Quel est le prix de l'immobilier à Clichy (92110) ?
Le prix médian constaté sur les transactions DVF/DGFiP à Clichy est de 7 028 EUR/m2, avec une moyenne très proche à 6 999 EUR/m2 — un écart minimal qui indique un marché sans distorsion majeure par les transactions atypiques. La fourchette réelle se situe entre 5 463 EUR/m2 (premier quartile, biens les moins valorisés) et 7 791 EUR/m2 (troisième quartile, biens bien situés ou bien classés), soit un écart de plus de 2 300 EUR/m2 entre les deux extrêmes du marché courant. Autrement dit, le type de bien et son état ont un impact massif sur le prix final. La distinction appartement/maison est radicale : les appartements se négocient en médiane à 6 845 EUR/m2, les maisons à 9 938 EUR/m2 — un écart de 45 % qui reflète la rareté quasi absolue du bâti individuel sur la commune. Ces chiffres portent sur 4 681 ventes enregistrées, un volume significatif qui donne une robustesse statistique sérieuse aux médianes. Pour cadrer ces prix : un appartement de 50 m2 se situe entre 273 000 et 390 000 EUR selon sa position dans la fourchette, et un 70 m2 entre 382 000 et 545 000 EUR. Ce n'est pas un marché d'entrée de gamme : Clichy se paie à prix parisien, avec des niveaux qui supposent un apport solide et une capacité d'emprunt élevée. Le budget doit être calé sur la fourchette haute si le bien est récent ou bien classé au DPE ; la fourchette basse correspond à des biens vieillissants ou énergivores, sur lesquels une décote supplémentaire est aujourd'hui légitime.
Les prix de l'immobilier montent-ils ou baissent-ils à Clichy ?
Sur les douze derniers mois, les prix à Clichy ont progressé de 3,06 % selon les données DVF/DGFiP. C'est une hausse modeste mais réelle, qui contraste avec la correction enregistrée dans de nombreux marchés franciliens sur la même période. En valeur absolue, cela représente environ 208 EUR/m2 de gain sur la médiane — soit un peu plus de 14 000 EUR sur un appartement de 70 m2. La tendance est donc orientée positivement, mais il faut la lire avec nuance. Trois éléments de contexte s'imposent. D'abord, la hausse de 3 % est inférieure à l'inflation courante des coûts de rénovation : un bien dégradé ne bénéficie pas mécaniquement de cette tendance. Ensuite, le marché locatif affiche un indice de tension classé 'atone' avec un taux de vacance LOVAC de 7,41 % — un niveau élevé pour la proche banlieue parisienne, qui signale que la demande locative n'est pas sous pression. Enfin, le taux de pauvreté local (23 %) et le taux de chômage (12,7 %) sont significativement au-dessus des moyennes des Hauts-de-Seine, ce qui pèse structurellement sur la solvabilité de la demande et constitue un plafond naturel à la progression des prix. En résumé : le marché tient et progresse légèrement, mais il ne s'emballe pas. Pour un acheteur, c'est une bonne nouvelle — pas de pression d'urgence, pas de surenchère généralisée. Pour un investisseur locatif, la tension atone et la vacance à 7,41 % méritent une attention sérieuse avant de valider l'hypothèse de rendement.
Faut-il acheter à Clichy maintenant ou attendre ?
La réponse dépend presque entièrement de votre horizon de détention et du type de bien visé. Voici la grille d'analyse que les données permettent de construire. Pour une résidence principale sur un horizon long (huit ans et plus) : la tendance à +3,06 % sur douze mois, dans un marché proche de Paris bénéficiant de dessertes transport au score maximal (100/100), plaide pour ne pas reporter indéfiniment. Le marché ne s'effondre pas, et attendre une correction qui ne vient pas a un coût d'opportunité réel. L'accès à la propriété à Clichy reste néanmoins contraint : avec seulement 29,2 % de propriétaires occupants (une proportion très faible, typique d'un parc locatif dominant), le marché est liquide en revente, mais la concurrence entre propriétaires vendeurs n'est pas féroce — ce qui laisse une marge de négociation réelle sur les biens qui stagnent. Pour un horizon court (moins de cinq ans) : la prudence s'impose. Avec un taux de vacance locative à 7,41 % et une tension de marché classée atone, un bien acheté en vue d'une revente rapide ou d'une mise en location immédiate ne bénéficie pas d'un contexte porteur. Le risque de moindre-value ou de vacance locative prolongée est réel. Sur le type de bien : dans un marché qui progresse modestement, les passoires thermiques (11,1 % du parc en F ou G) subissent une double pression — décote à l'achat acceptable en théorie, mais travaux à financer et interdictions locatives déjà actives pour les G, et prochainement pour les F. N'achetez une passoire que si vous avez chiffré précisément le coût de rénovation et intégré ce coût dans le prix d'achat négocié. Acheter un bien F ou G à prix de marché sans décote serait une erreur de calcul.
Investir dans l'immobilier locatif à Clichy (92), est-ce rentable ?
Les données disponibles obligent à une réponse prudente, et cette prudence est utile avant d'engager un capital. Premier signal d'alerte : l'indice de tension locative est classé 'atone' et le taux de vacance LOVAC atteint 7,41 %. Dans la proche couronne parisienne, ce niveau de vacance est inhabituel — il signifie qu'un logement sur treize environ est vacant de façon prolongée. Cela invalide l'hypothèse d'un marché locatif sous tension où tout bien se loue facilement et rapidement. Le revenu médian des ménages du territoire est de 22 792 EUR par an, avec un taux de pauvreté de 23 % et un taux de chômage de 12,7 %. Ces indicateurs socio-économiques définissent le plafond de solvabilité des locataires potentiels et donc le loyer réellement recouvrable — un loyer théorique élevé ne peut pas être appliqué si la demande solvable est contrainte. Sur la rentabilité brute : les données ne fournissent pas les loyers médians constatés, et il serait trompeur d'en estimer un. Ce que l'on peut dire, c'est qu'avec un prix d'achat médian à 7 028 EUR/m2, le rendement brut ne sera mécanique que si les loyers sont élevés — or la composition socio-économique du parc locatif local modère cette hypothèse. Avant tout investissement locatif à Clichy, vérifiez le loyer réellement constaté (observatoires des loyers Île-de-France), intégrez la vacance possible dans votre simulation de trésorerie, et tenez compte des contraintes DPE : 11,1 % du parc est en F/G, et tout bien dans ces classes est soit déjà interdit à la location (G), soit à interdire d'ici 2025 (F). Un bien étiqueté F ou G acheté sans plan de rénovation budgété est un investissement locatif juridiquement fragile dès aujourd'hui.
Clichy est-elle exposée à des risques naturels ?
Oui, et le risque principal est l'inondation : Clichy est identifiée comme commune exposée au risque inondation dans les référentiels Géorisques/BRGM. Ce n'est pas une surprise géographique — la commune borde la Seine et se situe dans une plaine alluviale qui a historiquement subi des crues significatives (dont la crue de référence de 1910). Concrètement, cela signifie que certaines parcelles se trouvent en zone inondable réglementée, avec des conséquences directes : surcoût ou exclusion possible de l'assurance habitation, restrictions de travaux, et potentielle dévalorisation à la revente si le classement de zone évolue. Le risque sismique est coté à 1 sur 5 (très faible) — c'est le niveau minimal en France métropolitaine, sans incidence pratique sur la décision d'achat. Le risque argile (retrait-gonflement des argiles, ou RGA) n'est pas identifié sur la commune, ce qui est une bonne nouvelle pour les fondations des maisons individuelles. La recommandation opérationnelle est systématique : avant toute signature de compromis, exigez et lisez l'État des Risques et Pollutions (ERP) à la parcelle exacte. L'ERP est obligatoire lors de toute vente et précise le zonage réel du bien concerné. Être en commune exposée ne signifie pas que chaque bien est en zone à risque fort — la granularité est à la parcelle. Mais ignorer ce document serait une faute de diligence sur un marché à 7 000 EUR/m2.
Quelle est la performance énergétique des logements à Clichy ?
Sur les 19 545 logements avec un DPE enregistré à Clichy, 11,1 % sont classés F ou G — soit environ 2 170 logements qualifiés de passoires thermiques. C'est un ratio inférieur à la moyenne nationale (environ 17 %), ce qui indique un parc relativement moins dégradé énergétiquement qu'ailleurs, mais 2 170 logements concernés restent un volume significatif sur le marché local. La consommation moyenne constatée est de 167 kWh/m2/an — un niveau qui correspond à peu près à la classe D, ce qui signifie que le parc moyen est moyen, ni sain ni catastrophique. Les implications réglementaires sont désormais concrètes et non négociables. Les logements classés G sont déjà interdits à la mise en location depuis le 1er janvier 2025. Les logements classés F seront interdits à la location à partir de 2028. Les logements classés E le seront à partir de 2034. Pour un acheteur en vue de louer : acheter un bien F ou G sans budget de rénovation thermique intégré dans le plan de financement, c'est s'exposer à une impossibilité légale de louer à court terme. La décote à l'achat sur ces biens doit donc couvrir intégralement le coût des travaux de mise aux normes, estimé en moyenne entre 20 000 et 50 000 EUR selon l'ampleur de la rénovation — et non pas simplement justifier un prix d'achat légèrement inférieur. Pour un acheteur en résidence principale : la classe DPE influe directement sur le coût énergétique annuel et, de plus en plus, sur la valeur de revente. À 7 000 EUR/m2 de médiane, négocier une décote sérieuse sur une passoire thermique est non seulement légitime, c'est financièrement indispensable.
Vivre à Clichy : services, démographie et marché du travail, que disent les données ?
Clichy affiche des scores d'équipements et de services qui méritent d'être lus avec précision. Les scores transport, éducation, santé et commerce atteignent tous 100/100 dans le référentiel BPE/INSEE — ce niveau maximal indique une densité d'équipements exceptionnelle pour une commune de 64 410 habitants, cohérente avec la localisation en première couronne parisienne. En pratique, cela signifie que la dépendance à la voiture est quasi nulle pour les besoins du quotidien, ce qui est un facteur de valorisation réel, particulièrement dans un contexte de hausse des coûts de transport. Sur la démographie : la population recule légèrement, de -0,68 % sur cinq ans. Ce n'est pas une hémorragie, mais c'est un signal de stagnation. Une commune qui perd de la population dans un bassin de vie francilien dynamique suggère soit un solde migratoire défavorable, soit un vieillissement du parc de logements qui fait partir les ménages vers d'autres communes. Ce point mérite d'être surveillé pour anticiper la demande future. Sur le marché du travail et le tissu économique : avec 45 246 établissements présents et 2 419 créations sur douze mois, Clichy affiche une densité d'activité économique élevée. Mais le taux de chômage local atteint 12,7 % et le taux de pauvreté 23 %, contre respectivement environ 7 % et 14 % pour la moyenne nationale. Ces écarts sont substantiels. Ils indiquent une économie locale qui génère des emplois, mais dont les bénéfices ne se redistribuent pas uniformément à la population résidente. Le score de localisation global est de 62/100 et le score de sécurité de 61/100 — des niveaux corrects mais pas excellents, qui reflètent cette dualité entre infrastructure de premier plan et fragilité sociale réelle.