Question 1

Quel est le prix de l'immobilier à Combs-la-Ville ?

Accepted Answer

Sur la base des transactions DVF/DGFiP enregistrées, le prix médian à Combs-la-Ville s'établit à 3 160 EUR/m2, avec une moyenne légèrement plus haute à 3 260 EUR/m2 — l'écart signale quelques biens haut de gamme qui tirent la moyenne vers le haut. La fourchette réelle du marché, celle qui concerne la majorité des acheteurs, s'étend de 2 402 EUR/m2 (premier quartile) à 3 492 EUR/m2 (troisième quartile) : un écart de plus de 1 000 EUR/m2 entre un bien entrée de gamme et un bien bien situé ou bien entretenu. Ce qui est remarquable ici, c'est la quasi-parité entre appartements (3 267 EUR/m2) et maisons (3 227 EUR/m2). C'est inhabituel : dans la plupart des communes franciliennes, les maisons commandent une prime nette. À Combs-la-Ville, le marché valorise les deux typologies de manière quasi équivalente. Conséquence pratique : si vous hésitez entre une maison à rénover et un appartement récent au même prix au mètre carré, le critère déterminant sera la performance énergétique et la qualité de construction, pas le type de bien. Le volume de 2 021 transactions DVF donne au marché une profondeur réelle : les prix observés sont statistiquement solides, pas le fruit de quelques ventes atypiques. Pour un bien de 80 m2, comptez entre 192 000 et 279 000 EUR en fourchette P25-P75, avec une valeur médiane autour de 253 000 EUR. Ce sont les vrais repères pour calibrer une offre ou évaluer un prix demandé.

Question 2

Les prix de l'immobilier montent-ils ou baissent-ils à Combs-la-Ville ?

Accepted Answer

Sur les douze derniers mois, les prix à Combs-la-Ville ont progressé de 5,38 %. C'est une hausse franche, nettement au-dessus de l'inflation, et qui contraste avec la correction observée dans de nombreuses communes franciliennes sur la même période. Concrètement, un bien valorisé 250 000 EUR il y a un an vaut aujourd'hui environ 263 000 EUR. Pour un acheteur, cette dynamique mérite d'être lue avec deux nuances. Première nuance : une hausse de 5 % sur douze mois, dans un marché déjà tendu, signifie que la fenêtre de négociation se resserre. Les vendeurs ont le vent en poupe et ils le savent. Attendre dans l'espoir d'un repli n'est pas une stratégie défendable ici, sauf signal macroéconomique fort. Deuxième nuance : une tendance haussière ne protège pas tous les biens de la même façon. Dans un marché qui monte, les biens mal classés au DPE (F et G notamment) ont tendance à stagner ou à décrocher du reste du marché, parce que les acheteurs anticipent les contraintes réglementaires à venir. Autrement dit, le +5,38 % est une moyenne : un bien A ou B a probablement fait mieux, une passoire thermique probablement bien moins. Pour un vendeur, le moment est favorable — à condition de se positionner au prix de marché actuel et non au prix espéré. Un surprix dans un marché qui monte reste un surprix : les acheteurs ont accès aux données DVF et ils comparent.

Question 3

Faut-il acheter à Combs-la-Ville maintenant ou attendre ?

Accepted Answer

Les données plaident plutôt pour agir que pour attendre, mais avec des conditions claires. Trois signaux convergent en faveur d'un achat : les prix progressent à +5,38 % sur douze mois sans signe de retournement dans les données disponibles, le marché est classé en tension (indice 74/100), et le taux de vacance locative est très bas à 4,01 %. Ce dernier chiffre est particulièrement parlant : moins de 4 % des logements sont vides, ce qui indique une demande structurellement supérieure à l'offre. Dans ce contexte, attendre ne vous met pas en position de force. Cela dit, trois conditions doivent être réunies pour que l'achat soit défendable. Première condition : l'horizon de détention. Pour une résidence principale, visez au minimum huit à dix ans. Le marché peut ralentir ou corriger sur une fenêtre courte ; sur une durée longue, la dynamique de prix et la constitution de patrimoine priment. Pour un horizon de trois à cinq ans, le risque de revente à seuil marginal est réel. Deuxième condition : le DPE du bien. N'achetez pas une passoire thermique (F ou G) sans avoir budgété le coût des travaux de rénovation et sans avoir vérifié que le prix intègre déjà une décote. Les contraintes légales arrivent : un logement F ne peut déjà plus être remis en location sans travaux depuis 2025, et un E sera bloqué en 2034. Troisième condition : la qualité de l'offre. Avec un marché tendu, ne cédez pas à la pression du premier bien venu. Les données DVF vous donnent les repères de prix réels — utilisez-les pour rejeter un bien surcoté plutôt que de vous laisser convaincre par l'urgence.

Question 4

Investir dans l'immobilier locatif à Combs-la-Ville, est-ce rentable ?

Accepted Answer

Les signaux structurels sont favorables à l'investissement locatif, mais les chiffres de rendement doivent être construits sérieusement et non supposés. Côté positif : le marché est classé tendu (indice 74/100), le taux de vacance locative mesuré par LOVAC est de seulement 4,01 %, et la population a progressé de près de 5 % sur cinq ans. La demande locative est donc réelle et soutenue. La commune compte 23 350 habitants, 4 245 établissements actifs et 470 créations d'entreprises sur douze mois : un tissu économique local qui alimente le bassin d'emploi et donc la demande de logement. La part de propriétaires à 66,6 % laisse un marché locatif actif représentant environ un tiers des ménages. Côté vigilance : le prix médian à 3 160 EUR/m2 implique un ticket d'entrée élevé pour un investissement locatif pur. À ce niveau de prix, le rendement brut dépend entièrement du loyer constaté localement — une donnée que vous devez impérativement vérifier sur les annonces réelles du secteur avant tout calcul. Ne vous fiez à aucune estimation théorique. Par ailleurs, le taux de chômage local de 9,6 % et un taux de pauvreté de 12,1 % (données INSEE/IRIS) signalent que la solvabilité des locataires est un critère de sélection à ne pas négliger. Enfin, avant tout investissement, vérifiez le DPE du bien : un logement classé F ou G est déjà hors marché locatif légal depuis 2025, ce qui rend tout calcul de rendement sur ce type de bien purement théorique sans travaux préalables.

Question 5

Combs-la-Ville est-elle exposée à des risques naturels ?

Accepted Answer

Oui, et deux risques méritent une attention sérieuse dans tout achat immobilier sur la commune. Le risque d'inondation est avéré selon les données Géorisques/BRGM : cela signifie qu'une partie du territoire communal est en zone inondable. Ce risque est hétérogène selon les parcelles — certains secteurs sont exposés, d'autres non. La conséquence pratique est double : un bien en zone inondable peut être difficile à assurer à des conditions normales, et sa valeur de revente peut en souffrir à mesure que les assureurs réévaluent leur exposition au risque climatique. Ce n'est pas une raison systématique d'exclure un bien, mais c'est une information à obtenir précisément avant de signer. Le risque retrait-gonflement des argiles (RGA) est également présent. Ce phénomène, lié à l'alternance sécheresse-réhumidification des sols argileux, provoque des fissures structurelles dans les fondations et les murs. En Seine-et-Marne, ce risque s'est significativement matérialisé lors des sécheresses de 2022 et 2023. Pour une maison individuelle, faites systématiquement inspecter les fondations et vérifiez l'historique des sinistres auprès de l'assureur avant acquisition. Le risque sismique est en revanche faible (niveau 1, le plus bas), il ne constitue pas un critère de décision. Dans tous les cas, l'État des Risques et Pollutions (ERP) est un document légalement obligatoire dans tout compromis de vente : exigez-le, lisez-le à la parcelle, ne vous contentez pas d'une réponse générale sur la commune.

Question 6

Quelle est la performance énergétique des logements à Combs-la-Ville ?

Accepted Answer

Sur les 3 436 logements disposant d'un DPE enregistré auprès de l'ADEME, 6,2 % sont classés F ou G — ce que la réglementation appelle des passoires thermiques. Rapporté au parc diagnostiqué, cela représente environ 213 logements en situation critique d'un point de vue énergétique et légal. La consommation moyenne constatée est de 145 kWh/m2/an, ce qui correspond globalement à une classe C-D : un niveau intermédiaire, ni excellent ni catastrophique, qui reflète un parc en partie rénové mais avec des marges d'amélioration. La bonne nouvelle relative : 6,2 % de passoires est un taux modéré, inférieur à la moyenne nationale qui dépasse 17 %. Cela signifie que le parc de Combs-la-Ville est, dans l'ensemble, en meilleur état énergétique que la moyenne française. Mais les 6,2 % restants posent des problèmes concrets et immédiats. Depuis 2025, les logements classés G sont interdits à la location pour les nouveaux baux ; les logements F suivent. Un investisseur qui achète une passoire aujourd'hui achète un bien qu'il ne peut légalement pas louer sans travaux. Pour un acheteur en résidence principale, la réalité est différente : vous pouvez y vivre, mais anticipez des factures énergétiques significativement plus élevées et des travaux inévitables avant revente. Le croisement DPE-prix est le calcul essentiel : la décote d'une passoire doit couvrir intégralement le coût des travaux de rénovation pour atteindre au minimum la classe E, idéalement D. Exigez le DPE du bien spécifique, pas la moyenne communale, et faites chiffrer les travaux par un professionnel avant toute offre.

Question 7

Vivre à Combs-la-Ville : services, démographie et contexte socio-économique ?

Accepted Answer

Combs-la-Ville compte 23 350 habitants et affiche une croissance démographique de 4,99 % sur cinq ans — une progression substantielle qui témoigne d'une attractivité réelle, au moins en termes de flux résidentiels. Le marché est tendu par définition : les ménages qui arrivent sont plus nombreux que les logements disponibles. Sur les équipements, les scores sont remarquables : transports, éducation, santé et commerces sont tous à 100/100 dans les données de référence. Ce niveau d'équipement, très rarement atteint pour une commune de cette taille en grande couronne, constitue un argument patrimonial solide. Il justifie en partie la prime de prix par rapport aux communes comparables moins bien dotées. Le tissu économique local est actif : 4 245 établissements recensés et 470 créations sur douze mois traduisent une commune qui n'est pas uniquement résidentielle. Le revenu médian des ménages (données INSEE/IRIS) s'établit à 24 745 EUR annuels, avec un taux de pauvreté de 12,1 % et un taux de chômage de 9,6 %. Ces chiffres méritent d'être lus sans complaisance : un taux de chômage à 9,6 % est supérieur à la moyenne nationale, et un taux de pauvreté à 12,1 % signale une hétérogénéité sociale à prendre en compte, notamment pour un investisseur locatif qui doit évaluer la solvabilité du vivier locatif. Le score de sécurité à 58/100 est le seul indicateur en dessous de la médiane parmi les scores disponibles : ni alarmant, ni rassurant, il suggère de vérifier les statistiques de délinquance à l'échelle du secteur précis qui vous intéresse avant de conclure. La part de propriétaires à 66,6 % indique un marché résidentiel stable, dominé par des ménages engagés sur le long terme — ce qui est généralement corrélé à un entretien du bâti supérieur à la moyenne.

Type de bien	Prix médian /m²	P25 — P75
Appartement	3 267 €	—
Maison	3 227 €	—
Tous biens (médian)	3 160 €	2 402 — 3 492 €

Marché immobilier à Combs-la-Ville (77380) — Prix, DPE, risques 2025

Prix par typologie à Combs-la-Ville.

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