Quel est le prix de l'immobilier à Aubergenville ?
D'après les données DVF/DGFiP, le prix médian à Aubergenville s'établit à 2 744 EUR/m2, avec une fourchette allant de 1 798 EUR/m2 (premier quartile) à 3 375 EUR/m2 (troisième quartile). L'écart est large et mérite attention : il reflète une hétérogénéité réelle du parc, entre logements anciens à rafraîchir et biens plus récents ou rénovés. La distinction appartement/maison est franche. Les appartements se négocient autour de 2 482 EUR/m2, soit 30 % de moins que les maisons affichées à 3 263 EUR/m2. Ce différentiel est cohérent avec un marché périurbain où la maison individuelle reste le produit recherché ; un appartement y est souvent moins liquide à la revente. Le volume de transactions est significatif : 895 ventes enregistrées dans les données DVF, ce qui indique un marché actif — suffisamment pour que les prix constatés soient représentatifs et non le fruit de quelques transactions atypiques. Pour un acheteur, la fourchette basse à 1 798 EUR/m2 signale qu'il existe des biens très décotés. Avant de se réjouir, il faut comprendre pourquoi : DPE dégradé, travaux lourds, situation cadastrale, ou simple négociation agressive ? La donnée seule ne le dit pas, mais elle indique qu'il y a de la variance à exploiter — ou à éviter selon le profil du bien.
Les prix de l'immobilier montent-ils ou baissent-ils à Aubergenville ?
Sur les douze derniers mois, la tendance est positive mais très modeste : +0,26 %. En pratique, c'est une quasi-stabilité. Pour un bien acheté 250 000 EUR, la progression représente environ 650 EUR. Ce n'est ni un marché qui s'emballe, ni un marché qui corrige. C'est un marché qui stagne en termes de valeur réelle, puisque +0,26 % est très en dessous de l'inflation. Traduction concrète : un acheteur ne bénéficie pas d'un momentum baissier qui lui permettrait de négocier fortement, mais un vendeur ne peut pas non plus prétendre à une revalorisation récente pour justifier un prix élevé. Les deux parties ont intérêt à s'aligner sur la réalité des transactions DVF, ni plus ni moins. Pour un investisseur, un marché qui ne monte pas en prix réels ne génère de la performance que par le rendement locatif, pas par la plus-value. Il faut donc que le loyer net couvre les charges et le service de la dette. Un acheteur résidentiel avec un horizon long (huit ans et plus) peut entrer sereinement sur ce marché stable ; un horizon court reste risqué dans un contexte de taux encore élevés, car il n'y a pas de coussin de plus-value pour absorber les frais de transaction.
Faut-il acheter à Aubergenville maintenant ou attendre ?
La réponse dépend presque entièrement de votre horizon de détention et de votre situation personnelle — pas de l'état du marché en lui-même. Côté marché, les signaux sont neutres : stabilité des prix (+0,26 % sur 12 mois), marché classé tendu (indice de tension à 70), volume de transactions solide (895 ventes DVF). Il n'y a pas de surchauffe à anticiper, ni d'effondrement en cours. C'est un marché d'équilibre relatif. Pour une résidence principale sur horizon long : les conditions sont acceptables. Le marché tendu signifie que la demande locative et à l'achat reste présente, ce qui limite le risque de dépréciation brutale. Le prix médian à 2 744 EUR/m2 est accessible comparé aux marchés plus centraux d'Île-de-France. La prudence porte sur le choix du bien : dans un marché stable, la sélection fait toute la différence. Évitez absolument les passoires thermiques (F et G, qui représentent 8,1 % du parc) sans en intégrer le coût de rénovation dans votre offre — ces biens vont accumuler des contraintes réglementaires et peser sur la revente. Pour un achat locatif ou spéculatif sur courte durée : l'absence de tendance haussière franche ne plaide pas pour l'urgence. Attendre un repli localisé sur un bien de qualité médiocre pour négocier agressivement reste une approche plus défendable que d'acheter rapidement dans l'espoir d'une plus-value rapide.
Investir dans l'immobilier locatif à Aubergenville, est-ce rentable ?
Le marché d'Aubergenville présente plusieurs caractéristiques qui méritent une analyse sérieuse avant de conclure à la rentabilité. Le taux de vacance LOVAC est de 4,12 %, un niveau modéré qui indique que les logements trouvent globalement preneurs, sans tension extrême. L'indice de tension locative est classé tendu (70/100), ce qui confirme une demande structurelle supérieure à l'offre disponible. Ces deux indicateurs sont positifs pour un bailleur. Cependant, trois facteurs doivent tempérer l'enthousiasme. Premier facteur : le niveau de revenus du territoire. Le revenu médian par unité de consommation est de 26 267 EUR/an, avec un taux de pauvreté à 9 % et un taux de chômage à 14,2 %. Ces indicateurs signalent une population locative dont la solvabilité est sous pression. Pour un investisseur, cela implique d'évaluer avec soin la solidité du candidat locataire et d'anticiper un risque d'impayé non négligeable. Deuxième facteur : le rendement brut est à vérifier précisément. Le prix moyen à 2 766 EUR/m2 est la base de calcul, mais ce qui compte c'est le loyer réellement constaté sur place, que ces données ne fournissent pas. Ne jamais déduire un rendement à partir d'estimations de loyers en ligne sans vérification sur le terrain ou via des données de loyers locaux. Troisième facteur : le DPE. Avec 8,1 % de passoires thermiques, tout appartement en classe F est aujourd'hui interdit à la relocation depuis 2025, et les E seront bloqués en 2034. Un bien mal classé acheté pour du locatif sans budget rénovation intégré dans le plan de financement est une erreur stratégique. La conclusion : l'investissement locatif à Aubergenville est envisageable sur un bien bien classé (A à D), acheté à prix juste, avec une analyse rigoureuse du profil locatif local. Ce n'est pas un marché de rendement exceptionnel, mais un marché de flux régulier si les fondamentaux sont respectés.
Aubergenville est-elle exposée à des risques naturels ?
D'après les données issues des référentiels Georisques et BRGM, Aubergenville présente un profil de risques naturels globalement limité. Il n'y a pas de risque d'inondation identifié au niveau communal, pas de risque argile (retrait-gonflement des argiles, RGA) signalé, et le risque sismique est en zone 1, soit la plus basse de l'échelle française, correspondant à une sismicité très faible. Ce profil est plutôt favorable pour un acheteur, dans la mesure où les contraintes liées aux risques naturels n'alourdissent pas significativement les assurances ni les obligations de travaux préventifs. Toutefois, ces données sont agrégées à l'échelle communale. À la parcelle, des micro-expositions peuvent exister : proximité d'un cours d'eau secondaire non classé en zone inondable mais à surveiller, caractéristiques du sous-sol locales, etc. La règle absolue, quelle que soit la commune : exiger systématiquement l'État des Risques et Pollutions (ERP) lors de toute promesse de vente. Ce document, obligatoire légalement, est établi à la parcelle exacte et reste la seule source contractuelle fiable. Les données agrégées éclairent le choix de la commune ; l'ERP protège sur le bien précis.
Quelle est la performance énergétique des logements à Aubergenville ?
Le parc de logements diagnostiqués à Aubergenville (2 766 DPE enregistrés auprès de l'ADEME) affiche une consommation moyenne de 202 kWh/m2/an et un taux de passoires thermiques (classes F et G) de 8,1 %. Commençons par replacer ces chiffres. 202 kWh/m2/an correspond environ à la classe D ou à la limite D/E selon les seuils DPE actuels. Ce n'est pas un parc remarquablement efficace, mais ce n'est pas non plus un parc sinistré. La majorité des logements se situe donc dans une zone intermédiaire où la rénovation est utile mais non urgente sur le plan réglementaire. Les 8,1 % de passoires (F et G) représentent néanmoins un signal d'alerte concret. En chiffres absolus sur un parc de cette taille, cela représente plusieurs centaines de logements concernés. Les conséquences réglementaires sont déjà en vigueur : les logements classés G sont interdits à la mise en location depuis janvier 2025, les F le seront dès 2028, et les E en 2034 (loi Climat et Résilience). Pour un acheteur, l'impact est double. D'abord, un risque réglementaire direct : acheter une passoire pour la louer sans budget rénovation, c'est s'exposer à une interdiction de location imminente. Ensuite, une décote de marché croissante : dans un marché stable comme Aubergenville, les biens mal classés DPE subissent déjà une pression à la baisse et cette pression va s'accentuer. À l'inverse, un bien bien classé (A, B, C) offre un avantage compétitif réel à la revente et à la relocation. Stratégie concrète : si vous envisagez un bien classé F ou G, intégrez systématiquement un devis de rénovation énergétique sérieux dans votre offre d'achat et déduisez-en le coût du prix proposé. Ne jamais acheter une passoire au prix d'un bien sain.
Vivre à Aubergenville : services, démographie et marché du travail ?
Aubergenville compte 12 723 habitants et a enregistré une croissance démographique de 3,3 % sur les cinq dernières années, ce qui signale une attractivité résidentielle réelle — les gens s'y installent. Ce n'est pas un territoire en déclin. La structure des services est le point le plus remarquable des données disponibles : les scores d'équipement atteignent le maximum dans quatre domaines mesurés — transports (100/100), éducation (100/100), santé (100/100), commerces (100/100). Ces scores sont issus de la Base Permanente des Équipements (BPE) de l'INSEE et indiquent qu'Aubergenville dispose d'une couverture complète en matière d'équipements de proximité pour sa taille. Le score de transport à 100/100 est particulièrement significatif pour un acheteur francilien : cela implique des connexions vers le bassin d'emploi de l'Île-de-France, un critère décisif pour la liquidité du bien à la revente. Le revers du tableau est le marché du travail local. Le taux de chômage est de 14,2 %, soit presque le double de la moyenne nationale. Le revenu médian à 26 267 EUR/an est modeste pour la région Île-de-France, et le taux de pauvreté à 9 % confirme un tissu social sous tension. Le taux de propriétaires à 46,9 % est inférieur à la moyenne nationale (environ 58 %), ce qui reflète une proportion élevée de locataires — cohérent avec la demande locative mais aussi avec les fragilités socio-économiques identifiées. Pour un acheteur en résidence principale, le bilan est positif sur les équipements et l'accessibilité, mais il faut avoir les yeux ouverts sur le contexte social : l'environnement n'est pas homogène et le score de sécurité à 61/100 mérite d'être investigué au niveau micro avant tout achat.