Quel est le prix de l'immobilier à Montigny-en-Gohelle ?
Le prix médian constaté sur les transactions DVF/DGFiP est de 1 437 EUR/m2, avec une fourchette P25-P75 allant de 1 148 à 1 778 EUR/m2. Dit autrement, la moitié des biens vendus se situent dans cette tranche : le bas de marché commence sous les 1 150 EUR/m2, le haut de gamme local dépasse rarement 1 800 EUR/m2. Ce niveau de prix place Montigny-en-Gohelle très loin sous les moyennes métropolitaines nationales, ce qui s'explique par le contexte socio-économique de la commune : revenu médian de 18 635 EUR/an, taux de pauvreté à 25,3 % et taux de chômage à 23,6 % selon les données INSEE/IRIS. Ces indicateurs pèsent structurellement sur la demande solvable locale. Fait notable : appartements et maisons s'échangent à des prix quasi identiques — 1 497 EUR/m2 pour les appartements, 1 494 EUR/m2 pour les maisons — ce qui traduit un marché peu segmenté, sans prime significative pour un type de bien plutôt qu'un autre. Le volume de 424 ventes enregistrées dans les données DVF indique un marché actif pour une commune de 9 743 habitants, ce qui garantit une certaine liquidité : vous trouverez des références de transactions récentes pour négocier en connaissance de cause. Pour un acheteur, l'entrée en matière à 1 437 EUR/m2 signifie qu'une maison de 90 m2 se négocie autour de 130 000 EUR en médiane. C'est accessible, mais l'accessibilité seule n'est pas une thèse d'investissement : il faut croiser ce prix avec la tendance et le contexte socio-économique avant de conclure.
Les prix de l'immobilier montent-ils ou baissent-ils à Montigny-en-Gohelle ?
Sur les douze derniers mois, les prix ont progressé de 2,93 % selon les données DVF. C'est une hausse modeste mais réelle, qui contraste avec le repli observé sur de nombreux marchés français en 2023-2024. À 1 437 EUR/m2 de médiane, un gain de 2,93 % représente environ 42 EUR/m2 supplémentaires, soit un peu moins de 4 000 EUR sur un bien de 90 m2. Ce n'est pas spectaculaire, mais c'est une tenue de valeur. Il faut cependant mettre cette progression en perspective. Elle intervient dans un marché dont les fondamentaux socio-économiques restent fragiles : taux de chômage à 23,6 %, taux de pauvreté à 25,3 %, et une population qui recule de 1,29 % sur cinq ans. Ces éléments plaident contre une accélération durable des prix : la demande locale est contrainte par le pouvoir d'achat réel des ménages. La hausse de 2,93 % peut s'expliquer par un effet de base bas après une longue période de stagnation, ou par des acheteurs extérieurs attirés par les niveaux d'entrée très abordables. Dans les deux cas, il serait imprudent d'extrapoler une trajectoire haussière soutenue. Pour un vendeur, c'est un signal d'aligner son prix sur le marché actuel, pas sur une hypothèse de poursuite de la hausse. Pour un acheteur, la tendance positive réduit l'argument du «j'attends que ça baisse encore», mais ne crée pas non plus d'urgence : le marché reste équilibré et les volumes permettent de négocier.
Faut-il acheter à Montigny-en-Gohelle maintenant ou attendre ?
La réponse dépend de votre horizon et de votre profil. Trois cas de figure à distinguer. Premier cas : résidence principale, horizon long (8 ans et plus). À 1 437 EUR/m2, le coût d'entrée est faible et la mensualité d'un emprunt sur 20 ans pour 130 000 EUR reste très inférieure à un loyer équivalent dans une grande métropole. La tendance à +2,93 % sur un an ne garantit rien, mais le marché ne s'effondre pas. Sur une longue durée, le risque de moins-value est modéré si le bien est bien choisi — c'est-à-dire bien classé au DPE ou rénovable à coût maîtrisé (voir question sur les passoires thermiques). Deuxième cas : horizon court (moins de 5 ans). Les frais d'acquisition et les coûts de transaction représentent environ 8 à 10 % du prix d'achat. Pour les amortir, il faut une hausse de prix ou une utilisation longue. Avec une croissance de 2,93 %/an et des fondamentaux socio-économiques contraints, revendre avec une plus-value en moins de cinq ans est un pari incertain. Troisième cas : investissement locatif. Le taux de vacance LOVAC est de 4,79 %, ce qui reste gérable, mais le contexte local — fort taux de pauvreté, chômage élevé — implique un risque locatif supérieur à la moyenne : rotation de locataires, impayés potentiels. La décision d'achat à Montigny-en-Gohelle se défend pour une résidence principale à long terme cherchant l'accessibilité, pas comme véhicule de capitalisation rapide.
Investir dans l'immobilier locatif à Montigny-en-Gohelle, est-ce rentable ?
Le marché est classé «équilibré» avec un indice de tension à 66 sur 100. Ce n'est ni une zone tendue où la demande locative déborde, ni un marché sinistré sans preneur. Le taux de vacance LOVAC de 4,79 % confirme qu'il y a bien des logements inoccupés — environ un sur vingt — ce qui signifie que louer n'est pas garanti sans effort de gestion ou de positionnement tarifaire. Sur le rendement brut : avec un prix médian à 1 437 EUR/m2, les niveaux d'entrée sont parmi les plus bas du Pas-de-Calais. Si les loyers constatés localement permettent un rendement brut autour de 7 à 9 % — ce que certains marchés similaires affichent — la rentabilité apparente est séduisante. Mais attention : les données fournies ne comprennent pas les loyers réellement constatés, et extrapoler sans cette donnée serait une erreur. Vérifiez impérativement les loyers médians réels avant tout calcul de rentabilité. Ce qui est certain, en revanche, c'est le contexte de risque : un taux de pauvreté à 25,3 % et un taux de chômage à 23,6 % signifient que le profil moyen du locataire local est fragile financièrement. Le risque d'impayés et la rotation des locataires sont structurellement plus élevés qu'ailleurs. Le rendement brut doit donc être suffisamment élevé pour couvrir une vacance locative plus fréquente, des frais de gestion et, éventuellement, des procédures de recouvrement. La conclusion honnête : un rendement brut élevé est probable sur le papier, mais le rendement net après risques réels peut être décevant. Ce marché convient à un investisseur expérimenté, autonome sur la gestion, et qui connaît bien le tissu local — pas à un primo-investisseur qui sous-estime le risque opérationnel.
Montigny-en-Gohelle est-elle exposée à des risques naturels ?
D'après les données Géorisques/BRGM disponibles, Montigny-en-Gohelle présente un profil de risques naturels modéré. Le risque inondation n'est pas signalé sur la commune, et le risque argile (retrait-gonflement des sols argileux, ou RGA) est également absent des alertes. Ces deux absences sont favorables : les sinistres liés aux argiles représentent l'un des postes de coûts assurantiels les plus lourds pour les propriétaires dans le Nord-Pas-de-Calais, et leur absence à Montigny-en-Gohelle est un point positif. Le risque sismique est classé en zone 2 (faible) sur une échelle nationale de 1 à 5. Cette classification implique des règles parasismiques légères pour les constructions neuves, mais aucune contrainte particulière pour l'achat d'un bien existant. En pratique, le risque sismique de zone 2 n'a pas d'impact significatif sur la valeur ou la sécurité d'un logement. Recommandation systématique : quelle que soit la synthèse communale, faites établir un État des Risques et Pollutions (ERP) à la parcelle exacte avant tout compromis. L'ERP est obligatoire pour toute transaction et seul document opposable. À Montigny-en-Gohelle, compte tenu du passé minier du bassin houiller du Pas-de-Calais, vérifiez également la base de données des anciens sites miniers (Géoderis/Géorisques) pour la parcelle concernée : les risques liés aux affaissements miniers ne sont pas couverts par les indicateurs naturels standard mais peuvent être pertinents dans ce secteur géographique.
Quelle est la performance énergétique des logements à Montigny-en-Gohelle ?
Sur les 2 005 diagnostics DPE recensés par l'ADEME pour la commune, 9 % sont classés F ou G — les «passoires thermiques». En chiffres absolus, cela représente environ 180 logements concernés. Ce taux de 9 % est relativement contenu comparé à d'autres communes du bassin minier, mais il mérite une attention particulière car les conséquences réglementaires sont immédiates et croissantes. Rappel des échéances de la loi Climat et Résilience : les logements classés G sont interdits à la mise en location depuis le 1er janvier 2025. Les logements classés F le seront à partir du 1er janvier 2028. Les logements classés E suivront en 2034. Pour un acheteur investisseur, acquérir aujourd'hui une passoire thermique à Montigny-en-Gohelle, c'est acheter un bien dont la mise en location est déjà ou bientôt interdite sans travaux. La décote d'achat doit donc intégrer le coût complet de rénovation énergétique — isolation, chauffage, ventilation — avant que le bien redevienne louable légalement. Pour un acquéreur en résidence principale, la contrainte légale ne s'applique pas, mais la consommation énergétique moyenne de 181 kWh/m2/an sur la commune reste significative : pour un logement de 90 m2 à cette consommation, la facture énergétique annuelle peut atteindre 2 500 à 3 500 EUR selon les prix de l'énergie, ce qui érode le pouvoir d'achat sur des ménages déjà sous pression. Exigez systématiquement le DPE du bien visé avant toute offre, et déduisez le coût des travaux du prix d'achat si le classement est F ou G.
Vivre à Montigny-en-Gohelle : services, démographie et contexte social ?
Les scores d'équipements et de services disponibles pour Montigny-en-Gohelle sont remarquablement élevés pour une commune de 9 743 habitants : scores de 100/100 en transports, éducation, santé et commerce selon les données BPE/INSEE. Ces maximums signifient que la commune dispose d'une offre de services de proximité complète, avec des équipements dans chacune de ces catégories qui couvrent les besoins courants sans nécessiter de déplacement systématique hors commune. Le score transport à 100 est particulièrement utile à noter : pour un actif qui travaillerait sur l'agglomération de Lens ou Liévin, les connexions semblent solides. Le score de localisation est à 60/100 et le score de sécurité à 59/100 — deux indicateurs intermédiaires qui signalent un cadre de vie correct mais sans prime particulière. Ces scores sont cohérents avec le contexte socio-économique de la commune. Sur la démographie, la population recule : -1,29 % sur cinq ans. Sur une commune de 9 743 habitants, cela représente une perte d'environ 125 personnes. Ce n'est pas un effondrement, mais c'est une tendance négative continue qui pèse sur la demande immobilière à long terme. Moins d'habitants, c'est structurellement moins d'acheteurs et moins de locataires potentiels. Le tableau socio-économique est franc : revenu médian à 18 635 EUR/an (significativement sous la médiane nationale de ~23 000 EUR), taux de pauvreté à 25,3 % et taux de chômage à 23,6 %. Ces données INSEE/IRIS dessinent une commune populaire sous tension économique réelle. Pour un acheteur en résidence principale issu de ce territoire, les prix accessibles sont cohérents avec les revenus locaux. Pour un acheteur extérieur, comprendre ce contexte est indispensable : les services sont là, mais la dynamique démographique et économique n'est pas un moteur de revalorisation rapide.