Question 1

Quel est le prix de l'immobilier à Enghien-les-Bains ?

Accepted Answer

Le marché d'Enghien-les-Bains s'établit à 5 193 EUR/m2 en médiane, avec une fourchette P25-P75 allant de 4 162 à 6 037 EUR/m2 (données DVF/DGFiP). L'écart entre ces deux extrêmes -- près de 1 875 EUR/m2 -- reflète une hétérogénéité réelle du parc : un bien bien situé, récent ou rénové se négocie dans les 5 500 à 6 000 EUR/m2, quand un bien ordinaire ou à rénover reste sous les 4 500 EUR/m2. Le prix moyen à 5 505 EUR/m2, légèrement supérieur au médian, confirme que les transactions hautes tirent la moyenne vers le haut sans que ce soit le cas général. Sur le type de bien, les maisons affichent 5 823 EUR/m2 contre 5 404 EUR/m2 pour les appartements -- un écart de 420 EUR/m2 qui traduit la rareté du foncier individuels dans une commune de 11 000 habitants à moins de 20 km de Paris. Le volume de transactions est significatif : 1 038 ventes recensées par DVF, ce qui place Enghien-les-Bains dans les marchés locaux à liquidité correcte pour le Val-d'Oise. Concrètement, pour un appartement de 60 m2, il faut budgéter entre 250 000 et 362 000 EUR selon la qualité du bien, hors frais de notaire. Pour une maison de 100 m2, comptez 500 000 à 600 000 EUR dans la fourchette médiane-haute. C'est un marché de prix parisiens périphériques : à ce niveau de prix, la question du DPE et de l'état général est décisive, car il n'y a aucune marge de confort pour absorber un ravalement ou un changement de chaudière non anticipé.

Question 2

Les prix de l'immobilier montent-ils ou baissent-ils à Enghien-les-Bains ?

Accepted Answer

Sur les douze derniers mois, le marché d'Enghien-les-Bains a progressé de 3,59 %. Ce n'est pas un emballement, mais c'est une tenue solide dans un contexte où de nombreux marchés franciliens ont reculé ou stagné sous l'effet de la remontée des taux. Sur un bien à 5 193 EUR/m2, cette hausse représente environ 186 EUR/m2 gagnés en un an -- soit un peu plus de 11 000 EUR sur un appartement de 60 m2. Pour un acheteur, le premier enseignement est que le marché ne vous offre pas de correction à saisir : les vendeurs ont la data en main et savent que les prix tiennent. La négociation est possible, mais elle se joue sur les défauts objectifs du bien -- DPE dégradé, travaux lourds, vacance -- pas sur un contexte global déprimé. Pour un vendeur, cette stabilité est un argument solide, à condition de ne pas surcoter. Le volume de 1 038 transactions DVF confirme que la liquidité est là, mais un bien mal pricé ou affiché au-dessus du P75 (6 037 EUR/m2) pour une qualité ordinaire restera sur le marché. La trajectoire à 3,59 %/an est cohérente avec la proximité de Paris, la desserte ferroviaire et un tissu économique local dense (2 079 établissements, 395 créations en douze mois). Elle ne garantit rien sur les trois prochaines années, mais elle signale un marché qui absorbe correctement les chocs plutôt qu'un marché spéculatif fragile.

Question 3

Faut-il acheter à Enghien-les-Bains maintenant ou attendre ?

Accepted Answer

La réponse dépend de votre horizon de détention et de la qualité du bien ciblé, pas du calendrier en lui-même. Sur l'horizon, un achat pour résidence principale tenu huit ans ou plus se justifie dans les conditions actuelles : la tendance des prix est positive (+3,59 % sur douze mois), la liquidité du marché est correcte (1 038 ventes DVF), et l'indice de tension, classé équilibré, signifie que vous ne subissez pas une guerre d'offres permanente qui vous priverait de tout pouvoir de négociation. À court terme (revente envisagée sous cinq ans), le calcul est différent : les frais d'acquisition (notaire, agence) représentent à Enghien-les-Bains environ 25 000 à 35 000 EUR sur un bien médian, et il faut une progression supplémentaire pour les absorber sans perte. Sur la qualité du bien, c'est là que le vrai risque se concentre. Avec 23,3 % de passoires thermiques dans le parc (DPE F/G), près d'un bien sur quatre sera interdit à la location à partir de 2025 pour les F, et les G le sont déjà. À 5 193 EUR/m2 de médiane, acheter un F ou un G sans intégrer le coût de rénovation dans le prix de négociation, c'est payer le prix d'un bien sain pour obtenir un bien qui va décrocher. La stratégie défendable : négocier systématiquement sur le DPE si le bien est mal classé, viser un bien classé D ou mieux, ou un bien C/D rénovable avec un chiffrage travaux crédible avant signature. Ne pas attendre une baisse structurelle qui n'est pas dans les données, mais ne pas acheter n'importe quoi au prix fort non plus.

Question 4

Investir dans l'immobilier locatif à Enghien-les-Bains, est-ce rentable ?

Accepted Answer

La rentabilité locative brute à Enghien-les-Bains est sous pression structurelle. À 5 193 EUR/m2 de prix médian, il faudrait des loyers élevés pour atteindre les 4 % bruts qui permettent d'absorber charges, fiscalité et vacance. Le taux de vacance mesuré par LOVAC s'établit à 7,42 % -- un niveau notable qui signale que tous les logements mis sur le marché ne trouvent pas preneur rapidement. Ce n'est pas un marché tendu au sens locatif du terme : l'indice de tension est classé équilibré (score 36), ce qui exclut les effets de pénurie qui soutiennent les loyers dans les zones à forte demande non satisfaite. Concrètement, avant d'investir, il faut absolument vérifier le loyer réellement constaté pour le type de bien et la surface visés -- aucune donnée de loyer n'étant disponible ici, s'appuyer sur les annonces en cours ou les observatoires locaux des loyers (OLAP en Île-de-France) est indispensable. Le croisement prix élevé + vacance non négligeable + DPE : 23,3 % de passoires dresse un tableau exigeant. Un bien F ou G ne peut plus être loué légalement (G depuis 2023, F dès 2025) : c'est un risque d'immobilisation de revenus immédiat si vous achetez sans vérifier le DPE. La consommation moyenne du parc est de 209 kWh/m2/an (source ADEME), ce qui situe beaucoup de biens en D-E. Investir ici se défend sur un horizon long, avec un bien bien classé, dans une optique de valorisation patrimoniale plutôt que de rendement locatif brut maximal. Ce n'est pas le marché pour chercher du 6 % brut.

Question 5

Enghien-les-Bains est-elle exposée à des risques naturels ?

Accepted Answer

Oui, le risque inondation est avéré à Enghien-les-Bains (source Géorisques/BRGM). C'est le risque le plus structurant pour l'achat immobilier : la commune étant organisée autour de son lac, une partie significative du bâti est en zone potentiellement inondable. Ce risque n'est pas homogène sur l'ensemble du territoire communal -- il varie à l'échelle de la parcelle. Conséquences concrètes pour un acheteur : un bien situé en zone inondable peut voir son assurance habitation majorée ou son assurabilité se restreindre à terme, sa valeur de revente potentiellement affectée à mesure que ce risque est mieux intégré dans les prix, et des contraintes sur les travaux ou extensions. Le risque argile (retrait-gonflement) n'est pas identifié ici, ce qui simplifie un peu le tableau. Le risque sismique est en zone 1 (très faible) -- sans incidence pratique sur les décisions. La règle absolue avant signature : obtenir et lire l'État des Risques et Pollutions (ERP) obligatoire au contrat, et vérifier l'historique de sinistres déclaré par le vendeur. Ne pas se contenter de la cartographie communale : deux rues d'écart peuvent signifier deux situations radicalement différentes. Si le bien est en zone rouge ou bleue du PPRI (Plan de Prévention des Risques Inondation), intégrez ce facteur dans la négociation du prix -- il n'est pas neutre sur la valeur de long terme.

Question 6

Quelle est la performance énergétique des logements à Enghien-les-Bains ?

Accepted Answer

Le parc de logements d'Enghien-les-Bains affiche une consommation moyenne de 209 kWh/m2/an (source ADEME/BDNB), ce qui correspond à la frontière entre les étiquettes D et E sur la grille DPE. C'est un parc globalement vieillissant et énergivore. Le chiffre le plus préoccupant : 23,3 % des logements diagnostiqués sont des passoires thermiques (étiquettes F ou G), soit près d'un logement sur quatre dans les 2 956 DPE recensés. Pour un acheteur, ce ratio a des implications directes et datées. Les logements classés G sont interdits à la mise en location depuis août 2023. Les F le seront dès janvier 2025 -- dans quelques mois. Les E seront à leur tour concernés en 2034. Acheter une passoire aujourd'hui, c'est soit accepter de ne pas pouvoir la louer immédiatement (G) ou très bientôt (F), soit budgéter une rénovation énergétique avant la mise en location. À 5 193 EUR/m2 de médiane, une rénovation permettant de passer de F à D coûte généralement entre 15 000 et 40 000 EUR selon la surface et le type de travaux, ce qui grève sévèrement la rentabilité. Pour un acheteur en résidence principale, un DPE F ou G doit se traduire par une décote de prix négociée, pas par un espoir de travaux futurs financés sur les économies de charges. La bonne pratique : exiger le DPE avant toute visite sérieuse, refuser les biens où le DPE est absent ou jugé 'non soumis', et croiser l'étiquette avec le prix demandé pour évaluer si la décote est déjà intégrée ou pas.

Question 7

Vivre à Enghien-les-Bains : services, démographie et marché du travail ?

Accepted Answer

Enghien-les-Bains offre une couverture en services qui est objectivement l'un de ses atouts les plus solides. Les scores d'équipement mesurent 100/100 pour les transports, l'éducation et la santé -- ce qui signifie que la commune dispose d'une offre complète dans ces trois domaines pour une ville de 11 000 habitants. Le commerce obtient 57/100, un niveau correct sans être exceptionnel. Ces scores reflètent la densité réelle d'équipements mesurée par la Base Permanente des Équipements (INSEE/BPE) et constituent un argument objectif pour les familles avec enfants ou les actifs dépendants des transports en commun (score transport maximal). Sur la démographie, la population est quasi stable (-0,07 % sur cinq ans), soit une légère érosion sans signal d'exode. Ce n'est ni une ville en déclin ni une ville en forte croissance : c'est un marché mature. Le tissu économique local est actif avec 2 079 établissements et 395 créations en douze mois, ce qui suggère une base économique diversifiée. Sur le plan social, le revenu médian par unité de consommation s'établit à 32 364 EUR (source INSEE/IRIS), nettement au-dessus de la médiane nationale (~22 000 EUR), avec un taux de pauvreté de 11 % et un taux de chômage de 10,4 % -- ce dernier indicateur étant légèrement supérieur à la moyenne nationale (autour de 7-8 %), un point à surveiller pour qui mise sur la demande locative locale. Le taux de propriétaires à 54,9 % confirme un marché à dominante propriétaire, ce qui est cohérent avec un parc résidentiel haut de gamme et des prix élevés.

Type de bien	Prix médian /m²	P25 — P75
Appartement	5 404 €	—
Maison	5 823 €	—
Tous biens (médian)	5 193 €	4 162 — 6 037 €

Marché immobilier à Enghien-les-Bains (95880) — Prix, DPE, risques 2025

Prix par typologie à Enghien-les-Bains.

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