Question 1

Quel est le prix de l'immobilier à Saint-André-de-Cubzac ?

Accepted Answer

D'après les données DVF/DGFiP, le prix médian s'établit à 2 427 EUR/m2 sur la commune, avec une moyenne légèrement supérieure à 2 463 EUR/m2 — un écart faible qui indique une distribution relativement homogène, sans distorsion par quelques ventes hors normes. La fourchette réelle du marché s'étale de 1 991 EUR/m2 (premier quartile) à 2 890 EUR/m2 (troisième quartile) : 900 EUR/m2 de différentiel entre un bien ordinaire et un bien bien positionné, ce qui est significatif. L'écart entre appartements et maisons est net : les appartements se négocient à 3 199 EUR/m2, les maisons à 2 659 EUR/m2. Ce renversement — les appartements plus chers au m2 que les maisons — s'explique par la rareté relative du collectif sur une commune à dominante pavillonnaire, mais il doit alerter l'acheteur d'appartement : la liquidité à la revente sera moindre. Avec 1 037 ventes enregistrées dans DVF, le volume est solide pour une commune de 12 600 habitants : c'est un marché suffisamment actif pour que les prix soient représentatifs, et pour qu'un acheteur puisse trouver des comparables fiables. Concrètement, un pavillon de 100 m2 se négocie autour de 266 000 EUR, un appartement de 60 m2 autour de 192 000 EUR — avant décote éventuelle pour DPE dégradé ou risques.

Question 2

Les prix de l'immobilier montent-ils ou baissent-ils à Saint-André-de-Cubzac ?

Accepted Answer

Sur les douze derniers mois, les prix ont reculé de 4,52 %. Ce n'est pas du bruit statistique : c'est une correction mesurable. Sur un bien médian à 2 427 EUR/m2, cela représente environ 110 EUR/m2 perdus, soit un peu plus de 11 000 EUR sur un pavillon de 100 m2. La tendance est donc clairement négative. Pour un acheteur, cette baisse mérite deux lectures. Première lecture : le pouvoir de négociation est revenu. Dans un marché qui corrige, les vendeurs trop ancrés au prix d'il y a 18 mois finissent par céder. Exiger 5 à 8 % sous le prix affiché est désormais une position défendable, à condition de s'appuyer sur les transactions DVF réelles. Deuxième lecture : si la correction se poursuit, entrer aujourd'hui signifie potentiellement absorber une moins-value supplémentaire à court terme. L'horizon de détention devient donc critique : pour une résidence principale tenue huit ans ou plus, le cycle se lisse ; pour un projet à trois ou quatre ans, le risque de revendre à perte est réel. Pour un vendeur, le message est sans équivoque : se positionner au prix constaté aujourd'hui, pas à celui du pic. Chaque mois de surpositionnement coûte en décote finale plus que la concession initiale n'aurait coûté. Le marché ne valide plus les prix optimistes.

Question 3

Faut-il acheter à Saint-André-de-Cubzac maintenant ou attendre ?

Accepted Answer

La réponse honnête dépend de votre horizon et de votre usage, pas d'un timing de marché impossible à prédire. Voici les éléments objectifs pour décider. En faveur d'un achat maintenant : le marché est classé tendu (indice de tension à 73), ce qui signifie que la demande locative et à l'achat reste structurellement présente. La commune affiche une accessibilité correcte — 2 427 EUR/m2 médian pour une commune bien équipée avec des scores maximaux en transports, éducation, santé et commerce. Le taux de vacance de 5,62 % (source LOVAC) est modéré : le parc n'est pas saturé de logements vides, signe que les biens se placent. Le profil de propriétaires est dominant (75,5 %), ce qui stabilise le marché résidentiel. En défaveur d'un achat précipité : la tendance à -4,52 % sur 12 mois crée une incertitude sur le plancher. Le revenu médian des ménages est de 21 428 EUR/an avec un taux de pauvreté à 18,4 % et un chômage à 11,4 % — des indicateurs socio-économiques qui pèsent structurellement sur la capacité des ménages à soutenir les prix. Ce n'est pas le profil d'un marché tiré par une demande solvable en forte hausse. Stratégie défendable : acheter maintenant si c'est une résidence principale à horizon long, en négociant fermement et en sélectionnant un bien bien classé au DPE (éviter les étiquettes F/G, voir question dédiée). Attendre fait sens uniquement si vous avez un projet locatif court terme ou si votre financement est fragile — dans ce cas, six mois de surveillance du marché local DVF ne vous coûtent rien.

Question 4

Investir dans l'immobilier locatif à Saint-André-de-Cubzac, est-ce rentable ?

Accepted Answer

Le marché est officiellement classé tendu (indice 73), ce qui est un signal positif pour la demande locative : les logements disponibles trouvent preneur. Mais la tension locative ne suffit pas à garantir un rendement — il faut croiser avec les prix d'achat et les loyers réellement pratiqués. Côté prix d'achat, un appartement s'acquiert à 3 199 EUR/m2 en médiane. Les loyers constatés sur la commune ne figurent pas dans les données disponibles ici : il est impératif de les vérifier sur des sources de marché réelles (annonces actives, données Clameur ou observatoire local) avant tout calcul de rentabilité. Un rendement brut de 4 à 5 % sur ce niveau de prix implique un loyer d'environ 13 à 15 EUR/m2/mois — plausible en zone tendue, mais à vérifier sur pièces, pas à supposer. Les signaux de prudence sont réels : le revenu médian des ménages est de 21 428 EUR/an, le taux de pauvreté atteint 18,4 % et le chômage 11,4 %. Ce profil socio-économique implique un risque d'impayés non négligeable et une contrainte forte sur le niveau de loyer acceptable. La vacance locative à 5,62 % est modérée mais pas nulle. Côté réglementation, les passoires thermiques (F/G) sont interdites à la location depuis janvier 2025 pour les étiquettes G, et les F suivront. Sur une commune où la collecte DPE est de 2 041 logements avec 3,5 % de passoires, le risque est ciblé mais il faut impérativement vérifier l'étiquette du bien visé avant tout engagement. Conclusion : un investissement locatif ici est jouable sur un bien bien classé, acheté sous le prix de marché dans un contexte de correction, avec une gestion sérieuse du risque locataire. Ce n'est pas un marché à rendement exceptionnel.

Question 5

Saint-André-de-Cubzac est-elle exposée à des risques naturels ?

Accepted Answer

Oui, la commune cumule plusieurs aléas identifiés, et cela doit peser dans la négociation et dans le choix de la parcelle. Risque inondation : le risque est avéré sur la commune. Saint-André-de-Cubzac est traversée par des cours d'eau et se situe dans la plaine de la Dordogne, un secteur historiquement exposé aux crues. Ce risque est hétérogène : certaines parcelles sont en zone inondable, d'autres non. L'information à la parcelle est obligatoire dans l'état des risques et pollutions (ERP) remis par le vendeur — exiger ce document et le lire avant toute offre. Un bien en zone inondable se heurte à des difficultés d'assurance croissantes, des restrictions d'usage et une décote à la revente. Risque argile (retrait-gonflement, RGA) : présent sur la commune selon les données BRGM. Ce risque provoque des fissures structurelles sur les fondations lors des cycles sécheresse/réhumidification — un problème sérieux et coûteux à traiter. Faire inspecter les fondations et les murs porteurs avant tout compromis sur une maison individuelle, particulièrement si le terrain est argileux. Risque sismique : classé en zone 2, aléa faible selon la classification réglementaire française. Ce n'est pas un facteur déterminant pour la décision, mais les règles parasismiques s'appliquent aux constructions neuves. Synthèse pour l'acheteur : inondation et argile sont les deux risques à instruire sérieusement, parcelle par parcelle, via l'ERP et si nécessaire une étude de sol (G1/G2). Ces risques ne disqualifient pas un achat, mais ils modifient le prix acceptable.

Question 6

Quelle est la performance énergétique des logements à Saint-André-de-Cubzac ?

Accepted Answer

Sur les 2 041 logements diagnostiqués (DPE/ADEME), seulement 3,5 % sont classés passoires thermiques (étiquettes F ou G) — soit environ 71 logements. C'est un taux nettement inférieur à la moyenne nationale (qui dépasse 17 %), ce qui signifie que le parc de Saint-André-de-Cubzac est globalement en meilleur état énergétique que beaucoup de communes comparables. La consommation moyenne est de 106 kWh/m2/an, ce qui correspond à une étiquette C ou D selon les seuils DPE actuels — un niveau correct, ni exemplaire ni préoccupant. Pour l'acheteur, le croisement prix-DPE est décisif. Un bien classé F ou G doit aujourd'hui se négocier avec une décote significative, pour deux raisons cumulées : premièrement, les logements G sont déjà interdits à la mise en location depuis janvier 2025, et les F seront interdits en 2028 — un logement locatif passoire est donc un actif en perte de valeur réglementaire. Deuxièmement, le coût d'une rénovation énergétique sérieuse (isolation, chauffage) se chiffre souvent entre 20 000 et 50 000 EUR selon l'état du bien, ce que le prix d'achat doit intégrer. Sur ce marché en correction à -4,52 %, un vendeur de passoire qui maintient un prix de bien sain est en position intenable : la double pression de la baisse de marché et de la décote DPE est cumulative. Bonne nouvelle pour les acheteurs : avec seulement 3,5 % de passoires identifiées, la majorité du parc ne présente pas ce risque — mais il faut systématiquement vérifier l'étiquette DPE de chaque bien, car les diagnostics anciens (avant juillet 2021) ne sont plus fiables et doivent être refaits.

Question 7

Vivre à Saint-André-de-Cubzac : services, démographie et profil socio-économique ?

Accepted Answer

Saint-André-de-Cubzac compte 12 626 habitants et affiche une légère perte de population sur cinq ans (-0,84 %). Ce n'est pas un effondrement démographique, mais c'est une stagnation légèrement négative — pas le signal d'une commune en forte croissance qui tire les prix vers le haut. L'équipement de la commune est objectivement solide : les scores en transports, éducation, santé et commerce atteignent tous les 100 points sur 100 dans les référentiels BPE/INSEE. Pour une commune de cette taille en Gironde, c'est un niveau d'équipement supérieur à la moyenne des communes rurales et périurbaines. Le score de localisation global est de 61/100 et le score sécurité de 68/100 — des niveaux corrects, sans être des valeurs hors normes. Ce qui mérite attention, c'est le profil socio-économique des ménages : revenu médian à 21 428 EUR/an, taux de pauvreté à 18,4 % et taux de chômage à 11,4 %. Ces trois indicateurs sont simultanément dégradés par rapport aux moyennes de l'agglomération bordelaise. Cela n'enlève rien à la qualité des services disponibles, mais cela dit quelque chose de structurel sur la solvabilité de la demande locale — et explique en partie pourquoi le marché immobilier ne bénéficie pas du même portage que des communes plus aisées de la métropole. La proportion de propriétaires est élevée (75,5 %), ce qui traduit un marché résidentiel stable et ancré, mais peu liquide en cas de retournement. Pour un acheteur en résidence principale, la commune offre un équipement réel à prix accessible. Pour un investisseur, les indicateurs socio-économiques imposent une sélection rigoureuse du bien et du profil de locataire.

Type de bien	Prix médian /m²	P25 — P75
Appartement	3 199 €	—
Maison	2 659 €	—
Tous biens (médian)	2 427 €	1 991 — 2 890 €

Marché immobilier à Saint-André-de-Cubzac (33240) — Prix, DPE, risques 2025

Prix par typologie à Saint-André-de-Cubzac.

2 041 diagnostics DPE locaux.

Avant achat — vérifier l'ERP.

Profil Saint-André-de-Cubzac.

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Comparaison territoriale — rayon ~10 km.

Trois leçons à retenir de Saint-André-de-Cubzac.

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