Un logement classé F ou G se vend 10 à 20 % moins cher qu'un bien comparable C ou D dans la même commune. Mais la moyenne cache tout : la décote dépend de la tension du marché. Voici comment elle se forme, et comment la chiffrer plutôt que la deviner.
Le prix d'un logement intègre désormais son étiquette énergétique. En croisant les transactions DVF (prix réellement signés) avec le DPE du bien, on observe une décote de 10 à 20 % pour un logement F ou G face à un bien comparable classé C ou D, dans la même commune. La précision « même commune » est essentielle : comparée brute, la différence paraît plus forte, mais une partie n'est pas due au DPE — elle vient du fait que les passoires se concentrent dans des secteurs déjà moins chers. Une fois ce biais géographique neutralisé, l'effet propre de l'étiquette se situe dans cette fourchette de 10 à 20 %.
Concrètement, sur un bien de 70 m² affiché à 3 000 €/m², une décote F/G de 15 % représente environ 31 500 €. C'est le montant que l'étiquette retire, ou ajoute en marge de négociation, selon le côté de la table où l'on se trouve.
La décote n'est pas une constante physique : c'est un rapport de force. Elle suit la tension du marché local.
À mesure que les échéances d'interdiction de location approchent — G depuis 2025, F en 2028, E en 2034 — un bien non rénové perd son statut de bien louable. Sur les marchés détendus, cela renforce mécaniquement la décote : le vendeur d'un F/G ne négocie plus seulement un inconfort, mais un bien qui sort du marché locatif. Voir le détail dans le guide vague classe E 2034.
Afficher un F/G au prix d'un C/D, c'est garantir l'absence d'offre. Connaître la décote locale réelle permet de fixer un prix qui se vend, ou d'arbitrer entre rénover avant la vente et vendre en l'état avec une décote assumée.
Objectiver la décote auprès d'un vendeur — chiffres DVF à l'appui — désamorce la négociation de prix la plus difficile : celle où le mandant surestime son bien parce qu'il ignore le malus énergétique du marché.
La décote F/G est un levier d'achat : entrer bas, rénover avec les aides, revaloriser. Encore faut-il vérifier que la décote payée à l'achat couvre le coût réel des travaux — ce que seule la donnée locale permet d'estimer.
Arbitrer entre vendre un F/G décoté maintenant ou le rénover pour le garder en location. Le calcul dépend de la décote locale, du coût des travaux et de l'échéance d'interdiction du bien.
Plutôt qu'une fourchette nationale, c'est la décote locale qui décide. Intent Analytics confronte l'étiquette DPE à la valeur transactionnelle constatée sur la commune (DVF) pour la chiffrer :
L'étude par bien intègre l'étiquette DPE, les comparables DVF de la commune et la décote énergétique chiffrée — pour pricer un mandat ou une offre en connaissance de cause.
Pour traiter un portefeuille, l'API et l'enrichissement CSV renvoient, par adresse, l'étiquette DPE et le prix au m² de référence local — de quoi repérer les biens dont l'étiquette pèsera sur la valeur. Aucune donnée personnelle : on qualifie le bien, pas l'occupant.
Pour la lecture de l'étiquette elle-même, voir le guide du DPE ; pour les usages d'ensemble et le cadre RGPD, le guide exploiter les données DPE.
10 à 20 % par rapport à un bien comparable C/D dans la même commune, d'après les analyses DVF × DPE. Sur un bien de 70 m² à 3 000 €/m², cela fait 21 000 à 42 000 € d'écart. La valeur exacte dépend de la tension du marché local.
Parce qu'elle reflète un rapport de force : forte en marché détendu (l'acheteur a le choix), faible en marché tendu (la rareté prime). La même étiquette ne vaut pas le même malus partout.
En comparant le prix au m² réellement constaté des F/G et des C/D sur la commune, via les transactions DVF croisées au DPE — au lieu d'appliquer une fourchette nationale qui ne dit rien du marché réel.
Étiquette DPE confrontée aux transactions DVF de la commune, pour pricer un mandat ou une offre sans deviner. Par bien avec l'Avis de Valeur 360°, ou par lot avec l'API et l'enrichissement.