Question 1

Quel est le prix de l'immobilier aux Pavillons-sous-Bois ?

Accepted Answer

Le prix médian constaté aux Pavillons-sous-Bois est de 3 327 EUR/m2, selon les transactions enregistrées par DVF/DGFiP. La fourchette réelle va de 2 794 EUR/m2 (bas de marché, 25e percentile) à 4 143 EUR/m2 (haut de marché, 75e percentile), soit un écart de près de 1 350 EUR/m2 entre un bien standard et un bien recherché. Ce n'est pas un marché uniforme. Fait inhabituel : les appartements (4 070 EUR/m2) et les maisons (4 022 EUR/m2) s'échangent à des niveaux quasiment identiques. Cela signifie qu'il n'existe pas de prime structurelle au foncier individuel sur cette commune, contrairement à ce qu'on observe dans beaucoup de villes de Seine-Saint-Denis. Le volume de transactions est solide : 2 233 ventes enregistrées sur la période DVF, ce qui garantit une lisibilité statistique correcte. Ces prix sont des médianes de transactions réelles, pas des prix affichés. Le prix moyen (3 832 EUR/m2) est nettement supérieur au médian, signe que quelques transactions hautes de gamme tirent la moyenne vers le haut : pour négocier, le médian est le repère juste, pas la moyenne.

Question 2

Les prix de l'immobilier montent-ils ou baissent-ils aux Pavillons-sous-Bois ?

Accepted Answer

Sur les douze derniers mois, le marché des Pavillons-sous-Bois a reculé de 5,24 %. Ce n'est pas un simple tassement saisonnier : c'est une baisse réelle. Sur un appartement acheté au prix médian de 60 m2, cela représente environ 10 400 EUR de valeur effacée en un an. Le contexte aggrave la lecture : le marché est classifié comme détendu (indice de tension locative 21), ce qui signifie que la demande ne presse pas suffisamment pour stabiliser les prix. Il n'y a pas de plancher naturel immédiat visible dans les données. Pour un acheteur, la baisse est une opportunité conditionnelle. Elle l'est si vous achetez pour huit ans ou plus, si vous négociez en dessous du médian et si le bien est énergétiquement correct (voir la question DPE). Elle ne l'est pas si vous anticipez une revente sous cinq ans : une nouvelle correction de 5 % effacerait tout gain potentiel et exposerait à une moins-value nette. Pour un vendeur, la règle est simple et brutale : se positionner au prix des dernières transactions réelles, pas au prix d'il y a dix-huit mois. Sur un marché détendu en baisse, un surprix ne produit pas une négociation — il produit une invendabilité.

Question 3

Faut-il acheter aux Pavillons-sous-Bois maintenant ou attendre ?

Accepted Answer

La réponse dépend de trois variables que les données permettent de peser. Première variable : l'horizon de détention. La baisse de 5,24 % sur douze mois dans un marché détendu indique qu'il n'y a pas de pression haussière à court terme. Acheter maintenant pour revendre dans trois ans expose à un risque réel de moins-value. Acheter pour une résidence principale gardée dix ans ou plus : le cycle s'efface, et entrer dans un marché affaibli avec un bon pouvoir de négociation est défendable. Deuxième variable : la qualité du bien. Dans un marché détendu qui baisse, les biens médiocres — passoires thermiques (F/G), copropriétés dégradées, travaux lourds — décotent deux fois plus vite que les biens sains. Un bien classé D ou mieux, avec une structure saine, est la seule acquisition qui résiste à la correction. La population a progressé de 6,79 % sur cinq ans, ce qui indique une demande résidentielle structurelle réelle : la commune attire, ce n'est pas un territoire en déclin. Troisième variable : la capacité de négociation. Le taux de vacance de 7,37 % (source LOVAC) est significatif — il indique des biens qui stagnent. C'est le signe que les vendeurs ont parfois du mal à écouler leurs actifs, ce qui crée mécaniquement une marge de négociation. Tirer 5 à 8 % sous le prix affiché est une ambition raisonnable dans ce contexte.

Question 4

Investir dans l'immobilier locatif aux Pavillons-sous-Bois, est-ce rentable ?

Accepted Answer

Les données invitent à la prudence méthodique, pas au rejet ni à l'enthousiasme. L'indice de tension locative est de 21, classé marché détendu. Cela veut dire concrètement : la demande locative n'est pas structurellement excédentaire, les délais de mise en location sont probablement longs, et le risque de vacance locative est réel. Ce n'est pas un marché de tension comme Paris intra-muros ou certaines métropoles universitaires où un bien se loue en quelques jours. Le taux de vacance des logements (7,37 % selon LOVAC) confirme ce diagnostic : une fraction non négligeable du parc est vide. Sur le plan du rendement brut, les données ne fournissent pas les loyers médians constatés — toute estimation serait une invention. Ce qu'on peut dire : avec un prix médian à 3 327 EUR/m2 et un marché détendu, un rendement brut de 4 à 5 % est théoriquement atteignable selon les loyers de zone, mais il faut vérifier les loyers réellement pratiqués sur le secteur via les observatoires locaux avant tout engagement. Deuxième point critique : 19 % des logements sont des passoires thermiques (F ou G). Acheter une passoire pour la louer est désormais une prise de risque réglementaire : les logements classés G sont interdits à la location depuis janvier 2025, les F le seront en 2028. Une passoire thermique achetée sans budget travaux intégré dans le plan de financement est un piège à rendement.

Question 5

Les Pavillons-sous-Bois sont-ils exposés à des risques naturels ?

Accepted Answer

Oui, la commune présente deux risques naturels identifiés qu'un acquéreur doit prendre en compte avant signature. Premier risque : l'inondation. Les Pavillons-sous-Bois figurent parmi les communes exposées au risque d'inondation selon les données Géorisques/BRGM. Ce risque ne concerne pas nécessairement chaque parcelle, mais il doit être vérifié à l'adresse exacte du bien visé. Une parcelle en zone inondable peut poser des problèmes d'assurance, de revente et, en cas de sinistre, de responsabilité. Second risque : le retrait-gonflement des argiles (RGA). Le sol de la commune est référencé comme à risque argile. Ce phénomène provoque des mouvements de terrain différentiels selon les saisons (sécheresse / réhydratation), responsables de fissures structurelles sur les bâtiments à fondations peu profondes — les maisons individuelles sont particulièrement exposées. Le risque sismique est classé en zone 1, niveau très faible : il ne constitue pas un facteur de décision. La démarche indispensable avant tout achat : consulter l'État des Risques et Pollutions (ERP) établi à la parcelle, document obligatoire dans tout dossier de vente. Pour les maisons, demander un diagnostic de l'état des fondations si le secteur est argileux est une précaution légitime que les données justifient.

Question 6

Quelle est la performance énergétique des logements aux Pavillons-sous-Bois ?

Accepted Answer

Sur 4 258 logements disposant d'un diagnostic DPE enregistré (source ADEME), 19 % sont classés F ou G — ce que la loi Climat nomme passoires thermiques. Cela représente environ 810 logements dont la mise en location est déjà compromise ou le sera très prochainement : les G sont interdits à la location depuis janvier 2025, les F le seront en 2028, les E en 2034. La consommation moyenne est de 182 kWh/m2/an, ce qui correspond à une classe D-E, soit un parc globalement médiocre mais pas catastrophique dans son ensemble. Pour un acheteur, le croisement DPE x prix est central. Un bien classé F ou G se négocie avec une décote croissante : les acquéreurs avertis l'appliquent déjà, et les banques commencent à la valoriser dans leurs modèles de risque. Si vous achetez une passoire pour y habiter, estimez le coût de rénovation énergétique (isolation, chauffage) et intégrez-le au prix d'achat pour calculer votre coût de revient réel. Si vous achetez pour louer, une passoire est désormais un actif à risque réglementaire immédiat, pas un actif à rénover plus tard. La règle de décision est simple : un bien classé D ou mieux est un actif liquide et louable. Un bien classé F ou G demande un plan de travaux chiffré avant toute offre.

Question 7

Vivre aux Pavillons-sous-Bois : services, démographie et contexte socio-économique ?

Accepted Answer

Sur le plan des équipements, les Pavillons-sous-Bois affichent des scores maximaux (100/100) en transports, éducation, santé et commerce selon le référentiel BPE/INSEE. Ce n'est pas un territoire sous-équipé : la desserte et les services du quotidien sont au niveau des communes les mieux dotées. C'est un argument réel pour une résidence principale, en particulier pour des familles ou des actifs dépendants des transports en commun. La population a progressé de 6,79 % sur cinq ans (25 804 habitants), ce qui indique une attractivité résidentielle structurelle. La commune ne se vide pas, c'est un fait qui compte dans la lecture du marché immobilier à long terme. Le contexte socio-économique est en revanche plus tendu. Le revenu médian des ménages est de 22 497 EUR/an, le taux de pauvreté atteint 19,4 % et le taux de chômage est de 13 % — des niveaux significativement supérieurs aux moyennes nationales. Ces indicateurs influencent la solvabilité de la demande locative et la capacité des ménages à absorber des hausses de loyer ou des charges de copropriété. Le score de sécurité est de 48/100, ce qui est inférieur à la médiane nationale : sans le dramatiser, c'est un facteur à peser pour une résidence principale, notamment selon la localisation précise du bien dans la commune. Au total, le profil des Pavillons-sous-Bois est celui d'une commune bien équipée et démographiquement vivante, mais avec un tissu économique fragile qui limite la pression haussière sur les prix et la qualité de la demande locative.

Type de bien	Prix médian /m²	P25 — P75
Appartement	4 070 €	—
Maison	4 022 €	—
Tous biens (médian)	3 327 €	2 794 — 4 143 €

Marché immobilier à Les Pavillons-sous-Bois (93320) — Prix, DPE, risques 2025

Prix par typologie à Les Pavillons-sous-Bois.

4 258 diagnostics DPE locaux.

Avant achat — vérifier l'ERP.

Profil Les Pavillons-sous-Bois.

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Comparaison territoriale — rayon ~10 km.

Trois leçons à retenir de Les Pavillons-sous-Bois.

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