1 530 transactions DVF analysées, prix médian 4 489 €/m², indice de tension ITIC 69/100. Données croisées DGFiP, ADEME, IGN, INSEE et CSTB — sources publiques officielles.
Données DVF arrêtées au 31/12/2025 (millésime 2025).
Située en Seine-Saint-Denis, Neuilly-Plaisance est une commune de 21 941 habitants en première couronne d'Île-de-France. Le prix médian s'établit à 4 216 €/m² selon les dernières transactions enregistrées. La ville bénéficie d'une desserte en RER A et d'une proximité directe avec Paris. Son parc immobilier affiche une consommation énergétique moyenne de 163 kWh/m², avec 12,6 % de passoires énergétiques (classes F et G). Cette fiche détaille les conditions d'achat et la situation locale.
| Type de bien | Prix médian /m² | P25 — P75 |
|---|---|---|
| Appartement | 4 460 € | — |
| Maison | 5 321 € | — |
| Tous biens (médian) | 4 489 € | 3 507 — 5 379 € |
Sources DGFiP DVF (2014-2025). Filtres surface 15-300 m² et prix 30 k€-2 M€.
Le marché immobilier de Neuilly-Plaisance s'échange à un prix médian de 4 216 €/m² (fourchette 3 256–5 159 €/m² selon l'emplacement et le type). Sur la base de 2 524 transactions analysées, la tendance annuelle affiche une variation de 2,17 %. Le parc combine pavillons avec jardins et appartements en résidences variées. La performance énergétique moyenne (163 kWh/m²) correspond à une classe C-D, correct pour ce secteur. Quelque 12,6 % des diagnostics attestent des passoires F ou G, nécessitant à terme une rénovation. Les conditions de financement et la proximité de Paris structurent la demande. La commune fait l'objet d'un plan de prévention des risques d'inondation (PPRI).
Ventes réelles appariées à leur diagnostic, dans cette commune.
| Classe | Ventes | Prix médian | Écart | IC 95 % |
|---|---|---|---|---|
| C | 29 | 4 456 € | +11,9 % à +18,3 % | 6,6 / 17,1 |
| D | 28 | 3 595 € | -9,8 % à +0,7 % | -16,9 / -2,6 |
| E | 38 | 3 693 € | -13,0 % à -7,3 % | -12,1 / -2,4 |
Écart mesuré contre la médiane communale du même type de bien, toutes classes confondues (119 ventes appariées) — et non contre la classe D.
DGFiP (DVF) × ADEME (observatoire DPE), appariement par identifiant BAN (IGN) · 3 strates dont 3 significative(s) à 5 % · 2 calculs (2024 et 2025) — les deux fenêtres partagent une année, ce n'est pas une réplication indépendante · calculé le 02/07/2026. Certaines strates reposent sur des prix non corrigés des ventes groupées (parking ou cave inclus dans la mutation).
Neuilly-Plaisance affiche un score de sécurité de 47/100 (score de localisation : 59/100), plaçant la commune dans une situation intermédiaire pour l'Île-de-France. Les quartiers pavillonnaires sont calmes. La présence d'une police municipale et de vidéoprotection contribue au maintien de l'ordre. Comme partout, une vigilance habituelle reste recommandée. Le risque sismique est classé niveau 1/5 (très faible). La présence d'argile est qualifiée de « Moyen » en termes de tassement différentiel. Le contexte de sécurité est comparable à celui d'autres communes de première couronne, sans particularité inquiétante.
Neuilly-Plaisance est desservie par la gare du RER A, reliant Châtelet-Les Halles en moins de 20 minutes. Plusieurs lignes de bus RATP complètent l'offre vers les communes environnantes. Les automobilistes accèdent rapidement aux autoroutes A86 et A3, facilitant les déplacements en Île-de-France. Cette connectivité renforce l'accessibilité à Paris et aux emplois de la région. Le transport par car ou véhicule personnel demeure courant pour les trajets longue distance.
La commune dispose de 13 établissements scolaires couvrant l'ensemble du cursus : écoles maternelles, écoles primaires, collèges et lycée général-technologique. Cette offre complète permet aux enfants de rester au sein de la commune pour leur scolarité. Les familles apprécient la proximité des établissements et la continuité pédagogique qu'elle offre. L'infrastructure scolaire constitue un facteur d'attraction résidentielle et simplifie l'organisation logistique des ménages avec enfants.
Le centre-ville concentre commerces de proximité, restaurants et un marché bi-hebdomadaire. La commune bénéficie des bords de Marne, espace de promenade apprécié. Des équipements culturels et sportifs (conservatoire, gymnases) proposent des activités variées. Les associations et clubs locaux animent la vie collective. Cette offre structure le quotidien résidentiel et crée une dynamique locale appréciable pour les habitants en quête d'une vie de proximité.
Dans le périmètre proche, le prix médian de Neuilly-Plaisance (4 489 €/m²) se positionne en milieu de fourchette. La voisine la plus chère, Le Perreux-sur-Marne, affiche 5 467 €/m² (+21,8 % de plus) ; à l'inverse, Neuilly-sur-Marne reste à 3 293 €/m² (-26,6 %). Cette position centrale offre un compromis entre accessibilité et attractivité.
Neuilly-Plaisance offre des conditions d'achat mesurées en première couronne parisienne. Le prix médian de 4 216 €/m² reste soumis aux fluctuations du marché local. L'accès rapide à Paris via le RER A et la présence d'écoles constituent des avantages résidentiels. Le PPRI, la consommation énergétique et la proportion de passoires exigent une évaluation fine de chaque bien avant engagement.
Cette analyse de Neuilly-Plaisance repose sur le croisement de sept référentiels publics français, mis à jour régulièrement selon le calendrier de chaque producteur : la base DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP) recense les transactions immobilières publiées depuis 2014 ; la base DPE de l'ADEME documente la performance énergétique des logements diagnostiqués ; la BDNB (Base de Données Nationale des Bâtiments du CSTB) caractérise le bâti — typologie, matériaux, époque ; la BAN (IGN/Etalab) fournit le géocodage à l'identifiant pérenne ; la BPE de l'INSEE inventorie les équipements ; les contours IRIS permettent l'analyse à la maille infra-communale ; et le Cadastre donne la géométrie parcellaire officielle.
Les indicateurs dérivés (ITIC, décote DPE, capi-risque, scores de localisation) sont calculés selon une méthodologie publique et documentée. Les valeurs aberrantes sont écartées par filtres statistiques ; les croisements avec un score de qualité inférieur à 70/100 sont exclus des analyses publiées. Méthodologie détaillée.
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