Question 1

Quel est le prix de l'immobilier à Mainvilliers ?

Accepted Answer

Le prix médian constaté à Mainvilliers est de 1 983 EUR/m2, avec une fourchette allant de 1 735 EUR/m2 (premier quartile) à 2 530 EUR/m2 (troisième quartile), selon les données DVF/DGFiP. Le prix moyen ressort à 2 186 EUR/m2, soit un écart de 200 EUR avec la médiane : signe que quelques transactions haut de gamme tirent la moyenne vers le haut, mais que la majorité des ventes se font bien sous ce niveau. La distinction appartement-maison est notable : les appartements se négocient autour de 2 218 EUR/m2, les maisons autour de 2 301 EUR/m2. L'écart est faible, ce qui suggère que les maisons ne bénéficient pas d'une prime marquée sur ce marché -- à surveiller si vous arbitrez entre les deux typologies. Le marché est actif : 816 ventes enregistrées sur la période DVF analysée, ce qui représente un volume solide pour une commune de 10 600 habitants. Ce niveau de liquidité est un signal positif : un marché épais permet de revendre sans attendre des mois un acquéreur. Pour calibrer votre offre, la fourchette P25-P75 est le repère opérationnel. Un bien standard se négocie entre 1 735 et 2 530 EUR/m2 ; en dessous de 1 735, le bien présente très probablement un défaut structurel (DPE dégradé, localisation périphérique, état à rénover) ; au-dessus de 2 530, vérifiez que la prestation justifie réellement la prime.

Question 2

Les prix de l'immobilier montent-ils ou baissent-ils à Mainvilliers ?

Accepted Answer

Sur les douze derniers mois, les prix progressent de 3,39 % à Mainvilliers. C'est une hausse modérée mais réelle, dans un contexte national de taux élevés où beaucoup de marchés ont reculé. Pour un bien acheté à la médiane (1 983 EUR/m2 pour 80 m2, soit environ 159 000 EUR), cela représente une revalorisation d'environ 5 300 EUR en un an -- pas spectaculaire, mais le marché tient sa valeur. Deux éléments structurent cette résistance. D'abord, l'indice de tension locative est classé tendu (85/100) : la demande de logements reste soutenue relativement à l'offre disponible, ce qui soutient les prix. Ensuite, le prix de base est déjà bas en valeur absolue, ce qui laisse peu de marge à la baisse : on ne corrige pas facilement un marché qui s'échange déjà sous 2 000 EUR/m2 de médiane. Pour un acheteur, cette dynamique plaide davantage pour agir que pour attendre une correction significative. Pour un vendeur, la tendance autorise à se positionner au juste prix sans brader, mais le marché n'est pas en surchauffe : un surprix important ne passera pas.

Question 3

Faut-il acheter à Mainvilliers maintenant ou attendre ?

Accepted Answer

La réponse dépend de votre horizon et de votre profil de risque, mais les données penchent plutôt en faveur d'un achat raisonné maintenant, sous conditions. D'un côté, les arguments pour agir : la tendance des prix est positive (+3,39 % sur 12 mois), le marché est classé tendu, le volume de transactions est élevé (816 ventes), et le prix médian à 1 983 EUR/m2 reste accessible en valeur absolue. Attendre une baisse significative sur ce marché est un pari incertain. De l'autre côté, les signaux à ne pas ignorer. Le taux de pauvreté mesuré dans les données IRIS atteint 24,4 %, et le taux de chômage 21,3 % -- ces indicateurs socio-économiques sont élevés et pèsent sur la solvabilité de la demande locale à moyen terme. L'évolution de population sur cinq ans est négative (-3,87 %) : la commune perd des habitants, ce qui n'est pas un marqueur de dynamisme et peut contraindre la valeur de revente à long terme. Le score de localisation est faible (36/100). La stratégie défendable : acheter un bien bien classé au DPE (C ou D minimum), négocier fermement sur les biens qui traînent, et prévoir un horizon de détention d'au moins sept à dix ans pour absorber les incertitudes socio-économiques locales. Éviter les biens classés F ou G : leur interdiction à la location est déjà en vigueur pour les F depuis 2025, et la décote à la revente sera structurelle.

Question 4

Investir dans l'immobilier locatif à Mainvilliers, est-ce rentable ?

Accepted Answer

Le marché locatif de Mainvilliers présente une tension réelle (indice 85/100, classification tendue) et un prix d'achat médian bas (1 983 EUR/m2), deux conditions qui peuvent favoriser le rendement brut. La vacance locative mesurée par LOVAC s'établit à 5,57 %, un niveau modéré qui confirme que les logements trouvent preneur sans difficultés majeures. Jusqu'ici, le profil semble intéressant. Mais le contexte socio-économique impose une lecture plus nuancée. Le taux de pauvreté à 24,4 % et le taux de chômage à 21,3 % signifient que votre bassin de locataires solvables est plus étroit que la moyenne nationale. La part de propriétaires n'est que de 40,8 %, très inférieure aux moyennes habituelles, ce qui reflète une population locataire nombreuse mais potentiellement fragile financièrement. En pratique, cela se traduit par des risques d'impayés supérieurs à la moyenne et une nécessité absolue de sélectionner rigoureusement les dossiers. Le revenu médian IRIS s'établit à 19 854 EUR/an, soit environ 1 655 EUR/mois : cela plafonne mécaniquement les loyers acceptables. Pour évaluer la rentabilité réelle, il est indispensable de vérifier les loyers réellement constatés dans la commune (les données DVF ne couvrent pas les loyers), en consultant les observatoires locaux ou les annonces actives. Une estimation au doigt mouillé d'un rendement brut ne remplace pas cette vérification. Conclusion : Mainvilliers peut offrir un rendement locatif intéressant grâce à ses prix bas, mais c'est un investissement à risque de solvabilité locataire élevé. Il convient d'intégrer ce risque dans le calcul (assurance loyers impayés, sélection rigoureuse) et de ne pas maximiser le rendement brut au détriment de la qualité du locataire et du bien.

Question 5

Mainvilliers est-elle exposée à des risques naturels ?

Accepted Answer

Oui, et sur deux fronts simultanés, ce qui mérite attention avant toute transaction. Risque inondation : Mainvilliers est identifiée comme exposée au risque inondation dans les bases Géorisques/BRGM. Ce risque est hétérogène à l'échelle d'une commune : certaines parcelles sont en zone inondable, d'autres non. L'impact concret est double -- sur l'assurabilité du bien (certaines compagnies refusent ou majorent fortement les primes en zone rouge) et sur la valeur de revente (les acquéreurs et leurs banques regardent désormais ce point de près). Risque argile (retrait-gonflement des argiles) : le risque RGA est également présent. Les sols argileux se rétractent en période sèche et gonflent à l'humidification, provoquant des fissurations des fondations -- un sinistre coûteux et long à indemniser. Ce risque concerne surtout les maisons individuelles avec fondations superficielles. Risque sismique : le niveau est classé 1, soit le plus faible de l'échelle française. Ce n'est pas un facteur discriminant pour la décision. Ce qu'il faut faire impérativement : avant toute offre, consulter l'État des Risques et Pollutions (ERP) à l'adresse précise du bien sur georisques.gouv.fr, et vérifier le zonage du Plan de Prévention des Risques (PPR) applicable. Un bien en zone inondable rouge ou en secteur RGA élevé doit faire l'objet d'une décote de prix et d'une vérification de l'historique de sinistres déclarés.

Question 6

Quelle est la performance énergétique des logements à Mainvilliers ?

Accepted Answer

Sur les 3 242 logements dotés d'un DPE recensés à Mainvilliers (données ADEME), 5,9 % sont des passoires thermiques (étiquettes F ou G), soit environ 191 logements. C'est un taux relativement contenu comparé à des communes plus anciennes ou rurales, mais ces biens représentent un risque réglementaire et financier concret. La consommation moyenne s'établit à 171 kWh/m2/an, ce qui correspond à peu près à une étiquette D dans le référentiel DPE actuel -- un niveau intermédiaire, ni exemplaire ni catastrophique. Les échéances légales sont désormais contraignantes. La location des logements classés G est interdite depuis janvier 2025 pour les nouveaux contrats, et cette interdiction s'étend aux renouvellements. Les logements classés F suivront en 2028. Les logements classés E seront concernés en 2034. Pour un investisseur locatif : acheter une passoire thermique à Mainvilliers aujourd'hui, c'est acheter un bien dont la mise en location est déjà illégale (G) ou imminente (F), et dont la rénovation coûte en moyenne entre 15 000 et 40 000 EUR selon l'amplitude des travaux. La décote à l'achat doit intégrer ce coût de mise en conformité intégralement, sans compter sur une aide hypothétique pour boucler l'équilibre. Pour un acheteur en résidence principale : un bien classé F ou G peut sembler attractif par son prix affiché, mais les charges énergétiques réelles et le coût de rénovation obligatoire en rendent souvent le bilan économique moins favorable qu'il n'y paraît. Exiger le DPE complet (pas seulement l'étiquette) et le détail des recommandations de travaux avant toute négociation.

Question 7

Vivre à Mainvilliers : services, démographie, quel profil de commune ?

Accepted Answer

Mainvilliers compte 10 629 habitants et s'inscrit dans le périmètre de l'agglomération chartraine. La démographie est orientée à la baisse : la commune a perdu 3,87 % de sa population sur cinq ans (données INSEE), un recul modéré mais continu qui traduit une attractivité résidentielle limitée. Ce n'est pas une commune en déclin brutal, mais elle ne capte pas de nouveaux habitants. Le profil socio-économique est marqué : revenu médian IRIS à 19 854 EUR/an, taux de pauvreté à 24,4 % et taux de chômage à 21,3 %. Ces chiffres sont significativement au-dessus des moyennes nationales et dessinent une population fragilisée. Pour un acheteur en résidence principale, cela ne disqualifie pas la commune, mais cela explique le niveau de prix et impose de le garder en tête pour la revente future. Les équipements et services présentent un profil contrasté selon les données BPE et scores calculés. Le score transport atteint 85/100 -- le point fort de la commune, cohérent avec sa position d'agglomération. Le score santé est correct (60/100). Le score commerce est acceptable (65/100) pour les besoins du quotidien. En revanche, les scores éducation (36/100) et localisation globale (36/100) sont faibles. La commune dispose de 162 établissements recensés avec 167 créations sur 12 mois, ce qui témoigne d'un tissu économique local actif malgré le contexte social. En synthèse : Mainvilliers est une commune accessible financièrement, bien connectée, mais avec des indicateurs sociaux dégradés et une attractivité résidentielle en retrait. Elle convient à un acheteur qui travaille sur l'agglomération de Chartres et priorise le budget et la proximité des transports sur le prestige de l'adresse.

Type de bien	Prix médian /m²	P25 — P75
Appartement	2 218 €	—
Maison	2 301 €	—
Tous biens (médian)	1 983 €	1 735 — 2 530 €

Marché immobilier à Mainvilliers (28300) — Prix, DPE, risques 2025

Prix par typologie à Mainvilliers.

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Trois leçons à retenir de Mainvilliers.

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