Marché immobilier à Les Ulis (91940) — Prix, DPE, risques 2025

Le prix médian affiché est de 2 279 €/m² (intervalle interquartile : 1 987–2 727 €/m²), établi sur 1 873 transactions analysées en données réelles. Le marché a enregistré une tendance positive de 5,11 % sur les 12 derniers mois. Le parc est quasi exclusivement constitué d'appartements datant des années 1970, avec peu ou pas d'offre neuve. Les acheteurs sont principalement des primo-accédants et jeunes actifs travaillant sur le plateau de Saclay, ainsi que des investisseurs en quête de biens locatifs. Les familles apprécient les grands T4 et T5 typiques du tissu urbain original. Les quartiers du Centre-Ville et des Avelines, proches des services et commerces, restent les plus demandés. Les Amonts et la Queue d'Oiseau offrent un cadre plus résidentiel.

Le score de sécurité s'élève à 62/100 et le score de localisation à 67/100. Les données indiquent des taux de délinquance supérieurs à la moyenne nationale pour certaines catégories, notamment les violences sur la voie publique, une réalité partagée par de nombreuses communes de la grande couronne parisienne. Le taux de cambriolages se situe à un niveau modéré. La perception de l'insécurité varie selon les quartiers : le centre-ville et les abords du centre commercial Ulis 2 enregistrent une activité plus soutenue, tandis que les secteurs résidentiels excentrés offrent un environnement perçu comme plus calme. Un dialogue avec les habitants du quartier visé permettra de mieux évaluer le contexte local. Le parc Nord constitue un espace vert de détente accessible.

Les Ulis ne dispose pas de gare RER mais bénéficie d'un dense réseau de bus. Les connexions principales s'effectuent vers Orsay-Ville (RER B) et Massy-Palaiseau (RER B, RER C et TGV). La maille de transports en commun est fine, avec une trentaine d'arrêts accessibles en moyenne depuis chaque adresse. Cette configuration rend les trajets quotidiens vers Paris ou le plateau de Saclay pratiques. La proximité des axes N118 et A10 facilite les déplacements en voiture, bien que ces routes connaissent une forte congestion aux heures de pointe. Des pistes cyclables encouragent les mobilités douces pour les trajets locaux.

La ville dispose d'une offre éducative complète : deux lycées (Essouriau et Blaise Pascal), plusieurs collèges et écoles primaires et maternelles. Environ onze établissements fonctionnent en réseau d'éducation prioritaire (REP), bénéficiant de moyens renforcés. Les lycées proposent des filières générales, technologiques et professionnelles. Bien que la ville n'accueille pas d'université, le campus de l'Université Paris-Saclay est immédiatement accessible à Orsay et Gif-sur-Yvette, atout majeur pour les étudiants et les familles d'universitaires ou de chercheurs.

Le centre-ville avec la mairie et le marché, ainsi que le centre commercial Ulis 2, constituent les principaux pôles de vie. L'Espace Culturel Boris Vian (L'Écho et cinéma Jacques Prévert) propose une programmation régulière. L'offre gastronomique est variée, reflétant la diversité de la population, complétée par un marché hebdomadaire. Le parc Nord et la coulée verte traversant la ville offrent des espaces de détente et de loisirs. Les équipements sportifs incluent stades, gymnases et piscine. Chaque quartier possède ses commerces de proximité, contribuant à une dynamique de quartier localisée.

Dans le périmètre proche, le prix médian de Les Ulis (2 279 €/m²) se positionne parmi les plus accessibles du secteur. Saint-Aubin, à proximité, atteint 3 655 €/m² (+60,4 % de plus). Pour qui cherche à s'installer dans le bassin de vie sans subir le prix du centre, Les Ulis représente une alternative économique pertinente.

Les Ulis convient aux primo-accédants et familles recherchant une surface généreuse en région parisienne à prix accessible. Elle est particulièrement adaptée aux actifs et étudiants du plateau de Saclay. Les investisseurs trouveront un marché locatif actif auprès des étudiants et jeunes actifs. La sécurité et le parc énergétique (consommation moyenne 175 kWh/m², 0,9 % de passoires F+G) demandent une évaluation au cas par cas, y compris un diagnostic géotechnique compte tenu de la présence d'argile Fort et d'une zone PPRI.

Cette analyse de Les Ulis repose sur le croisement de sept référentiels publics français, mis à jour régulièrement selon le calendrier de chaque producteur : la base DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP) recense les transactions immobilières publiées depuis 2014 ; la base DPE de l'ADEME documente la performance énergétique des logements diagnostiqués ; la BDNB (Base de Données Nationale des Bâtiments du CSTB) caractérise le bâti — typologie, matériaux, époque ; la BAN (IGN/Etalab) fournit le géocodage à l'identifiant pérenne ; la BPE de l'INSEE inventorie les équipements ; les contours IRIS permettent l'analyse à la maille infra-communale ; et le Cadastre donne la géométrie parcellaire officielle.

Les indicateurs dérivés (ITIC, décote DPE, capi-risque, scores de localisation) sont calculés selon une méthodologie publique et documentée. Les valeurs aberrantes sont écartées par filtres statistiques ; les croisements avec un score de qualité inférieur à 70/100 sont exclus des analyses publiées. Méthodologie détaillée.