Un comparable DVF n'est pas une annonce : c'est un prix de vente signé, enregistré par la DGFiP. Bien lus, les comparables situent la valeur d'un bien mieux qu'aucune estimation en ligne. Mais le fichier brut mélange tout — biens atypiques, ventes entre proches, gabarits incomparables. Ce guide explique comment choisir les bonnes ventes, éviter les pièges, et passer de quelques transactions à une fourchette de prix lisible. Sur nos référentiels : 8 152 086 ventes résidentielles analysées sur 33 408 communes, à la maille adresse, sans donnée nominative.
DVF — Demandes de valeurs foncières — est le fichier public des transactions immobilières, publié par la DGFiP en open data sur data.gouv.fr. Il recense environ 13,3 millions de mutations depuis 2014 : nature du bien, surface, prix, date, parcelle. À la différence d'une annonce, ce n'est pas un prix demandé mais un prix signé chez le notaire. C'est la matière première la plus solide pour situer la valeur d'un bien.
Le fichier brut est cependant difficile à lire tel quel : il contient des lots complexes, des ventes de dépendances, des transactions symboliques. De notre côté, nous en avons retenu et calculé les statistiques de prix sur 8 152 086 ventes résidentielles qualifiées réparties sur 33 408 communes — un sous-ensemble nettoyé (filtres de surface et de prix décrits plus bas). Distinguer les deux compte : les 13,3 M sont le corpus brut publié, les 8,15 M sont les ventes exploitables comme comparables.
Un bon comparable ressemble au bien étudié sur ce qui fait le prix. Quatre critères se hiérarchisent, et un filtre de bon sens écarte le bruit.
| Critère | Priorité | Pourquoi ça compte |
|---|---|---|
| Proximité | Décisive | Même rue, même quartier, même segment de marché — un rayon aveugle mélange des micro-marchés qui n'ont pas le même prix. |
| Période | Forte | Les ventes récentes reflètent le marché actuel. Une vente de 2019 ne dit plus grand-chose d'un marché qui a bougé depuis. |
| Type de bien | Forte | Appartement et maison ne se comparent pas. On ne mélange jamais les deux dans un même jeu de comparables. |
| Surface | Modératrice | Le prix au m² décroît avec la taille. Comparer un studio à un T5 fausse la lecture ; on reste dans un gabarit voisin. |
| Filtre anti-bruit | 15–300 m² 30 k€–2 M€ | Bornes de surface et de prix pour écarter dépendances, ventes symboliques et biens hors marché résidentiel. |
Ces bornes (15 à 300 m², 30 000 € à 2 M€) sont exactement celles que nous appliquons pour qualifier les 8,15 M de ventes retenues. Elles ne suppriment pas un cas particulier légitime, mais elles retirent les cas dégénérés qui polluent une moyenne.
Loft, viager, bien en indivision, local mixte : un gabarit ou un montage inhabituel tire la valeur hors du marché courant. À écarter avant de calculer quoi que ce soit.
Une vente à prix de faveur — famille, donation déguisée — ne reflète pas le marché. Le fichier ne la signale pas ; un prix au m² très en dessous du voisinage doit alerter.
DVF sort de façon semestrielle. Les ventes les plus récentes manquent parfois : ne pas conclure sur un trou de données récent en croyant que le marché s'est figé.
Bas-Rhin, Haut-Rhin et Moselle relèvent d'un livre foncier distinct : leurs transactions ne figurent pas dans DVF de la même manière. Trou de couverture à assumer, pas à masquer.
Notre lecture. Le fichier DVF brut est une matière honnête mais non nettoyée : il ne distingue pas la bonne vente de la vente parasite. La valeur d'une lecture de comparables tient précisément à ce tri — écarter l'atypique, borner les extrêmes, repérer la vente hors marché — avant tout calcul. Une moyenne posée sur un fichier non trié donne un chiffre faux avec l'apparence de la précision.
Une fois les bons comparables retenus, la tentation est de faire une moyenne du prix au m² et d'en tirer un chiffre unique. C'est une erreur : la moyenne écrase la dispersion réelle et se déplace au moindre comparable atypique resté dans le lot. Elle donne une fausse précision.
| Critère de lecture | Moyenne au m² (un point) | Fourchette P10–P90 |
|---|---|---|
| Ce que ça montre | Un chiffre unique | Le cœur du marché et sa dispersion |
| Sensibilité à un cas atypique | Forte — un comparable déplace tout | Faible — les extrêmes sont bornés |
| Bien rénové / avec travaux | Indistinct | Se lit vers le P90 / vers le P10 |
| Message au client | « C'est X €/m² » (faux net) | « Le marché est entre X et Y » (honnête) |
| Robustesse sur peu de ventes | Fragile | Explicite sur l'incertitude |
Concrètement, on range les prix au m² des ventes retenues et on lit les percentiles 10 et 90 : la fourchette dit où se situe le cœur des transactions et quelle est leur dispersion. Un bien rénové se positionne plutôt vers le haut de la fourchette, un bien à travaux vers le bas. C'est cette logique qui alimente nos avis de valeur : une fourchette sourcée, pas un point sorti d'un modèle opaque.
On croise DVF avec six autres référentiels publics pour situer un bien sur ses vraies ventes — proximité, période, type, surface — et en tirer une fourchette lisible. Données publiques, sans donnée nominative.
Un comparable DVF est une vente réelle, enregistrée par la DGFiP, d'un bien proche du vôtre par sa localisation, son type et sa surface. DVF (Demandes de valeurs foncières) recense les transactions immobilières publiées en open data — environ 13,3 millions de mutations depuis 2014. Un comparable n'est pas une annonce ni un prix affiché : c'est un prix de vente signé chez le notaire. C'est la référence la plus solide pour situer la valeur d'un bien, à condition de bien choisir les ventes que l'on retient.
Quatre critères priment : la proximité (même rue, même quartier, même segment de marché plutôt qu'un rayon aveugle), la période (les ventes récentes reflètent mieux le marché actuel), le type (appartement vs maison, jamais mélangés), et la surface (des biens de gabarit comparable, car le prix au m² décroît avec la taille). En pratique, on filtre le bruit : surfaces entre 15 et 300 m², prix entre 30 000 € et 2 M€, pour écarter les cas dégénérés (dépendances, ventes symboliques, biens hors marché résidentiel).
Parce que toutes les ventes ne sont pas des comparables valides. Un bien atypique (loft, viager, bien en indivision), une vente entre proches à prix de faveur, un lot multi-parcelles ou une donation déguisée en vente tirent la moyenne vers le haut ou le bas sans refléter le marché. Le fichier DVF brut ne les signale pas : il faut les repérer et les écarter. C'est précisément ce travail de nettoyage qui distingue une lecture rigoureuse d'un simple calcul de moyenne.
La DGFiP publie DVF de façon semestrielle. Il existe donc un délai entre la signature d'une vente et son apparition dans le fichier : une transaction de ce trimestre peut ne pas être visible avant plusieurs mois. Pour un marché qui bouge vite, cela signifie que les comparables les plus récents manquent parfois — il faut en tenir compte et ne pas conclure sur un trou de données récent.
Le Bas-Rhin, le Haut-Rhin et la Moselle relèvent d'un régime de livre foncier distinct, hérité du droit local. Les transactions y sont gérées par un cadastre spécifique et ne figurent pas dans le fichier DVF national de la même manière. C'est un trou de couverture honnête : sur ces trois départements, DVF n'est pas la source de comparables à privilégier, et il faut le dire plutôt que de présenter une lecture incomplète comme exhaustive.
Parce qu'une moyenne au m² écrase la réalité : un seul comparable atypique la déplace, et elle donne une fausse précision. En rangeant les prix au m² des ventes retenues et en lisant les percentiles 10 et 90, on obtient une fourchette qui dit la vérité du marché : où se situe le cœur des transactions, et quelle est la dispersion. Un bien rénové se lira plutôt vers le P90, un bien à travaux vers le P10. La fourchette est plus honnête qu'un point unique.
Il n'y a pas de seuil magique, mais quelques ventes isolées ne font pas une référence. Sur un micro-marché, deux ou trois transactions peuvent suffire à cadrer un ordre de grandeur ; pour une fourchette P10–P90 lisible, il en faut davantage — assez pour que les extrêmes ne soient pas dus au hasard. Quand les comparables locaux manquent, mieux vaut élargir prudemment le périmètre (quartier voisin, période plus large) et l'assumer que de conclure sur trop peu de données.
Non. DVF recense des transactions à la maille parcelle et adresse : nature du bien, surface, prix, date. Il ne publie pas le nom des vendeurs ou acquéreurs. Notre lecture des comparables se fait de la même manière — à la maille adresse et bâtiment, sans donnée nominative. On qualifie des biens et des prix, jamais des personnes nommées.
Le corpus DVF publié par la DGFiP (~13,3 M de mutations depuis 2014) est la source primaire ; nous en avons qualifié 8 152 086 ventes résidentielles sur 33 408 communes (filtres 15–300 m², 30 k€–2 M€) pour calculer des statistiques de prix exploitables comme comparables. La couverture a des trous honnêtes : publication semestrielle, et absence de l'Alsace-Moselle du fait de leur livre foncier distinct. Synthèse à visée informative, sans valeur de conseil.
Analyse publiée par Intent Analytics — plateforme française de données immobilières publiques croisées, à la maille adresse, sans donnée nominative. Mise à jour le 30 juin 2026.