Quel est le prix de l'immobilier à Pacy-sur-Eure ?
D'après les données DVF/DGFiP, le prix médian à Pacy-sur-Eure s'établit à 2 244 EUR/m2, avec une moyenne à 2 356 EUR/m2. Ces deux chiffres proches indiquent un marché sans distorsion majeure liée à quelques transactions extrêmes. La vraie information utile vient de la fourchette interquartile : 50 % des ventes se sont conclues entre 1 894 EUR/m2 (P25) et 3 149 EUR/m2 (P75), soit un écart de 1 255 EUR/m2. Cet écart est large et signifie que le 'prix de Pacy' n'existe pas vraiment : un pavillon en bon état dans une configuration recherchée peut valoir 40 % de plus qu'un logement mal entretenu ou mal classé énergétiquement. La distinction appartement/maison est saisissante : les appartements se négocient à 3 676 EUR/m2, les maisons à 2 762 EUR/m2. Autrement dit, acheter un appartement à Pacy revient en moyenne 33 % plus cher au mètre carré qu'une maison. Ce paradoxe apparent s'explique probablement par la rareté du parc d'appartements dans une commune à dominante pavillonnaire de 5 000 habitants : peu de transactions, prix tendus. Pour un acquéreur, la conséquence pratique est claire : si vous cherchez de la surface habitable par euro dépensé, les maisons sont l'actif dominant du marché local. Les 467 ventes enregistrées sur la période DVF confirment un volume suffisant pour que les prix soient représentatifs et négociables, sans être un marché hyper-liquide où tout part en 48 heures.
Les prix de l'immobilier montent-ils ou baissent-ils à Pacy-sur-Eure ?
Sur les douze derniers mois, les prix à Pacy-sur-Eure ont progressé de 7,52 %. C'est une hausse franche, supérieure à l'inflation courante sur la même période, ce qui signifie que le marché crée de la valeur réelle, pas seulement nominale. Sur une maison médiane, cette progression représente environ 15 000 à 18 000 EUR gagnés en un an pour un propriétaire déjà en place. Pour un acheteur, ce chiffre mérite d'être lu avec lucidité. Une hausse de 7,52 % en un an peut indiquer deux choses très différentes : soit un rattrapage ponctuel après une période de stagnation, soit le début d'une dynamique plus durable. Sans série longue disponible, il serait malhonnête de trancher. Ce que les données permettent d'affirmer : le marché n'est pas en correction, les vendeurs ne sont pas sous pression, et le pouvoir de négociation de l'acheteur est limité. La tension de marché est qualifiée d'équilibrée (indice 56/100), ce qui confirme que l'offre et la demande se compensent sans déséquilibre violent dans un sens ou dans l'autre. Concrètement pour la décision : dans un marché qui monte à ce rythme avec une tension équilibrée, attendre dans l'espoir d'un retournement rapide n'est pas une stratégie défendable à court terme. En revanche, négocier agressivement reste possible sur les biens présentant des défauts objectifs, notamment les passoires énergétiques (F/G), dont la valeur relative est sous pression réglementaire croissante.
Faut-il acheter à Pacy-sur-Eure maintenant ou attendre ?
La réponse dépend de votre horizon de détention et du type de bien visé, mais les données actuelles n'encouragent pas l'attentisme. Trois signaux concrets orientent la décision. Premier signal : la dynamique de prix. Une hausse de 7,52 % sur douze mois dans un marché équilibré (indice de tension 56) suggère que la pression acheteuse reste présente sans être hystérique. Attendre ne vous met pas à l'abri d'un prix plus bas à court terme. Second signal : le contexte socio-économique local. Le revenu médian du territoire est de 19 683 EUR par an, le taux de pauvreté atteint 24,6 % et le taux de chômage 12,2 %, soit des niveaux significativement supérieurs aux moyennes nationales. Ces indicateurs décrivent un bassin de population sous tension économique, ce qui plafonne mécaniquement la capacité d'une demande locale solvable à pousser les prix vers le haut indéfiniment. Le moteur de la hausse est probablement exogène : des acheteurs venant d'Île-de-France ou de l'agglomération rouennaise, attirés par les prix inférieurs à ceux des grandes métropoles. Si cette demande extérieure se tarit (remontée des taux, retour au bureau généralisé), le marché peut se stabiliser vite. Troisième signal : le taux de vacance. À 7,01 %, il est modéré mais non négligeable, ce qui signifie qu'il existe des biens disponibles sans être en pénurie criante. Pour un acheteur à horizon long (résidence principale gardée 8 ans minimum), entrer maintenant est défendable si le bien est bien classé énergétiquement ou rénovable à coût maîtrisé. Pour un horizon court ou un investissement locatif pur, la prudence s'impose face à la fragilité du revenu médian local et au risque de demande locataire limitée.
Investir dans l'immobilier locatif à Pacy-sur-Eure, est-ce rentable ?
Le rendement locatif brut théorique à Pacy-sur-Eure n'est pas fourni directement, et il serait irresponsable d'en inventer un. Ce que les données permettent de dire sur la viabilité d'un investissement locatif est déjà substantiel. Côté prix d'entrée, le marché est accessible : 2 244 EUR/m2 médian, avec des maisons à 2 762 EUR/m2. Un T3 de 60 m2 revient à environ 134 000 EUR avant frais. Le rendement brut sera très dépendant du loyer réellement praticable, que vous devrez vérifier auprès d'agents locaux ou via les observatoires de loyers de la région normandie -- ne partez jamais d'une estimation théorique sur une commune de 5 000 habitants. Côté demande locative, trois indicateurs doivent tempérer l'enthousiasme. Le taux de vacance de 7,01 % (source LOVAC) signifie que 1 logement sur 14 est vacant : ce n'est pas alarmant, mais c'est un signe que la demande locative n'est pas sous tension. Le revenu médian de 19 683 EUR/an et le taux de pauvreté de 24,6 % dessinent un profil de locataires potentiels aux budgets serrés, ce qui comprime le loyer maximum praticable. Le taux de chômage de 12,2 % ajoute un risque d'impayés supérieur à la moyenne. Côté réglementation énergétique, 14,5 % du parc est classé F ou G. Si vous achetez une passoire thermique pour la louer, sachez que les logements F sont déjà interdits à la location à de nouveaux locataires depuis janvier 2025. Un logement G l'était depuis 2023. L'investissement locatif à Pacy n'est pas à exclure, mais il exige une sélection rigoureuse : bien classé DPE, loyer vérifié sur le terrain, et calcul de rendement net intégrant les charges réelles. Ce n'est pas un marché où l'on s'enrichit par l'effet de levier d'une forte tension locative.
Pacy-sur-Eure est-elle exposée à des risques naturels ?
Oui, et sur deux fronts identifiés dans les référentiels publics, ce qui doit impacter directement votre décision d'achat à la parcelle. Premier risque : l'inondation. Pacy-sur-Eure est traversée par l'Eure, et le risque inondation est avéré sur la commune. Ce risque est binaire à la parcelle : deux rues d'écart peuvent séparer un bien en zone inondable d'un bien qui ne l'est pas. Un bien en zone inondable supporte des contraintes concrètes : assurance plus coûteuse, travaux soumis à restrictions, finançabilité parfois réduite, et surtout une décote à la revente difficile à effacer. Vérifiez impérativement le zonage via le Plan de Prévention des Risques Inondation (PPRI) de l'Eure et demandez l'État des Risques et Pollutions (ERP) pour chaque bien visé -- ce document est obligatoire en vente mais vous pouvez le demander avant compromis. Second risque : le retrait-gonflement des argiles (RGA). Le risque argile est présent sur la commune (source BRGM/Géorisques). Ce phénomène provoque des mouvements de terrain lors d'alternances sécheresse/réhumidification du sol, pouvant fissurer les fondations des maisons individuelles. Ce risque est particulièrement pertinent à Pacy compte tenu de la dominance du parc pavillonnaire. Pour un pavillon sur sous-sol argileux, vérifiez l'historique de sinistres auprès de l'assureur et l'état des fondations lors de la visite. Le risque sismique est classé en zone 1 (très faible), ce qui n'appelle pas de vigilance particulière. Synthèse : inondation et argile sont deux risques réels qui justifient une vérification parcelle par parcelle avant toute signature. Ne vous fiez pas à la commune dans son ensemble.
Quelle est la performance énergétique des logements à Pacy-sur-Eure ?
Sur 619 logements diagnostiqués (DPE/ADEME), 14,5 % sont classés F ou G, soit environ 90 passoires thermiques identifiées dans le parc. La consommation moyenne du parc est de 235 kWh/m2/an, un niveau élevé qui place la majorité des logements dans les classes C à E, cohérent avec un parc pavillonnaire normand souvent construit avant les réglementations thermiques modernes. Ce chiffre a trois implications directes pour un acquéreur. Première implication : le coût d'usage. À 235 kWh/m2/an, une maison de 100 m2 consomme théoriquement 23 500 kWh d'énergie primaire annuellement. Selon l'énergie de chauffage (fioul encore présent dans ce type de parc), la facture énergétique peut représenter plusieurs milliers d'euros par an, un poste que les acheteurs sous-estimaient par le passé et qu'ils intègrent désormais dans la négociation. Deuxième implication : l'interdiction locative. Les logements classés G sont interdits à la location à de nouveaux locataires depuis août 2023, les F depuis janvier 2025. Si vous achetez un bien F ou G pour le louer, vous ne pouvez légalement pas le proposer à un nouveau locataire sans travaux de rénovation préalables. L'échéance pour les E est fixée à 2034. Troisième implication : la décote. Un logement classé F ou G se négocie avec une décote croissante par rapport à un équivalent bien classé. Dans un marché à 2 244 EUR/m2 médian, l'écart peut atteindre 10 à 20 % selon les études de transaction récentes au niveau national. Pour un acheteur en résidence principale avec budget de rénovation, c'est une opportunité de rentrer moins cher à condition de chiffrer précisément le coût de la mise aux normes avant de signer. Pour un investisseur, c'est un piège si les travaux ne sont pas prévus et budgétés dès l'acquisition.
Vivre à Pacy-sur-Eure : services, démographie et niveau de vie ?
Pacy-sur-Eure compte 5 027 habitants avec une croissance démographique de 0,52 % sur cinq ans, soit une stabilité plutôt qu'une dynamique de croissance franche. La commune n'est ni en déclin ni en expansion notable. Le parc d'établissements (254 au total, 94 créations sur douze mois) indique une activité économique locale présente mais limitée à l'échelle d'une ville de cette taille. Les scores d'équipements révèlent des disparités nettes. Les transports (75/100) et l'éducation (75/100) sont des points forts relatifs : Pacy dispose d'une accessibilité correcte, ce qui est cohérent avec son rôle de commune résidentielle pour des actifs travaillant potentiellement sur Vernon, Évreux ou l'Île-de-France. La santé (29/100) et le commerce (30/100) sont en revanche des points faibles significatifs. Un score santé de 29 signifie que l'offre de soins de proximité est limitée -- médecins généralistes, spécialistes, pharmacies. Pour une famille avec enfants en bas âge, des personnes âgées ou des besoins médicaux réguliers, c'est une contrainte concrète à intégrer, pas un détail. Le commerce à 29 implique une dépendance à la voiture pour les courses du quotidien. Le tableau socio-économique est contrasté. Le revenu médian de 19 683 EUR/an est inférieur à la médiane nationale, le taux de pauvreté de 24,6 % est élevé, et le chômage à 12,2 % dépasse nettement la moyenne française. Le taux de propriétaires est de 55 %, ce qui indique un marché mixte propriétaires/locataires. Ces indicateurs dessinent une commune qui accueille des ménages modestes en proportion importante, ce qui influe sur la qualité des services, la pression fiscale locale, et la dynamique commerciale. Pour un acheteur en résidence principale, Pacy peut convenir si la mobilité en voiture est assurée et si l'accès aux services de santé peut être compensé par la proximité d'une ville plus grande. Ce n'est pas une commune qui se suffit à elle-même pour tous les besoins du quotidien.