264 transactions DVF analysées, prix médian 3 581 €/m², indice de tension ITIC 51/100. Données croisées DGFiP, ADEME, IGN, INSEE et CSTB — sources publiques officielles.
Données DVF arrêtées au 31/12/2025 (millésime 2025).
Mandres-les-Roses, commune du Val-de-Marne peuplée de 4 922 habitants, offre un cadre résidentiel préservé à proximité de l'agglomération parisienne. Dominée par l'habitat pavillonnaire avec jardins, elle concentre 72,7 % de propriétaires occupants. Le patrimoine local et les espaces naturels, notamment le Bois de la Grange, structurent l'environnement. L'accès aux transports en commun et aux grands axes routiers (N19, A4) facilite les déplacements. Bien que classée en zone d'expansion urbaine, la commune conserve une organisation villageoise et une certaine tranquillité, combinant stabilité résidentielle et accessibilité francilienne.
| Type de bien | Prix médian /m² | P25 — P75 |
|---|---|---|
| Appartement | 3 806 € | — |
| Maison | 3 656 € | — |
| Tous biens (médian) | 3 581 € | 3 188 — 4 103 € |
Sources DGFiP DVF (2014-2025). Filtres surface 15-300 m² et prix 30 k€-2 M€.
Le prix médian observé en 2024 est de 3 435 €/m² (intervalle 2 966–3 913 €/m²) selon 417 ventes analysées. La tendance sur 12 mois affiche +2,56 %. Le parc immobilier se compose majoritairement de maisons individuelles avec jardin, complétées par quelques appartements plus récents. Concernant la performance énergétique, la consommation moyenne s'établit à 168 kWh/m², correspondant à une classe D/C. Sur 503 diagnostics examinés, 18,3 % des logements sont classés F ou G (passoires énergétiques). La majorité du parc se situe donc hors de cette catégorie, bien que des travaux de rénovation restent possibles pour améliorer la performance thermique.
Mandres-les-Roses enregistre un score de sécurité de 53/100 et un score de localisation de 55/100. La commune est soumise à un plan de prévention des risques d'inondation (PPRI) et repose sur des sols à risque d'argile fort. Son exposition sismique est classée niveau 1 sur 5. Le revenu médian des ménages s'établit à 25 235 €, avec un taux de pauvreté de 17,3 %. Ces données reflètent un profil socio-économique moyen dans le contexte régional. La police municipale et la gendarmerie assurent la surveillance de la commune.
Mandres-les-Roses est desservie par le réseau de bus STRAV, offrant des correspondances vers les gares RER D de Boussy-Saint-Antoine et Brunoy. L'accès routier s'effectue via la N19 et l'A4, facilitant les liaisons vers Paris et les pôles d'activités de l'Île-de-France. Ces connexions permettent une accessibilité suffisante pour les navetteurs, malgré l'éloignement relatif des grands centres d'emploi. Les déplacements internes demeurent majoritairement automobiles, la commune n'étant pas dotée d'une desserte ferroviaire directe.
La commune dispose d'une école maternelle et d'une école élémentaire, assurant l'enseignement du premier degré en proximité. Pour le collège et le lycée, les élèves accèdent aux établissements des communes voisines via les transports scolaires organisés. Cette configuration correspond à la taille et à l'organisation des petites communes rurales du Val-de-Marne. Les familles avec enfants doivent anticiper cette organisation administrative pour valider la continuité pédagogique après le primaire.
La vie locale s'organise autour d'associations sportives et culturelles, d'un marché local et de manifestations de quartier régulières. Le Bois de la Grange offre des espaces de promenade et de loisirs de plein air. Le centre-ville concentre les commerces de proximité et les services essentiels. Malgré sa taille modeste, la commune dispose d'équipements et d'animations suffisant à la vie quotidienne des résidents. L'ambiance reste marquée par le tissu résidentiel pavillonnaire et une certaine stabilité démographique liée aux taux élevés d'accession à la propriété.
Dans le périmètre proche, le prix médian de Mandres-les-Roses (3 581 €/m²) se positionne dans la fourchette haute du secteur. Épinay-sous-Sénart, à courte distance, affiche 1 966 €/m² (-45,1 %). Cette prime de prix reflète généralement une qualité d'équipements, d'accessibilité ou d'environnement supérieure.
Mandres-les-Roses s'adresse à des acquéreurs cherchant l'accession à la propriété dans un environnement pavillonnaire préservé du Val-de-Marne. Le prix au m² de 3 435 € demeure compétitif régionalement. Les risques géologiques et climatiques (argile, inondations) exigent une inspection préalable. La performance énergétique moyenne (classe D/C) est acceptable, mais 18,3 % des logements restent énergivores. L'absence de gare RER directe impose une dépendance à l'automobile pour les trajets longue distance.
Cette analyse de Mandres-les-Roses repose sur le croisement de sept référentiels publics français, mis à jour régulièrement selon le calendrier de chaque producteur : la base DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP) recense les transactions immobilières publiées depuis 2014 ; la base DPE de l'ADEME documente la performance énergétique des logements diagnostiqués ; la BDNB (Base de Données Nationale des Bâtiments du CSTB) caractérise le bâti — typologie, matériaux, époque ; la BAN (IGN/Etalab) fournit le géocodage à l'identifiant pérenne ; la BPE de l'INSEE inventorie les équipements ; les contours IRIS permettent l'analyse à la maille infra-communale ; et le Cadastre donne la géométrie parcellaire officielle.
Les indicateurs dérivés (ITIC, décote DPE, capi-risque, scores de localisation) sont calculés selon une méthodologie publique et documentée. Les valeurs aberrantes sont écartées par filtres statistiques ; les croisements avec un score de qualité inférieur à 70/100 sont exclus des analyses publiées. Méthodologie détaillée.
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