Marché immobilier à Saint-Gratien (95210) — Prix, DPE, risques 2025

Le prix médian au m² s'établit à 3 829 €, avec une fourchette interquartile entre 2 919 et 4 750 € selon la localisation et l'état du bien. Sur les 1 843 transactions analysées, la tendance annuelle affiche une très légère hausse de 0,72 %. La diversité des biens—appartements majoritaires en centre-ville et quelques maisons dans les secteurs pavillonnaires comme Les Marais—offre des options variées. La performance énergétique moyenne du parc s'établit à 160 kWh/m², correspondant à une classe C ou D, signe d'une isolation correcte. Seuls 6,8 % des diagnostics relèvent une classe F ou G. Cette stabilité du marché reflète une demande régulière sans phénomène de surenchère.

Le score de sécurité atteint 62/100, avec une localisation évaluée à 70/100. La commune ne figure pas en zone de risque d'inondation (absence de PPRI). Le niveau de sismicité est minimal (niveau 1 sur 5). La police municipale et les dispositifs de vidéoprotection contribuent au maintien de l'ordre. Bien que Saint-Gratien soit une commune urbaine, les secteurs résidentiels bénéficient d'une vigilance régulière. Comme toute zone d'Île-de-France, la prudence reste conseillée, notamment en termes de fermeture des logements et de signalement d'activités suspectes aux autorités.

Saint-Gratien est desservie par la gare du RER C, permettant une connexion directe à Paris (Porte de Clichy, Invalides) en moins de 30 minutes. Le réseau de bus RATP et R'Bus offre en moyenne 17 arrêts accessibles par adresse, facilitant les déplacements internes et vers les communes voisines comme Enghien-les-Bains, Argenteuil et Épinay-sur-Seine. Des correspondances avec le Tram T8 et le RER D complètent l'offre. Pour les automobilistes, les autoroutes A15 et A86 sont accessibles et permettent de circuler en Île-de-France. Cette desserte multimodale est un atout pour les actifs et étudiants.

Saint-Gratien dispose de 18 établissements scolaires couvrant tous les niveaux. La commune propose plusieurs écoles maternelles et élémentaires publiques réparties géographiquement pour une scolarisation de proximité. Au secondaire, les collèges Jean Zay et Langevin-Wallon accueillent les élèves avant une poursuite en lycée dans les communes avoisinantes, facilement accessibles en transports. Les services périscolaires, centres de loisirs et activités municipales complètent l'offre éducative. Cette infrastructure scolaire représente un élément clé pour les familles recherchant une stabilité et des services de qualité.

Le centre-ville s'organise autour de la Place François Truffaut, avec marché, commerces et cinéma Les Toiles. Le lac d'Enghien offre un cadre pour les promenades et activités. La vie associative propose des activités sportives et culturelles variées. Les espaces publics comme le Parc de la Princesse Mathilde constituent des lieux de détente. La revenu médian s'établit à 25 065 € annuels, avec un taux de propriétaires à 52,1 %. Les événements municipaux et infrastructures comme le centre culturel Camille Claudel complètent le quotidien des résidents. Saint-Gratien offre une vie de proximité tout en conservant un accès aux ressources urbaines.

Dans le périmètre proche, le prix médian de Saint-Gratien (3 829 €/m²) se positionne en milieu de fourchette. La voisine la plus chère, Houilles, affiche 4 875 €/m² (+27,3 % de plus) ; à l'inverse, Sarcelles reste à 2 148 €/m² (-43,9 %). Cette position centrale offre un compromis entre accessibilité et attractivité.

Saint-Gratien combine accessibilité (RER C vers Paris, 17 arrêts bus en moyenne), stabilité immobilière (3 829 €/m² médian, +0,72 % annuel) et offre scolaire de base (18 établissements). La sécurité est correcte (62/100). Elle s'adresse à des acquéreurs recherchant une stabilité résidentielle sans surenchère, à proximité de la capitale. L'investissement immobilier est possible, sans promesse de valorisation exceptionnelle.

Cette analyse de Saint-Gratien repose sur le croisement de sept référentiels publics français, mis à jour régulièrement selon le calendrier de chaque producteur : la base DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP) recense les transactions immobilières publiées depuis 2014 ; la base DPE de l'ADEME documente la performance énergétique des logements diagnostiqués ; la BDNB (Base de Données Nationale des Bâtiments du CSTB) caractérise le bâti — typologie, matériaux, époque ; la BAN (IGN/Etalab) fournit le géocodage à l'identifiant pérenne ; la BPE de l'INSEE inventorie les équipements ; les contours IRIS permettent l'analyse à la maille infra-communale ; et le Cadastre donne la géométrie parcellaire officielle.

Les indicateurs dérivés (ITIC, décote DPE, capi-risque, scores de localisation) sont calculés selon une méthodologie publique et documentée. Les valeurs aberrantes sont écartées par filtres statistiques ; les croisements avec un score de qualité inférieur à 70/100 sont exclus des analyses publiées. Méthodologie détaillée.