Question 1

Quel est le prix de l'immobilier à Auby ?

Accepted Answer

D'après les données DVF/DGFiP, le prix médian à Auby s'établit à 1 736 EUR/m2, avec une fourchette P25-P75 allant de 1 061 à 1 694 EUR/m2. Ce marché est donc fortement polarisé : le quart des transactions se fait en dessous de 1 061 EUR/m2, ce qui reflète un parc ancien très dégradé ou des biens à lourdes rénovations. Le quart supérieur plafonne à 1 694 EUR/m2, ce qui donne peu de marge vers le haut. La fracture appartement/maison est nette : les appartements se négocient à 2 607 EUR/m2 en médiane, les maisons à 1 432 EUR/m2. Ce différentiel s'explique probablement par un stock d'appartements plus récents ou mieux situés, tandis que le parc de maisons inclut un volume important de biens anciens, énergivores et peu rénovés. Le marché est actif : 424 transactions DVF enregistrées, ce qui représente un volume solide pour une commune de 7 083 habitants et garantit une certaine liquidité. Pour l'acheteur, le signal à retenir est que le P75 à 1 694 EUR/m2 constitue un vrai plafond de marché : payer davantage pour une maison exige une justification très précise (état, surface, DPE). Pour un appartement, le niveau de 2 607 EUR/m2 est significativement plus élevé et mérite une comparaison sérieuse avec les communes voisines avant de s'engager.

Question 2

Les prix de l'immobilier montent-ils ou baissent-ils à Auby ?

Accepted Answer

Sur les douze derniers mois, les prix à Auby ont progressé de 25,17 %. C'est une hausse brutale, qui sort très largement de la normale et doit être lue avec précaution. Deux explications possibles : soit le marché local a connu un rééquilibrage après une longue période de sous-évaluation, soit ce chiffre reflète un volume de transactions concentré sur des biens atypiques qui ont tiré la moyenne vers le haut. Dans les deux cas, extrapoler cette trajectoire pour les prochaines années serait imprudent. Ce qui est certain : un bien acheté il y a deux ans à 1 400 EUR/m2 vaut aujourd'hui théoriquement autour de 1 750 EUR/m2 selon cette progression, soit un gain de 350 EUR/m2 sur un 80 m2, environ 28 000 EUR. Pour un acheteur, cette hausse signifie qu'il ne faut pas chercher à négocier comme si le marché dormait encore : les vendeurs ont intégré la revalorisation. Pour un vendeur, le marché valide aujourd'hui des prix qu'il aurait refusés il y a dix-huit mois, mais une telle hausse génère souvent un essoufflement à court terme. La décision d'achat doit se fonder sur un horizon de détention d'au moins sept ans pour absorber un éventuel retournement.

Question 3

Faut-il acheter à Auby maintenant ou attendre ?

Accepted Answer

La réponse dépend de votre profil et de votre horizon. Le marché d'Auby présente des signaux contradictoires qu'il faut croiser honnêtement. En faveur de l'achat : le niveau de prix absolu reste bas (médiane 1 736 EUR/m2), le marché est classé tendu avec un indice de tension de 81/100, ce qui signifie que la demande est structurellement supérieure à l'offre et soutient les prix. Contre l'achat impulsif : la hausse de 25 % en douze mois a mécaniquement réduit la marge de sécurité. Un retournement même partiel (-10 %) effacerait une partie significative de ce gain récent. Par ailleurs, le contexte socio-économique local doit entrer dans le calcul : le taux de chômage dépasse 23 %, le taux de pauvreté atteint 24,3 %, et le revenu médian est de 18 610 EUR/an. Ces indicateurs signalent une fragilité structurelle de la demande locale. Ce n'est pas un marché porté par une classe moyenne ascendante, mais par une demande captive de ménages sans alternative de mobilité. Pour une résidence principale conservée huit ans ou plus, les niveaux de prix restent accessibles et la tension du marché protège contre un effondrement brutal. Pour un horizon court (moins de cinq ans) ou un investissement locatif spéculatif, le rapport risque/rendement est peu favorable aujourd'hui après une telle appréciation. La qualité du bien reste le premier filtre : dans ce type de marché, un bien DPE F ou G ou nécessitant 30 000 EUR de travaux est un piège, pas une opportunité.

Question 4

Investir dans l'immobilier locatif à Auby, est-ce rentable ?

Accepted Answer

Le marché locatif d'Auby est tendu (indice 81/100), ce qui signifie que trouver un locataire ne devrait pas être le problème principal. Le taux de vacance LOVAC est de 4,78 %, un niveau modéré qui confirme que les logements vacants ne s'accumulent pas massivement. Jusqu'ici, les fondamentaux de remplissage sont corrects. Le vrai sujet, c'est le rendement brut et la qualité du locataire. Les données ne fournissent pas de loyers constatés : il est impératif de vérifier les loyers réels du marché local (via SeLoger, PAP, ou les observatoires locaux) avant tout calcul. À titre d'illustration, si un bien s'achète à 1 432 EUR/m2 (prix maison) pour un 80 m2, soit environ 115 000 EUR, il faut un loyer mensuel d'au moins 700 EUR pour viser un rendement brut de 7 %, niveau qui compense les charges, la fiscalité et le risque. Ce loyer est élevé pour le marché d'Auby compte tenu du revenu médian local de 18 610 EUR/an : un loyer de 700 EUR/mois représente 45 % du revenu médian mensuel, ce qui dépasse largement le seuil de solvabilité habituel des ménages. Le risque d'impayé est donc structurellement plus élevé que dans une commune plus aisée. Par ailleurs, 11,5 % du parc est classé passoire thermique F ou G : tout bien dans cette catégorie est interdit à la relocation en l'état depuis 2025 pour les F, ce qui réduit mécaniquement l'offre locative saine et peut valoriser un bien bien classé, mais grève la rentabilité d'un achat à rénover. Conclusion : l'investissement locatif à Auby peut dégager un rendement brut intéressant sur le papier, mais le profil socio-économique des locataires potentiels impose une sélection rigoureuse et une provision pour impayés significative. Ce n'est pas un marché pour un investisseur débutant sans filet de sécurité.

Question 5

Auby est-elle exposée à des risques naturels ?

Accepted Answer

Oui, et le risque principal à Auby est l'inondation. La commune est identifiée comme exposée au risque inondation dans les référentiels publics (Géorisques/BRGM). Ce point est non négociable dans une décision d'achat : la localisation précise de la parcelle sur une zone inondable ou non ne se lit pas à l'échelle communale, mais à la parcelle. Avant toute offre, il est obligatoire de consulter l'État des Risques et Pollutions (ERP), document que le vendeur doit fournir mais que vous devez aussi vérifier vous-même sur georisques.gouv.fr en entrant l'adresse exacte du bien. Un bien en zone inondable implique des surcoûts d'assurance, des restrictions de travaux, et une valeur de revente potentiellement dépréciée. Le risque séisme est classifié en zone 2 (faible) : pas un facteur déterminant, mais il justifie de vérifier la conformité parasismique si vous achetez un bien récent. En revanche, le risque retrait-gonflement des argiles (RGA) n'est pas signalé, ce qui est une bonne nouvelle : les fondations ne sont pas menacées par ce phénomène spécifique. Le risque inondation reste le point d'attention majeur à vérifier parcelle par parcelle avant de signer.

Question 6

Quelle est la performance énergétique des logements à Auby ?

Accepted Answer

Sur les 1 765 DPE recensés à Auby, 11,5 % des logements sont classés F ou G, soit des passoires thermiques. Cela représente environ 203 logements dans un état énergétique problématique. La consommation moyenne du parc s'établit à 193 kWh/m2/an, un niveau qui se situe dans la fourchette des étiquettes D à E selon le barème ADEME, ce qui confirme que le parc est globalement vieillissant et peu performant, sans être catastrophique en moyenne. Les conséquences concrètes pour un acheteur ou un investisseur sont précises. Pour les biens classés G : ils sont d'ores et déjà interdits à la location depuis le 1er janvier 2025 pour les nouveaux contrats. Pour les biens classés F : l'interdiction de louer s'applique depuis début 2025 également. Pour les biens classés E : l'interdiction interviendra en 2034, ce qui laisse du temps mais doit entrer dans le calcul d'un investisseur sur dix ans. En termes de prix, les données DVF croisées avec les DPE montrent systématiquement une décote sur les passoires thermiques, de l'ordre de 5 à 15 % selon les marchés locaux. À Auby, acheter un bien F ou G à prix réduit avec l'intention de rénover peut avoir du sens si le coût des travaux (rénovation énergétique : 20 000 à 50 000 EUR selon l'ampleur) est intégré dans le prix de négociation initial. Sans cela, vous achetez un actif qui se déprécie et que vous ne pouvez pas louer légalement. La vérification du DPE est donc un prérequis absolu, pas une formalité.

Question 7

Vivre à Auby : services, démographie et contexte socio-économique ?

Accepted Answer

Auby est une commune de 7 083 habitants qui a perdu 1,46 % de sa population sur cinq ans. Cette érosion démographique est modeste en valeur absolue mais cohérente avec un contexte économique et social sous tension. Le taux de chômage local dépasse 23 %, le taux de pauvreté atteint 24,3 %, et le revenu médian est de 18 610 EUR/an, soit un niveau significativement inférieur à la médiane nationale (environ 22 000 EUR). Ces données INSEE dessinent un marché immobilier soutenu par une demande captive plutôt que par une attractivité croissante. Sur les équipements, les scores sont contrastés mais globalement corrects pour une commune de cette taille. Les scores santé et commerce atteignent 100/100, ce qui indique une couverture satisfaisante en commerces de proximité et services de santé. L'éducation est scorée à 75/100 et les transports à 90/100, ce dernier score étant particulièrement utile : une bonne desserte en transports en commun compense partiellement l'éloignement éventuel des bassins d'emploi et est un facteur de maintien de la demande locative. Le score de localisation global reste limité à 46/100, et le score de sécurité à 60/100 : ces indicateurs invitent à la prudence mais ne signifient pas qu'Auby est un marché à fuir. Ils signifient qu'il faut acheter avec une décote de risque intégrée dans le prix, pas au prix d'une commune sans ces caractéristiques. Pour une famille en résidence principale à la recherche d'accessibilité et de services essentiels, Auby coche les cases de base. Pour un investisseur cherchant une dynamique de valorisation portée par un afflux de population, les données démographiques et socio-économiques ne valident pas cette thèse aujourd'hui.

Type de bien	Prix médian /m²	P25 — P75
Appartement	2 607 €	—
Maison	1 432 €	—
Tous biens (médian)	1 736 €	1 061 — 1 694 €

Marché immobilier à Auby (59950) — Prix, DPE, risques 2025

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