mesurons chaque signal séparément et publions aussi ceux que nous avons écartés faute de pouvoir prédictif.
La part de passoires (9,8 %) est calculée par agrégation des DPE de l'ADEME, pondérée par le nombre de diagnostics par commune, sur 13 304 431 DPE analysés et 29 956 communes. Les lifts par signal sont mesurés hors période d'apprentissage (cutoff 2024, horizon 24 mois). Le calendrier d'interdiction de location relève de la loi Climat et résilience, à vérifier sur Légifrance. Synthèse à visée informative, sans valeur de conseil juridique.
Analyse publiée par Intent Analytics — plateforme française de données immobilières publiques croisées, à la maille adresse, sans donnée nominative. Mise à jour le 30 juin 2026.