Question 1

Quel est le prix de l'immobilier au Port-Marly ?

Accepted Answer

D'après les transactions DVF/DGFiP, le prix médian au Port-Marly s'établit à 5 000 EUR/m2, pour une fourchette interquartile allant de 3 531 EUR/m2 (P25) à 4 877 EUR/m2 (P75). Autrement dit, la moitié des transactions se concentre dans cet écart de près de 1 350 EUR/m2, ce qui signale une hétérogénéité réelle entre les biens. Le clivage appartement/maison est marqué : les appartements s'échangent en médiane à 4 182 EUR/m2, les maisons à 5 473 EUR/m2. L'écart de 1 291 EUR/m2 entre les deux typologies est significatif et reflète la rareté relative du bâti individuel sur une commune de 5 559 habitants en première couronne ouest de Paris. Le volume de 434 ventes enregistrées confirme un marché actif, pas un marché de niche : on dispose d'un référentiel statistique solide pour négocier. Ce que ces chiffres impliquent concrètement : un appartement de 65 m2 se négocie autour de 272 000 EUR au prix médian ; une maison de 100 m2 approche 547 000 EUR. Ces niveaux positionnent Le Port-Marly nettement au-dessus de la moyenne des Yvelines mais en dessous des communes plus centrales de l'Ouest parisien comme Le Vésinet ou Saint-Germain-en-Laye. Pour un acheteur, l'enjeu est de savoir si un bien se situe dans le bas de la fourchette pour de bonnes raisons (DPE dégradé, besoin de travaux lourds) ou si c'est une opportunité de décalage de marché.

Question 2

Les prix de l'immobilier montent-ils ou baissent-ils au Port-Marly ?

Accepted Answer

Sur les douze derniers mois, les prix au Port-Marly ont progressé de 8,1 % selon les données DVF/DGFiP. Dans un contexte national où la plupart des marchés franciliens ont reculé ou stagné sur la même période, cette performance est atypique et mérite d'être lue avec rigueur plutôt qu'enthousiasme. Première lecture : sur un volume de 434 transactions, une hausse de 8 % peut partiellement refléter un biais de composition, c'est-à-dire davantage de grandes surfaces ou de maisons vendues cette année que l'an dernier. Elle ne signifie pas mécaniquement que votre appartement précis vaut 8 % de plus. Deuxième lecture : si la tendance est réelle, elle traduit une résistance du marché sur ce secteur de l'Ouest parisien, probablement soutenue par la bonne desserte et les services. Le score de transport à 100/100, d'éducation à 100/100 et de commerces à 100/100 indiquent une commune bien équipée, ce qui soutient structurellement la valeur. Troisième lecture, pour un acheteur : une hausse de 8 % en un an dans un marché par ailleurs déprimé réduit la marge de négociation. Les vendeurs intègrent cette tendance et sont peu enclins à concéder. Ce n'est pas le moment de payer le prix fort sur un bien qui présente des défauts. Pour un vendeur : c'est un bon point de marché pour se positionner, à condition de ne pas surestimer en extrapolant cette tendance sur 24 mois.

Question 3

Faut-il acheter au Port-Marly maintenant ou attendre ?

Accepted Answer

La question se répond différemment selon votre horizon et le type de bien visé. Horizon long (8 ans et plus, résidence principale) : les fondamentaux plaidant pour le maintien de la valeur sont présents. La desserte obtient un score de transport de 100/100, les équipements scolaires, de santé et commerciaux atteignent également 100/100 — autrement dit, la commune ne souffre d'aucun déficit de services qui justifierait une décote structurelle future. La hausse de 8,1 % sur douze mois va dans le même sens. Sur un horizon de détention long, entrer maintenant est défendable si le bien est sain. Horizon court (moins de cinq ans) ou investissement locatif : la prudence s'impose davantage. La tension locative est classifiée en « équilibre » avec un indice de tension de 39 — ce n'est pas un marché sous pression où les locataires font la queue. Le taux de vacance LOVAC de 6,4 % n'est pas alarmant, mais il indique qu'une partie du parc ne trouve pas preneur rapidement. Revendre dans un délai court sur un marché au prix médian de 5 000 EUR/m2 avec une marge d'entrée réduite expose à un risque réel. Le point de vigilance le plus sous-estimé : le DPE. Avec 7,1 % de passoires thermiques (étiquettes F et G) dans le parc DPE local, tout achat sous les 3 600 EUR/m2 mérite d'être vérifié. Un bien en bas de la fourchette P25 (3 531 EUR/m2) peut sembler attractif mais cacher une étiquette F ou G, donc une interdiction de location dès 2025 pour les F et une impossibilité de louer les G dès aujourd'hui. Achetez ce que les données montrent, pas ce que le vendeur présente.

Question 4

Investir dans l'immobilier locatif au Port-Marly, est-ce rentable ?

Accepted Answer

Les données permettent une réponse honnête, sans enjoliver. Le marché locatif au Port-Marly est classé en « équilibre » avec un indice de tension de 39 : il n'y a pas de pénurie structurelle de logements qui garantirait une mise en location rapide et sans effort. Le taux de vacance LOVAC de 6,4 % confirme qu'une fraction non négligeable du parc disponible ne tourne pas, signe que la demande locative n'absorbe pas tout. Sur la rentabilité brute : les données disponibles ne fournissent pas les loyers constatés, il est donc impossible de calculer un rendement fiable ici. Toute simulation de rendement que vous lirez par ailleurs sans référence aux loyers réellement pratiqués dans la commune est un exercice de marketing, pas d'analyse. Ce qu'on peut dire avec les données : au prix médian de 4 182 EUR/m2 pour un appartement, un T2 de 45 m2 coûte environ 188 000 EUR. Pour dégager un rendement brut de 4 %, il faudrait louer autour de 627 EUR/mois. Est-ce réaliste au Port-Marly ? C'est à vérifier sur les annonces et les déclarations fiscales locales, pas à supposer. Le contexte socio-économique doit également être intégré : le revenu médian IRIS est de 28 872 EUR/an, le taux de chômage de 11,9 % et le taux de pauvreté de 11,4 %. Ces indicateurs signalent une solvabilité des ménages locataires qui n'est pas exceptionnelle. La rentabilité locative nette, après charges, fiscalité et risque d'impayé, sera probablement modeste sur un marché à 4 000-5 000 EUR/m2. Le profil d'investisseur adapté ici est celui qui cible une plus-value à long terme plutôt qu'un cash-flow immédiat.

Question 5

Le Port-Marly est-elle exposée à des risques naturels ?

Accepted Answer

D'après les données disponibles (Géorisques/BRGM), le profil de risques naturels au Port-Marly est limité mais pas nul. Inondation : aucun risque inondation identifié à l'échelle communale dans les données. Retrait-gonflement des argiles (RGA) : pas de risque argile signalé. Séisme : zone de sismicité 1, la plus faible de l'échelle française. Concrètement, une zone de sismicité 1 impose des règles parasismiques allégées et ne génère pas de contrainte particulière pour un acquéreur. Ce bilan est globalement favorable et ne constitue pas un facteur de décote sur les biens. Attention toutefois : ces données sont à l'échelle communale. Elles ne remplacent pas l'État des Risques et Pollutions (ERP) établi à la parcelle, qui est un document obligatoire annexé à tout compromis de vente. Certaines micro-zones peuvent présenter des profils différents de la moyenne communale. Lisez systématiquement l'ERP avant de signer.

Question 6

Quelle est la performance énergétique des logements au Port-Marly ?

Accepted Answer

Sur 722 diagnostics DPE répertoriés dans les données ADEME, 7,1 % des logements sont classés F ou G, soit environ 51 biens identifiés comme passoires thermiques. C'est un niveau modeste comparé à de nombreuses communes franciliennes, mais ces biens représentent un risque juridique et financier précis que tout acheteur doit intégrer. La consommation moyenne du parc s'établit à 165 kWh/m2/an, ce qui correspond à une étiquette D selon le barème DPE. Ce n'est pas un parc particulièrement dégradé, mais il y a un écart réel entre les biens bien classés et les passoires. Ce que la loi Climat impose concrètement : les logements classés G sont d'ores et déjà interdits à la location à de nouveaux locataires depuis août 2022. Les logements classés F seront interdits à la location dès le 1er janvier 2025. Les logements classés E le seront en 2034. Pour un acheteur : un bien affiché sous la médiane de marché (sous 3 531 EUR/m2, soit le P25) mérite d'être systématiquement vérifié sur son DPE. La décote d'une passoire F ou G peut sembler attractive à l'achat, mais elle s'accompagne d'une impossibilité de louer et d'un coût de rénovation qu'il faut chiffrer avant de signer. Croisement clé : avec un prix médian maison à 5 473 EUR/m2, une maison bien classée (A ou B) peut justifier une prime. Ne négociez pas un DPE B comme si c'était un DPE D.

Question 7

Vivre au Port-Marly : services, démographie et contexte socio-économique ?

Accepted Answer

Sur la dimension services, les scores sont élevés et homogènes : transport 100/100, éducation 100/100, santé 100/100, commerces 100/100. Ces scores issus de la Base Permanente des Équipements (BPE/INSEE) reflètent une densité d'équipements de proximité cohérente pour une commune de 5 559 habitants. Autrement dit, les fonctions du quotidien sont accessibles sans dépendance à la voiture, ce qui est un facteur de maintien de la valeur immobilière à long terme, notamment avec la montée en puissance des critères de mobilité douce. Le score de sécurité de 59/100 est moyen. Il ne traduit pas une insécurité exceptionnelle, mais il indique que la commune ne figure pas parmi les plus sûres de l'Ouest francilien. Pour un acheteur, ce score seul ne justifie pas de déclasser un bien, mais il mérite d'être mis en regard du type de bien visé et de l'environnement immédiat. Sur la démographie : la population a légèrement reculé de 0,87 % sur cinq ans. Ce n'est pas une hémorragie, mais c'est un signe que la commune n'est pas en phase d'attractivité démographique franche. Un marché qui perd des habitants n'est pas un marché en tension structurelle du côté de la demande. Le contexte socio-économique nuance l'image : le revenu médian IRIS est de 28 872 EUR/an, avec un taux de pauvreté de 11,4 % et un taux de chômage de 11,9 %. Ces niveaux sont supérieurs à ce qu'on observe dans les communes les plus aisées des Yvelines. La part de propriétaires est de 43,3 %, inférieure à la moyenne nationale, ce qui indique un marché locatif structurellement plus présent. Pour un investisseur locatif, c'est un signal d'offre à doser avec les indicateurs de tension vus plus haut.

Type de bien	Prix médian /m²	P25 — P75
Appartement	4 182 €	—
Maison	5 473 €	—
Tous biens (médian)	5 000 €	3 531 — 4 877 €

Marché immobilier à Le Port-Marly (78560) — Prix, DPE, risques 2025

Prix par typologie à Le Port-Marly.

722 diagnostics DPE locaux.

Avant achat — vérifier l'ERP.

Profil Le Port-Marly.

Acheter, vendre, investir à Le Port-Marly.

Comparaison territoriale — rayon ~10 km.

Trois leçons à retenir de Le Port-Marly.

Sources et fiabilité des analyses.

Vos questions sur Le Port-Marly.

Estimer un bien
précis à Le Port-Marly.