Quel est le prix de l'immobilier à Aubervilliers ?
Le prix médian constaté à Aubervilliers s'établit à 4 029 EUR/m2, avec une fourchette P25-P75 allant de 3 036 à 5 000 EUR/m2 selon les données DVF/DGFiP. Cet écart important entre le premier et le troisième quartile -- près de 2 000 EUR/m2 de différence -- signale un marché très hétérogène : tous les biens ne se valent pas, et acheter sans comparer finement la localisation et l'état du logement expose à surpayer sérieusement. La distinction appartement/maison est frappante : les appartements se négocient en médiane à 5 288 EUR/m2, les maisons à 5 567 EUR/m2. Ces niveaux sont nettement supérieurs au prix médian global, ce qui reflète un parc de logements globalement plus dégradé ou plus petit dans les segments courants. Sur les douze derniers mois, 4 691 ventes ont été enregistrées, ce qui constitue un volume significatif pour une commune de 88 000 habitants : le marché est actif en termes de transactions, mais ce volume seul ne dit rien sur la santé du marché -- il faut le croiser avec la tension et la tendance. À 4 029 EUR/m2 de médiane, Aubervilliers se situe dans la fourchette basse de la petite couronne parisienne. Ce n'est pas un marché bon marché en absolu, mais c'est l'un des rares territoires du 93 où un acheteur peut encore espérer trouver sous 3 500 EUR/m2 sur le quartile bas. Pour un achat à ce niveau, la vigilance sur la qualité du bien, son DPE et son environnement immédiat est absolument décisive -- le prix d'entrée bas peut masquer des coûts de détention élevés.
Les prix de l'immobilier montent-ils ou baissent-ils à Aubervilliers ?
Sur les douze derniers mois, les prix à Aubervilliers affichent une hausse de 0,72 %. C'est une quasi-stagnation : ni correction franche, ni progression réelle. Pour un bien à 4 029 EUR/m2, cela représente environ 29 EUR/m2 de gain théorique, soit moins de 2 000 EUR sur un appartement de 65 m2. En termes de pouvoir d'achat réel, compte tenu de l'inflation, ce marché recule légèrement en valeur constante. Ce signal doit être lu en contexte. D'abord, le marché est classé 'atone' avec un indice de tension à 1 -- la demande ne tire pas les prix vers le haut, et les vendeurs n'ont pas de levier de négociation fort. Un acheteur bien informé a donc des marges de négociation réelles, surtout sur les biens qui restent longtemps sur le marché ou qui présentent des défauts énergétiques. Ensuite, un taux de vacance de 10,11 % (source LOVAC) indique qu'un logement sur dix est structurellement inoccupé. Ce niveau est un signe de fragilité du marché local : quand l'offre vacante reste élevée, les prix ont du mal à progresser durablement. Pour un acheteur en résidence principale avec un horizon de huit à dix ans, la stagnation actuelle est un contexte raisonnablement favorable à l'entrée -- à condition de bien choisir le bien. Pour un investisseur, une stagnation des prix couplée à un marché atone doit déclencher une vigilance accrue sur la rentabilité réelle et la liquidité à la revente.
Faut-il acheter à Aubervilliers maintenant ou attendre ?
La réponse dépend de votre horizon et de la qualité du bien visé, pas de la tendance de prix seule -- qui, à +0,72 %, ne plaide ni urgence ni fuite. Trois éléments structurent la décision. Premier élément : la tension du marché est au plus bas (indice 1, classification atone). Il n'y a pas de pression d'acheteurs en concurrence qui forcerait à décider vite. Vous avez le temps de négocier, de refuser un bien médiocre, et de poser des conditions. C'est un avantage réel que peu de marchés offrent en Île-de-France. Second élément : le taux de vacance à 10,11 % et la légère baisse de population sur cinq ans (-1,9 %) indiquent qu'Aubervilliers n'est pas un marché en tension démographique positive. Ce contexte favorise l'acheteur à court terme mais doit alerter sur la liquidité à moyen terme : revendre dans cinq ans pourrait s'avérer plus difficile que dans d'autres communes de la petite couronne. Troisième élément : le DPE est décisif. Avec 11,7 % de passoires thermiques dans le parc, acheter un bien classé F ou G aujourd'hui, c'est acheter un bien déjà interdit à la nouvelle location depuis 2025, et qui sera invendable à un investisseur locatif. La décote à l'achat peut sembler attractive, mais les travaux à réaliser pour remettre ce bien en conformité peuvent absorber entièrement la décote, voire dépasser. Conclusion opérationnelle : si vous achetez pour vivre à Aubervilliers plus de huit ans, le contexte est raisonnablement favorable -- pas d'urgence, mais pas de raison majeure d'attendre une baisse que les données ne préfigurent pas. Ciblez un bien correctement classé au DPE, négociez sur les biens anciens ou à défauts, et ignorez les prix affichés il y a dix-huit mois. Si votre horizon est inférieur à cinq ans, la liquidité du marché atone et la stagnation des prix rendent l'opération financièrement risquée.
Investir dans l'immobilier locatif à Aubervilliers, est-ce rentable ?
Les données disponibles invitent à une prudence marquée avant de s'engager sur un investissement locatif à Aubervilliers. Voici pourquoi. Le marché est classé atone (indice de tension 1) : la demande locative n'est pas en excès structurel par rapport à l'offre, et le taux de vacance à 10,11 % confirme qu'une part non négligeable du parc ne trouve pas preneur. Un logement vide, c'est une rentabilité nulle sur la période -- ce risque est réel ici, pas théorique. Le revenu médian des ménages du territoire est de 15 341 EUR annuels (source INSEE/IRIS), avec un taux de pauvreté de 41,9 % et un taux de chômage de 18,5 %. Ces indicateurs socio-économiques déterminent directement la solvabilité des locataires, les loyers réellement encaissables et le risque d'impayés. Ils ne condamnent pas l'investissement, mais ils calibrent les attentes : les loyers de marché sont contraints par le pouvoir d'achat local. Par ailleurs, seulement 21,6 % des résidents sont propriétaires, ce qui signifie que la grande majorité loue -- la demande locative existe, mais elle est solvable dans une fourchette de loyers modeste. Pour estimer un rendement brut réaliste, il est indispensable de vérifier les loyers réellement constatés (observatoires locaux, annonces actives) plutôt que de partir d'hypothèses génériques. Un prix d'achat à 4 029 EUR/m2 avec un loyer de marché contraint peut conduire à un rendement brut de 4 à 5 % -- avant charges, fiscalité, vacance et travaux. En net, les marges se resserrent significativement. Enfin, si vous envisagez un bien classé F ou G pour bénéficier d'une décote à l'achat, sachez que ces biens sont déjà interdits à la nouvelle mise en location depuis 2025 : vous achetez un bien inutilisable en l'état pour de la location, avec des travaux de rénovation obligatoires pour le remettre sur le marché locatif. Le calcul de rentabilité doit intégrer cette contrainte dès le départ.
Aubervilliers est-elle exposée à des risques naturels ?
Oui, et les données signalent trois risques distincts qui doivent figurer dans votre analyse avant tout achat. Premier risque : l'inondation. Aubervilliers est identifiée comme commune à risque d'inondation (source Géorisques/BRGM). Ce risque est hétérogène à l'échelle de la commune : certaines parcelles sont en zone inondable, d'autres non. L'impact concret pour un acheteur est double -- obligation de souscrire une assurance intégrant ce risque (avec une prime plus élevée), et potentielle difficulté de revente sur les parcelles les plus exposées. Ce point seul justifie de consulter l'État des Risques et Pollutions (ERP) à la parcelle précise avant toute offre d'achat. Second risque : le retrait-gonflement des argiles (RGA). La commune est identifiée comme exposée à ce phénomène géologique, qui affecte les fondations des maisons individuelles lors des cycles sécheresse/réhumidification du sol. Ce risque est particulièrement pertinent pour les acquéreurs de maisons : il peut engendrer des fissures structurelles coûteuses à traiter, et n'est pas systématiquement visible lors d'une visite. Un diagnostic structurel de la maison visée est fortement recommandé. Troisième risque : le séisme. Le niveau de sismicité est classé 1 (très faible), le plus bas de l'échelle nationale. Ce risque est négligeable dans la décision d'achat à Aubervilliers. Synthèse pour l'acheteur : les risques inondation et argile sont réels et localisés à la parcelle. Exigez systématiquement l'ERP actualisé (obligatoire lors de toute transaction), lisez-le attentivement, et ne vous contentez pas d'une confirmation verbale du vendeur. Sur les maisons, ajoutez un contrôle structurel indépendant si le bien est ancien.
Quelle est la performance énergétique des logements à Aubervilliers ?
Sur 20 720 logements diagnostiqués (DPE/ADEME), 11,7 % sont classés F ou G -- soit environ 2 420 passoires thermiques dans le parc. Ce taux est modéré à l'échelle nationale mais représente un volume absolu significatif dans une commune de cette taille. La consommation moyenne du parc est de 177 kWh/m2/an. À titre de repère, un logement BBC ou récent tourne autour de 50 kWh/m2/an ; 177 kWh/m2 situe la moyenne du parc aubervitlien dans la catégorie D-E, soit un parc globalement énergivore sans être catastrophique. Pour un acheteur, trois implications concrètes à croiser avec le prix. Première implication : les passoires F et G sont déjà interdites à la nouvelle mise en location depuis le 1er janvier 2025 (loi Climat et Résilience). Les logements classés E seront interdits en 2034. Acheter une passoire aujourd'hui avec l'intention de la louer impose des travaux de rénovation avant toute mise en location -- ce coût doit être soustrait du rendement anticipé, pas oublié. Deuxième implication : la décote sur les passoires est réelle mais souvent insuffisante. Dans un marché atone comme Aubervilliers, les vendeurs de passoires ont peu de levier, mais les travaux de rénovation énergétique (isolation, changement de système de chauffage) peuvent facilement atteindre 15 000 à 40 000 EUR selon la surface et l'état. Vérifiez que la décote obtenue couvre réellement ce coût avant de vous décider. Troisième implication : pour une résidence principale, un logement mal classé génère des charges de chauffage élevées chaque hiver. À 177 kWh/m2/an de moyenne, un appartement de 60 m2 consomme environ 10 620 kWh/an -- au tarif actuel de l'énergie, c'est une charge substantielle que le prix d'achat seul ne reflète pas. Priorisez les biens classés A, B ou C, ou calculez précisément le coût de mise à niveau des biens D et E avant d'acheter.
Vivre à Aubervilliers : services, démographie et contexte social ?
Sur les équipements et services, Aubervilliers présente un profil remarquablement complet pour une commune de la petite couronne. Les scores d'accès aux transports, à l'éducation, à la santé et au commerce atteignent tous 100 sur 100 -- une densité de services qui place la commune parmi les territoires les mieux dotés en infrastructures du quotidien. Pour un acheteur en résidence principale, c'est un avantage structurel concret : pas besoin de voiture pour l'essentiel, accès rapide à Paris, offre scolaire et médicale dense. Ce n'est pas de la communication territoriale -- ce sont des indicateurs d'accessibilité mesurés objectivement (source BPE/INSEE). Le contexte socio-économique est en revanche nettement plus tendu. Le revenu médian des ménages est de 15 341 EUR annuels, le taux de pauvreté atteint 41,9 % et le taux de chômage est de 18,5 %. Ces trois indicateurs placent Aubervilliers parmi les communes les plus défavorisées de l'Île-de-France. Pour un résident, cela implique un environnement social sous forte pression, avec les effets que cela peut avoir sur la qualité de vie perçue et sur la valorisation immobilière à long terme. Le score de sécurité à 48 sur 100 (source agrégée) confirme une situation dégradée par rapport à la moyenne nationale : ce score, sans être catastrophique, est inférieur à la majorité des communes comparables bien desservies. Il doit être pris en compte, pas minimisé. Sur la démographie, la population a reculé de 1,9 % sur cinq ans. Ce n'est pas un effondrement, mais c'est un signe que la commune n'attire pas en net, et que le solde migratoire n'est pas positif. Couplé au taux de vacance de 10,11 %, ce signal démographique renforce la prudence sur la valorisation future du parc immobilier. Synthèse : Aubervilliers offre une qualité de services urbains difficile à égaler à ce niveau de prix en Île-de-France, mais dans un contexte social et sécuritaire qui explique en partie pourquoi les prix restent bas. C'est un arbitrage conscient à faire, pas une opportunité cachée.