Question 1

Quel est le prix de l'immobilier à Perros-Guirec ?

Accepted Answer

Le prix médian constaté dans les transactions DVF/DGFiP à Perros-Guirec est de 2 160 EUR/m2, avec une moyenne tirée vers le haut à 2 668 EUR/m2 — un écart qui signale la présence de biens haut de gamme (front de mer, villas) qui gonflent la moyenne sans représenter le marché courant. La fourchette réelle se lit mieux sur les percentiles : 25 % des ventes se font sous 2 034 EUR/m2, 75 % sous 3 881 EUR/m2. Ce tunnel est large — près de 1 850 EUR d'écart — ce qui reflète une hétérogénéité forte entre un parc ancien ordinaire et des biens de caractère. La distinction appartement/maison est nette et contre-intuitive : les appartements se négocient à 3 506 EUR/m2 en médiane, contre 3 027 EUR/m2 pour les maisons. Cela s'explique probablement par la concentration des appartements dans les résidences côtières et les programmes récents, tandis que le parc de maisons est plus vaste et hétérogène, incluant des biens nécessitant des travaux importants. Concrètement : pour un appartement de 50 m2, le budget médian avoisine 175 000 EUR ; pour une maison de 100 m2, il faut compter autour de 300 000 EUR au médian, mais le marché va très bas (passoire à rénover) comme très haut (villa vue mer). Le volume de 1 298 transactions DVF enregistrées donne une base statistique solide et fiable pour ces chiffres.

Question 2

Les prix de l'immobilier montent-ils ou baissent-ils à Perros-Guirec ?

Accepted Answer

Sur les douze derniers mois, le marché de Perros-Guirec a reculé de 3,23 %. Ce n'est pas un accident de parcours : c'est une correction mesurée mais réelle. Sur un appartement médian à 175 000 EUR, cela représente environ 5 600 EUR de valeur évaporée en un an. Sur une villa à 400 000 EUR, la perte de valeur dépasse 12 000 EUR. Ce recul s'inscrit dans un contexte national de correction post-2022, accentué dans les marchés secondaires et les zones de résidences de vacances où la demande est plus élastique aux taux d'intérêt. Perros-Guirec est une ville à forte composante de résidences secondaires — profil typiquement exposé à ce type de correction quand le crédit devient plus cher ou quand l'arbitrage entre acheter et louer penche différemment. Pour un acheteur résidence principale avec horizon long (8 ans et plus), entrer sur un marché en légère baisse et avec un fort pouvoir de négociation reste une position défendable — surtout si le bien est bien classé au DPE. Pour un investisseur ou un acheteur résidence secondaire avec horizon court, le risque de revendre à perte sur 3-5 ans est concret. Pour un vendeur, le message est simple : le prix de référence est celui des transactions récentes, pas celui d'il y a 18 mois. Toute tentative de conserver le prix de 2022 allongera les délais de vente sans améliorer le résultat final.

Question 3

Faut-il acheter à Perros-Guirec maintenant ou attendre ?

Accepted Answer

La réponse dépend entièrement de deux variables : votre horizon de détention et la qualité du bien ciblé. Sur le premier point, la tendance à -3,23 % sur 12 mois ne plaide pas pour un achat spéculatif à court terme. Si vous visez une revente dans moins de 5 ans, le risque de moins-value réelle (hors inflation) est sérieux dans un marché de résidences secondaires où la correction peut s'étaler plus longtemps que dans les métropoles. Sur un horizon 10 ans ou plus — résidence principale, patrimoine transmis — l'entrée dans un marché qui a déjà corrigé est structurellement moins risquée qu'en haut de cycle. Sur le second point, la qualité du bien est déterminante dans ce contexte. Avec 12,2 % de passoires thermiques (F/G) dans le parc local, une part non négligeable du marché va subir une double pression : décote de valeur et interdiction de location (les F sont déjà interdits à la location depuis 2025, les E le seront en 2034). Un bien noté F ou G se négocie déjà avec une décote, mais cette décote va s'accentuer à mesure que les échéances légales approchent. À l'inverse, un bien bien classé (C ou mieux) est une valeur refuge dans le parc local. La stratégie défendable : cibler un bien sain ou rénovable avec un DPE acceptable, négocier sur la base des prix récents DVF (pas des estimations d'agence figées), et construire un horizon de détention réaliste avant de signer.

Question 4

Investir dans l'immobilier locatif à Perros-Guirec, est-ce rentable ?

Accepted Answer

Le contexte chiffré donne des signaux contradictoires qu'il faut lire honnêtement. D'un côté, l'indice de tension locative est classé très tendu (98/100 selon la méthodologie de la plateforme), ce qui indique structurellement plus de demande que d'offre sur le marché locatif — un signal positif pour la vacance et la sélection des locataires. De l'autre, le taux de vacance LOVAC mesuré est de 6,3 %, ce qui est modéré mais non négligeable pour une ville de 7 300 habitants — cela reflète un parc ancien partiellement inadapté à la demande locative courante. Le revenu médian du bassin est de 25 953 EUR/an, avec un taux de chômage de 15,5 % — un niveau élevé qui contraint la solvabilité des locataires et donc les loyers accessibles. Les prix d'acquisition sont significatifs : à 3 506 EUR/m2 pour un appartement, obtenir un rendement brut de 4 % supposerait des loyers autour de 12 EUR/m2/mois, ce qui est élevé pour le pouvoir d'achat local. La plateforme ne fournit pas de données de loyers constatés pour Perros-Guirec — vérifiez impérativement les loyers réels de marché (annonces locatives actives, données CLAMEUR ou observatoires locaux) avant tout calcul de rentabilité. Avertissement supplémentaire : avec 12,2 % de passoires dans le parc, acheter un bien F ou G pour le louer est aujourd'hui illégal pour les nouveaux contrats. Tout investissement locatif dans ce parc doit intégrer le coût de rénovation énergétique dans le prix de revient, sous peine de bloquer le bien ou de le revendre avec décote.

Question 5

Perros-Guirec est-elle exposée à des risques naturels ?

Accepted Answer

Oui, et à plusieurs titres simultanément — ce qui justifie une vigilance particulière à la parcelle avant tout achat. Premièrement, le risque inondation est avéré sur la commune. Dans une ville côtière comme Perros-Guirec, cela recouvre à la fois les risques de submersion marine et les risques de débordement en zones basses. L'impact est direct sur la valeur : les biens en zone inondable subissent des surprimes d'assurance, des difficultés de financement croissantes, et une pression à la baisse sur les prix à mesure que les banques et assureurs renforcent leurs critères. Deuxièmement, le risque de retrait-gonflement des argiles (RGA) est présent. Ce risque affecte les fondations des constructions en période de sécheresse prolongée — les étés de 2022 et 2023 en ont révélé l'ampleur nationale. Pour une maison individuelle, les dommages peuvent être coûteux et pas toujours bien couverts par les assurances classiques. Troisièmement, le niveau de sismicité est classé en zone 2 (faible), ce qui n'est pas un facteur déterminant pour la décision mais entre dans l'état des risques réglementaire. Action concrète obligatoire : l'État des Risques et Pollutions (ERP), fourni par le vendeur, est légalement obligatoire mais il faut le lire à la parcelle, pas à l'échelle communale. Consultez également le PPRI (Plan de Prévention des Risques Inondation) de la commune via le Géoportail des risques (Géorisques/BRGM) pour identifier précisément si la parcelle ciblée est en zone rouge, bleue ou hors zone — la différence peut valoir plusieurs dizaines de milliers d'euros à la revente.

Question 6

Quelle est la performance énergétique des logements à Perros-Guirec ?

Accepted Answer

Sur 1 709 diagnostics DPE enregistrés par l'ADEME pour Perros-Guirec, 12,2 % sont classés F ou G — soit environ 208 logements officiellement qualifiés de passoires thermiques. La consommation moyenne du parc est de 160 kWh/m2/an, ce qui se situe dans la catégorie D, niveau moyen-médiocre, supérieur à la cible réglementaire de 70 kWh/m2 d'un logement BBC. Ce parc reflète la réalité d'une ville côtière bretonne avec beaucoup de constructions d'avant 1975, mal isolées, souvent exposées aux vents dominants et à l'humidité. Les conséquences pratiques pour l'acheteur sont concrètes et datées. Pour un investisseur locatif : les logements classés G sont interdits à la location depuis août 2022 pour les nouveaux baux, les F depuis le 1er janvier 2025. Les E seront interdits en 2034. Acheter une passoire aujourd'hui sans intégrer le coût de rénovation dans le prix revient à acheter un bien dont les revenus locatifs sont illégaux ou comptés. Pour un acheteur résidence principale : une passoire thermique génère des charges de chauffage significatives — à 160 kWh/m2/an sur 80 m2, on dépasse 12 000 kWh/an, soit plusieurs centaines d'euros de surcout annuel selon l'énergie utilisée. La décote sur une passoire existe déjà dans les transactions récentes, mais elle n'est pas encore pleinement intégrée dans tous les prix affichés. Le bon calcul à faire : prix demandé moins coût réel de rénovation énergétique (isolation, fenêtres, système de chauffage) = prix effectif. Sur ce marché, un bien F correctement décoté peut être une opportunité si les travaux sont chiffrés avant signature — mais pas autrement.

Question 7

Vivre à Perros-Guirec : services, démographie et marché du travail ?

Accepted Answer

La démographie est légèrement positive : la population a progressé de 2,24 % sur cinq ans pour atteindre 7 336 habitants, ce qui signale une attractivité résidentielle modeste mais réelle — les départs ne l'emportent pas sur les arrivées. C'est un signal de stabilité, pas de dynamisme fort. L'offre de services se lit dans les scores sectoriels, qui présentent un profil très déséquilibré. L'éducation (75/100) et la sécurité (72/100) sont les points forts : pour une famille avec enfants, le maillage scolaire semble correct. Les 271 établissements et 177 créations sur 12 mois indiquent un tissu commercial et de services vivant pour une ville de cette taille. En revanche, les scores santé (29/100) et commerce (30/100) sont franchement bas. Le score santé à 29 est une donnée à prendre au sérieux : dans une ville vieillissante en zone côtière bretonne, l'accès aux soins courants et spécialisés peut être une contrainte réelle, notamment pour les retraités ou les personnes avec des besoins médicaux réguliers. Le score transport à 50/100 est moyen — la voiture reste probablement incontournable pour la majorité des déplacements, ce qui est cohérent avec une commune du littoral breton non desservie par le TGV. Le portrait socio-économique mérite attention : le taux de chômage à 15,5 % est nettement au-dessus de la moyenne nationale, le revenu médian de 25 953 EUR/an est modeste, et le taux de pauvreté atteint 10 %. Ces indicateurs INSEE dessinent un marché du travail local étroit, ce qui explique que 67,3 % des résidents soient propriétaires — c'est souvent le signe d'une population en place depuis longtemps plutôt que d'une population active mobile. Pour un acheteur résidence principale travaillant sur l'agglomération de Lannion ou en télétravail, le profil peut convenir. Pour quelqu'un dépendant d'un emploi local, le marché du travail est une contrainte à évaluer sérieusement avant de s'engager.

Type de bien	Prix médian /m²	P25 — P75
Appartement	3 506 €	—
Maison	3 027 €	—
Tous biens (médian)	2 160 €	2 034 — 3 881 €

Marché immobilier à Perros-Guirec (22700) — Prix, DPE, risques 2025

Prix par typologie à Perros-Guirec.

1 709 diagnostics DPE locaux.

Avant achat — vérifier l'ERP.

Profil Perros-Guirec.

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Comparaison territoriale — rayon ~10 km.

Trois leçons à retenir de Perros-Guirec.

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