Question 1

Quel est le prix de l'immobilier à Marly-la-Ville ?

Accepted Answer

D'après les données DVF/DGFiP, le prix médian à Marly-la-Ville s'établit à 3 026 EUR/m2, avec une fourchette interquartile allant de 2 558 EUR/m2 (P25) à 3 475 EUR/m2 (P75). Ce marché repose sur 527 ventes recensées, un volume qui donne une fiabilité correcte aux statistiques : on n'est pas sur une commune où trois transactions font la moyenne. Le premier écart qui mérite attention : les appartements se négocient à 3 679 EUR/m2 en médiane, contre 3 092 EUR/m2 pour les maisons. L'écart de près de 600 EUR/m2 en faveur des maisons (dans le sens où elles coûtent moins cher au m2) s'explique par le profil pavillonnaire dominant de la commune, confirmé par un taux de propriétaires de 81,8 %. Ce taux très élevé signifie aussi que le marché locatif est structurellement étroit : peu de biens en location disponibles, ce qui peut compliquer une stratégie d'investissement locatif mais sécurise la valeur des maisons à l'achat. Pour cadrer une offre concrète : sur un appartement de 65 m2, la fourchette de transaction réaliste va de 166 000 à 226 000 EUR selon le positionnement P25-P75. Sur une maison de 100 m2, comptez de 256 000 à 348 000 EUR. Ces chiffres intègrent tous états confondus ; un bien classé F ou G au DPE subira une décote supplémentaire documentée plus bas.

Question 2

Les prix de l'immobilier montent-ils ou baissent-ils à Marly-la-Ville ?

Accepted Answer

Sur les douze derniers mois, le marché de Marly-la-Ville a reculé de 3,73 %. Ce n'est pas une correction spectaculaire, mais c'est un recul réel et continu, pas une fluctuation de court terme. Pour le rendre concret : un bien acheté 300 000 EUR il y a un an vaut aujourd'hui environ 289 000 EUR sur le papier. La perte n'est pas encore dramatique, mais elle indique une direction. Ce recul s'inscrit dans un mouvement national de normalisation post-2022 lié à la hausse des taux d'emprunt, et Marly-la-Ville n'y échappe pas. Ce qui atténue le signal négatif : le marché reste classé tendu (indice de tension à 74), ce qui signifie que la demande n'a pas disparu. La baisse reflète davantage un ajustement des prix surévalués qu'un effondrement de l'attractivité. Pour un acheteur, la lecture est la suivante : vous entrez dans un marché en repli modéré, avec encore une demande réelle. La marge de négociation s'est ouverte, et un vendeur qui tarde à ajuster son prix est exposé. Pour un vendeur, le message est inverse : vendre au prix de 2022 est une illusion. Se positionner au prix du marché actuel est la seule stratégie qui évite de porter un bien invendu pendant 12 à 18 mois avec les frais qui s'accumulent.

Question 3

Faut-il acheter à Marly-la-Ville maintenant ou attendre ?

Accepted Answer

La réponse dépend de deux variables : votre horizon de détention et la qualité du bien que vous achetez. Sur l'horizon de détention : si vous achetez pour une résidence principale et que vous envisagez d'y rester sept ans ou plus, les -3,73 % de recul actuel sont largement absorbables sur la durée, surtout dans un marché qui reste tendu. La vraie question n'est pas le timing de marché, c'est si le bien est au bon prix aujourd'hui. Si votre horizon est court (revente envisagée avant cinq ans), la visibilité est faible : le recul peut s'accentuer à court terme, et vous risquez de revendre à perte après frais de notaire. Sur la qualité du bien : dans un marché orienté à la baisse, les biens avec un mauvais DPE (étiquettes F ou G) décotent deux fois plus vite que les autres. Les passoires représentent 7,4 % du parc local -- un pourcentage contenu mais réel. Si le bien que vous ciblez est une passoire thermique, intégrez dès maintenant le coût de rénovation dans votre offre, et sachez qu'une passoire classée F sera légalement inconstructible à la location dès 2025. Deux éléments plaident pour ne pas attendre indéfiniment : le marché reste tendu (74), la population a progressé de 6 % sur cinq ans, et les scores de transport et d'éducation sont au maximum (100/100), ce qui ancre une demande structurelle. Ce n'est pas une commune en déclin : c'est une correction de prix sur un territoire qui conserve ses fondamentaux. Achetez bien, négociez sur la base des prix actuels DVF, et ne payez pas le prix d'hier.

Question 4

Investir dans l'immobilier locatif à Marly-la-Ville, est-ce rentable ?

Accepted Answer

Marly-la-Ville présente un profil atypique pour le locatif : marché tendu (indice 74), taux de vacance très bas à 4,4 % selon les données LOVAC, mais taux de propriétaires à 81,8 %. Ce taux de propriétaires extrêmement élevé signifie que le marché locatif est structurellement réduit : peu de biens à louer, peu de concurrence pour louer, mais aussi peu de références de loyers solides. La tension locative réelle est donc probable, mais les données disponibles ne fournissent pas de loyer médian constaté. Attention : ne jamais construire un plan de financement locatif sur un loyer estimé par un agrégateur sans le confronter à des annonces réelles de la commune. Le calcul de rendement brut doit partir du loyer réellement pratiqué, pas d'une projection. Ce que les données permettent d'affirmer : le risque de vacance prolongée est faible (4,4 %), ce qui réduit le risque de trou locatif. Le revenu médian des ménages (26 495 EUR/an selon l'INSEE-IRIS) et le taux de chômage à 9,6 % -- légèrement au-dessus de la moyenne nationale -- sont deux éléments à intégrer dans le profil du locataire potentiel et dans la sécurisation du loyer. Sur la stratégie produit : les maisons représentent l'essentiel du parc et sont moins chères au m2 que les appartements (3 092 vs 3 679 EUR/m2). Un appartement, plus rare, peut capter une demande locative spécifique (jeunes actifs, personnes seules), mais à un prix d'acquisition plus élevé qui comprime le rendement. Conclusion : le locatif est défendable si l'on entre au prix actuel (après recul de 3,73 %), sur un bien bien classé au DPE, et avec un loyer vérifié sur des sources locales concrètes.

Question 5

Marly-la-Ville est-elle exposée à des risques naturels ?

Accepted Answer

Oui, et sur deux risques cumulés qui doivent figurer dans votre analyse avant tout achat. Premier risque : l'inondation. Marly-la-Ville est répertoriée comme commune exposée au risque inondation. Ce risque ne concerne pas forcément toutes les parcelles de la même façon : certaines zones peuvent être hors PPRI, d'autres en zone rouge. La seule réponse fiable est la consultation de l'Etat des Risques et Pollutions (ERP) à l'adresse exacte du bien, document obligatoire dans le dossier de vente mais que vous pouvez anticiper en consultant Géorisques (georisques.gouv.fr). En zone inondable, les conséquences concrètes sont : surprime d'assurance significative, possibilité de refus d'assurance sur certains secteurs, et potentielle dévaluation accélérée à la revente à mesure que les acheteurs intègrent le risque climatique. Second risque : le retrait-gonflement des argiles (RGA), confirmé pour la commune par les données BRGM. Ce risque affecte les fondations des constructions (fissures, affaissements différentiels) et concerne en priorité les maisons individuelles -- qui constituent l'essentiel du parc local. Si vous achetez une maison, faites inspecter les fondations et les murs porteurs, et vérifiez le niveau d'exposition à la parcelle. Le risque sismique est de niveau 1 (très faible) : il ne justifie aucune précaution particulière. En synthèse : deux risques réels, un négligeable. L'ERP à la parcelle est non négociable avant signature du compromis.

Question 6

Quelle est la performance énergétique des logements à Marly-la-Ville ?

Accepted Answer

Les données DPE/ADEME portent sur 620 logements diagnostiqués à Marly-la-Ville. La consommation moyenne est de 149 kWh/m2/an, ce qui se situe en zone D-E sur l'échelle de référence : pas désastreux, mais loin d'un parc performant. Le chiffre le plus opérationnel pour un acheteur ou un investisseur : 7,4 % des logements sont des passoires thermiques (étiquettes F ou G). Sur un parc de 620 logements diagnostiqués, cela représente environ 46 biens en situation critique. Ce pourcentage est contenu -- bien inférieur à la moyenne nationale qui dépasse 17 % -- ce qui signifie que le parc local a été relativement bien entretenu ou renouvelé. Pourquoi c'est important pour votre décision : la loi Climat et Résilience interdit la mise en location des logements classés G (depuis août 2022 pour les nouveaux contrats au-dessus d'un certain seuil, et progressivement étendu), des F à partir de 2025, et des E à partir de 2034. Un bien classé F acheté aujourd'hui sans plan de rénovation est un bien que vous ne pourrez plus louer dans moins d'un an, et que vous ne pourrez revendre qu'à un acheteur qui intègre le coût travaux. La décote sur une passoire est aujourd'hui réelle et documentée (entre 5 et 15 % selon les marchés). La stratégie cohérente : si vous ciblez un bien F ou G, exigez une décote minimum égale au coût de rénovation estimé par un professionnel, et vérifiez l'éligibilité aux aides MaPrimeRénov avant de signer.

Question 7

Vivre à Marly-la-Ville : services, démographie et profil socio-économique ?

Accepted Answer

Marly-la-Ville compte 6 022 habitants et a connu une croissance démographique de 6 % sur cinq ans, ce qui est significatif pour une commune de cette taille. Ce n'est pas une commune en déclin : la demande résidentielle a une base réelle. Les scores d'équipements révèlent un profil tranché. Les transports sont au maximum (100/100) -- c'est probablement le principal moteur d'attractivité de la commune pour les actifs travaillant sur l'agglomération parisienne ou dans le Val-d'Oise. L'éducation est également au score maximal (100/100), un critère déterminant pour les familles. La santé affiche un score de 71/100 : correct, sans être un désert médical. Le score commerce, en revanche, est très bas à 29/100 : le quotidien commercial est limité localement, ce qui implique une dépendance à la voiture ou aux communes voisines pour les achats courants. C'est un point de vigilance pour les profils sans véhicule ou pour la revente à des acquéreurs sensibles à ce critère. Sur le profil socio-économique (données INSEE-IRIS) : revenu médian de 26 495 EUR/an, taux de pauvreté de 6,5 % (nettement inférieur à la moyenne nationale d'environ 14 %), taux de chômage de 9,6 % (légèrement au-dessus de la moyenne nationale). Ce profil décrit une commune populaire stable, à majorité propriétaire (81,8 %), avec un pouvoir d'achat modeste mais sans précarité marquée. Pour un acheteur en résidence principale, le bon arbitrage est clair : on achète à Marly-la-Ville pour les transports et l'école, pas pour le commerce ou les services de proximité.

Type de bien	Prix médian /m²	P25 — P75
Appartement	3 679 €	—
Maison	3 092 €	—
Tous biens (médian)	3 026 €	2 558 — 3 475 €

Marché immobilier à Marly-la-Ville (95670) — Prix, DPE, risques 2025

Prix par typologie à Marly-la-Ville.

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Profil Marly-la-Ville.

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Comparaison territoriale — rayon ~10 km.

Trois leçons à retenir de Marly-la-Ville.

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