Question 1

Quel est le prix de l'immobilier à Villebon-sur-Yvette ?

Accepted Answer

Le prix médian constaté sur les transactions DVF/DGFiP est de 3 710 EUR/m2, avec une fourchette P25-P75 allant de 2 909 à 4 181 EUR/m2. Autrement dit, un quart des biens se vendent en dessous de 2 909 EUR/m2 et un quart au-dessus de 4 181 EUR/m2 : l'écart est large, ce qui reflète une offre hétérogène. Le clivage appartement/maison est net : les appartements se négocient autour de 3 533 EUR/m2, les maisons à 4 217 EUR/m2, soit une prime de près de 700 EUR/m2 pour l'individuel. Sur une maison de 100 m2, cela représente 70 000 EUR d'écart par rapport à un appartement de surface équivalente. Ce différentiel est cohérent avec la rareté relative du parc de maisons sur une commune de 10 000 habitants en première couronne de l'Essonne. Le volume de transactions est solide : 821 ventes DVF enregistrées, ce qui représente un marché actif et donne aux chiffres une robustesse statistique réelle. Concrètement, pour un appartement de 65 m2 au médian, il faut compter environ 240 000 EUR. Pour une maison de 90 m2, on approche 380 000 EUR. Ces ordres de grandeur orientent le budget avant même de visiter.

Question 2

Les prix de l'immobilier montent-ils ou baissent-ils à Villebon-sur-Yvette ?

Accepted Answer

Sur les douze derniers mois, les prix ont progressé de 9,56 %. Ce n'est pas un léger frémissement : c'est une hausse franche, supérieure à l'inflation, dans un contexte où de nombreux marchés franciliens se sont contractés sur la même période. Sur un bien médian à 3 710 EUR/m2, cela représente environ 322 EUR/m2 gagnés en un an, soit plus de 20 000 EUR sur un appartement de 65 m2. Deux lectures possibles selon votre position. Pour un acheteur, une hausse aussi marquée pose la question du point d'entrée : est-on en rattrapage structurel ou en surchauffe ponctuelle ? La solidité du marché plaide pour le premier scénario — un volume de 821 ventes indique une demande réelle, pas spéculative. L'accessibilité aux transports (score de desserte à 100) et aux commerces et services scolaires (scores identiques) justifient une prime de localisation durable. Pour un vendeur, c'est le moment de valoriser au prix actuel, pas au prix d'il y a 18 mois. Le marché porte, mais les acquéreurs sont attentifs à la qualité du bien : un logement mal classé DPE ou avec des travaux lourds ne bénéficiera pas pleinement de cette tendance. La vigilance reste de mise : une hausse de +9,56 % en un an compresse la rentabilité locative brute et rend le calcul investisseur plus serré.

Question 3

Faut-il acheter à Villebon-sur-Yvette maintenant ou attendre ?

Accepted Answer

La réponse dépend de votre horizon de détention et du type de bien ciblé. Horizon long (8 ans et plus, résidence principale) : les fondamentaux plaident pour l'achat. Le marché affiche une hausse de +9,56 % sur un an, le taux de vacance locative est bas à 3,78 %, les équipements sont excellents (transports, commerces, éducation à score maximal de 100), et le revenu médian des ménages est de 29 630 EUR, un niveau qui soutient la solvabilité locale. Attendre comporte un risque réel de décalage supplémentaire si la tendance se maintient. Horizon court (revente envisagée avant 5 ans) : soyez prudent. Entrer dans un marché qui vient de progresser de près de 10 % en un an, c'est prendre le risque de revendre dans une phase de plateau ou de correction si le cycle se retourne. Les frais d'acquisition (7 à 8 % dans l'ancien) ne s'amortissent pas sur moins de 4 à 5 ans même en marché stable. Qualité du bien : c'est le facteur le plus discriminant à court terme. Avec 9,8 % de passoires thermiques F/G dans le parc local, un bien mal classé subira une double pression — décote à l'achat qui peut sembler attractive, mais interdiction de remise en location dès 2025 pour les F, et travaux imposés pour maintenir la valeur. Cibler un logement classé D ou mieux, ou un bien F/G à décote avec un chiffrage précis des travaux, reste la stratégie la plus défendable. Le taux de propriétaires à 63,9 % signale un marché de résidents engagés, pas de spéculateurs passagers : la stabilité est structurellement meilleure que dans des marchés à forte rotation.

Question 4

Investir dans l'immobilier locatif à Villebon-sur-Yvette, est-ce rentable ?

Accepted Answer

L'indice de tension locative est classé 'équilibre' (score 52), ce qui signifie que le marché ne présente pas de déséquilibre criant entre offre et demande — ni tension extrême qui garantirait un remplissage immédiat, ni détente qui signalerait un excès d'offre. Le taux de vacance mesuré par LOVAC est de 3,78 %, un niveau bas qui confirme que les logements disponibles trouvent preneur relativement vite. C'est un point positif pour la sécurisation du revenu locatif. Mais le calcul de rentabilité brute doit être fait avec rigueur. À 3 710 EUR/m2 et avec les niveaux de loyers constatés en Essonne sur ce type de commune, les rendements bruts se situent généralement entre 4 et 5,5 %. Ces données ne figurent pas dans les referentiels publics disponibles ici : vérifiez impérativement le loyer réellement pratiqué sur des annonces actives ou via les observatoires locaux des loyers avant tout engagement. Attention au piège DPE : 9,8 % du parc est en classe F ou G. Un investissement dans une passoire peut sembler rentable à l'achat grâce à la décote, mais les logements F sont interdits à la mise en location depuis janvier 2025 pour les nouveaux baux, et les G depuis 2023. Le coût de rénovation énergétique doit être intégré dès le chiffrage, pas découvert après signature. Enfin, avec un taux de chômage local de 7,7 % et un taux de pauvreté de 7 %, la solvabilité des locataires est correcte sans être exceptionnelle : prévoir une assurance loyers impayés dans le plan de financement.

Question 5

Villebon-sur-Yvette est-elle exposée à des risques naturels ?

Accepted Answer

Trois indicateurs sont à examiner avant tout achat. Le risque inondation est signalé comme présent sur la commune. Villebon-sur-Yvette est traversée par l'Yvette, et des zones de son territoire sont effectivement incluses dans des plans de prévention des risques inondation (PPRI). Ce risque est hétérogène : il dépend précisément de la parcelle, pas de la commune en général. Un bien situé en zone inondable peut être inconstructible pour des extensions, soumis à des surprimes d'assurance, et plus difficile à revendre. La vérification obligatoire passe par l'État des Risques et Pollutions (ERP) à la parcelle, document que le vendeur doit fournir et que vous devez lire avant toute offre. Le risque séisme est en niveau 1 (très faible) : ce facteur est négligeable pour une décision d'achat dans ce contexte. Le risque argile (retrait-gonflement des argiles, RGA) est indiqué comme absent sur cette commune. C'est une bonne nouvelle : les dégâts liés au RGA, qui ont coûté des milliards d'euros de sinistres en Essonne lors des sécheresses récentes, ne constituent pas ici un facteur de risque structurel sur les fondations. Synthèse pour l'acheteur : le seul risque significatif est l'inondation, et il est spatialement concentré. Avant toute visite sérieuse, localisez le bien sur le portail Géorisques (georisques.gouv.fr) et croisez avec le PPRI de la vallée de l'Yvette. Un bien hors zone inondable ne présente pas de risque naturel majeur identifié.

Question 6

Quelle est la performance énergétique des logements à Villebon-sur-Yvette ?

Accepted Answer

Sur les 1 595 diagnostics DPE disponibles (ADEME), la consommation moyenne du parc est de 159 kWh/m2/an, ce qui correspond à la limite haute de la classe C ou au seuil de la classe D selon la nomenclature actuelle. Ce n'est pas un parc dégradé en moyenne, mais la distribution compte : 9,8 % des logements sont classés F ou G, soit des passoires thermiques. Sur une base de 1 595 DPE, cela représente environ 156 logements concernés. Pour un acheteur ou un investisseur, ces logements font l'objet de restrictions légales immédiates. Les logements G sont interdits à la location depuis août 2023 pour les nouveaux baux. Les logements F le sont depuis janvier 2025. Les logements E le seront en 2034. Un achat de passoire doit donc intégrer obligatoirement le coût de rénovation dans le prix de revient total : isolation, changement de système de chauffage, ventilation. Ces travaux dépassent souvent 20 000 à 40 000 EUR selon l'état du bien. La décote à l'achat d'une passoire peut sembler attractive — et elle l'est, si et seulement si le chiffrage travaux est précis et le financement bouclé avant signature. Un bien F à 3 000 EUR/m2 n'est pas une bonne affaire si 350 EUR/m2 de travaux sont nécessaires pour le rendre louable. À l'inverse, les logements bien classés (A, B, C) bénéficient d'une prime croissante sur le marché : les acquéreurs arbitrent de plus en plus sur la facture énergétique, et cette tendance ne s'inversera pas.

Question 7

Vivre à Villebon-sur-Yvette : services, démographie, contexte socio-économique ?

Accepted Answer

Villebon-sur-Yvette compte 10 291 habitants et a enregistré une légère baisse de population de 0,3 % sur cinq ans. Ce recul est marginal — moins de 30 habitants en valeur absolue — et ne signale pas de déclin démographique mais plutôt une stabilité avec de légères variations naturelles ou migratoires. Ce n'est pas un signal d'alerte pour un acheteur. Les équipements publics sont le point fort objectif de la commune. Les scores transports, éducation et commerces atteignent tous les trois le maximum de 100, ce qui traduit une accessibilité réelle aux services du quotidien sans dépendance à la voiture pour l'essentiel. Le score santé est de 71, correct mais en retrait : ce point mérite vérification concrète selon votre situation (proximité d'une clinique, d'un médecin généraliste, etc.), notamment pour des profils familiaux ou seniors. La commune accueille 1 499 établissements avec 279 créations sur 12 mois, ce qui indique un tissu économique local actif. Le revenu médian par unité de consommation est de 29 630 EUR, un niveau significativement supérieur à la médiane nationale (environ 23 000 EUR), ce qui reflète un profil socio-économique plutôt aisé. Le taux de pauvreté de 7 % et le taux de chômage de 7,7 % sont inférieurs aux moyennes nationales, confirmant cette lecture. Le taux de propriétaires est élevé à 63,9 %, signe d'un marché résidentiel stable où les habitants s'installent dans la durée plutôt que de transiter. Le score sécurité de 62 est dans la moyenne : ni un atout différenciant, ni un frein rédhibitoire. Pour une décision d'achat, les fondamentaux sociaux et d'équipement de Villebon-sur-Yvette sont solides et justifient la prime de prix constatée par rapport à des communes moins dotées de l'Essonne.

Type de bien	Prix médian /m²	P25 — P75
Appartement	3 533 €	—
Maison	4 217 €	—
Tous biens (médian)	3 710 €	2 909 — 4 181 €

Marché immobilier à Villebon-sur-Yvette (91140) — Prix, DPE, risques 2025

Prix par typologie à Villebon-sur-Yvette.

1 595 diagnostics DPE locaux.

Avant achat — vérifier l'ERP.

Profil Villebon-sur-Yvette.

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Comparaison territoriale — rayon ~10 km.

Trois leçons à retenir de Villebon-sur-Yvette.

Sources et fiabilité des analyses.

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