2 917 transactions DVF analysées, prix médian 5 812 €/m², indice de tension ITIC 87/100. Données croisées DGFiP, ADEME, IGN, INSEE et CSTB — sources publiques officielles.
Données DVF arrêtées au 31/12/2025 (millésime 2025).
Surnommée la « Perle de l'Est Parisien », Le Perreux-sur-Marne se définit par son urbanisme de ville-parc, structuré autour de ses célèbres « Cent-Soixante Rues ». Née d'une scission avec Nogent-sur-Marne, elle a conservé un patrimoine architectural mêlant demeures bourgeoises de la Belle Époque et constructions plus récentes. Son identité s'enracine dans les bords de Marne, qui structurent l'ensemble de la vie urbaine et sociale. Avec 35 260 habitants et 62,5 % de propriétaires, la commune combine une atmosphère résidentielle et bien-structurée à une bonne connexion vers Paris, attirant des ménages en quête de proximité avec la métropole francilienne.
| Type de bien | Prix médian /m² | P25 — P75 |
|---|---|---|
| Appartement | 5 818 € | — |
| Maison | 7 775 € | — |
| Tous biens (médian) | 5 812 € | 4 981 — 6 982 € |
Sources DGFiP DVF (2014-2025). Filtres surface 15-300 m² et prix 30 k€-2 M€.
Le prix médian s'établit à 5 606 €/m² (fourchette P25-P75 : 4 671–6 818 €). Sur 4 502 ventes analysées, la tendance annuelle affiche +0,91 %, traduisant une stabilité du marché. Le parc est ancien en majorité, construit dans les années 1970-1980, avec une consommation énergétique moyenne de 186 kWh/m². Les passoires thermiques (classes F+G) représentent 17,4 % des diagnostics. Le marché se segmente : les bords de Marne proposent des appartements de standing et quelques maisons de maître ; le Centre-ville et les Joncs-Marins offrent un habitat plus dense ; le Pont de Bry combine immeubles collectifs et zones pavillonnaires. Les acquéreurs sont surtout des familles et cadres franciliens cherchant à concilier qualité résidentielle et accès à Paris.
Ventes réelles appariées à leur diagnostic, dans cette commune.
| Classe | Ventes | Prix médian | Écart | IC 95 % |
|---|---|---|---|---|
| C | 91 | 5 828 € | +11,2 % à +12,7 % | 8,5 / 13,9 |
| D | 80 | 5 160 € | -2,0 % à -1,6 % non distinguable de zéro | -4,8 / 1,7 |
| E | 69 | 4 765 € | -9,1 % à -3,4 % | -11,5 / -6,7 |
| F | 31 | 4 630 € | -11,7 % à -8,0 % | -16,6 / -6,7 |
Écart mesuré contre la médiane communale du même type de bien, toutes classes confondues (284 ventes appariées) — et non contre la classe D.
| Classe | Ventes | Prix médian | Écart | IC 95 % |
|---|---|---|---|---|
| D | 23 | 6 325 € | -6,6 % à -1,0 % non distinguable de zéro | -10,9 / 9,0 |
Écart mesuré contre la médiane communale du même type de bien, toutes classes confondues (76 ventes appariées) — et non contre la classe D.
DGFiP (DVF) × ADEME (observatoire DPE), appariement par identifiant BAN (IGN) · 5 strates dont 3 significative(s) à 5 % · 2 calculs (2024 et 2025) — les deux fenêtres partagent une année, ce n'est pas une réplication indépendante · calculé le 02/07/2026. Certaines strates reposent sur des prix non corrigés des ventes groupées (parking ou cave inclus dans la mutation).
Le score de sécurité s'établit à 52/100, avec un indice de localisation à 61/100. Le profil criminologique est celui d'une commune résidentielle, avec cambriolages et violences contenus sans être négligeables. Les secteurs pavillonnaires comme les Thillards présentent une tranquillité plus affirmée que les zones proches des axes majeurs. La police municipale et la vidéoprotection contribuent à la prévention. Sur le plan des risques naturels, la commune est soumise à un PPRI (inondation Marne), à une exposition argile forte et à un aléa sismique minimal (niveau 1/5). Ces éléments n'impactent pas la constructibilité mais doivent être connus des acquéreurs.
La gare RER A de Nogent-Le Perreux constitue l'axe structurant, reliant le centre de Paris en environ 20 minutes. Le maillage de bus est très dense, couvrant l'ensemble des quartiers du Pont de Mulhouse au Parc. Les autoroutes A4 et A86 sont proches, facilitant les trajets vers l'Est parisien et les aéroports. Des aménagements progressifs le long des bords de Marne permettent les déplacements à vélo et à pied. Cette multimodalité des transports est un atout majeur pour les navetteurs et les ménages sans voiture.
La commune propose un parcours éducatif complet : écoles maternelles et élémentaires réparties équitablement (Clémenceau, Pierre Brossolette), plusieurs collèges publics et privés, et le lycée Paul Doumer pour le second cycle. Aucun établissement n'appartient à un réseau d'éducation prioritaire, reflétant un contexte socio-éducatif homogène. Le revenu médian des ménages atteint 31 229 € et la pauvreté s'établit à 8,31 %. Pour l'enseignement supérieur, le RER A offre un accès rapide aux universités parisiennes et à l'Université Gustave Eiffel (Marne-la-Vallée).
Le centre-ville concentre commerces, marchés et services de proximité formant le cœur urbain. Les bords de Marne offrent un cadre structurant pour les loisirs et la promenade, avec le Pont de Bry comme point d'ancrage. Le Centre des Bords de Marne (CDBM) programme spectacles, cinéma et expositions. L'offre de restauration va de la brasserie traditionnelle aux restaurants de gamme supérieure. La ville entretient ses espaces verts et bénéficie de la proximité du Bois de Vincennes. Les quartiers présentent des atmosphères variées : pavillonnaires calmes aux Joncs-Marins, plus commerciante au centre, offrant diversité au sein d'un art de vivre cohérent.
Dans le périmètre proche, le prix médian de Le Perreux-sur-Marne (5 812 €/m²) se positionne dans la fourchette haute du secteur. Champigny-sur-Marne, à courte distance, affiche 3 956 €/m² (-31,9 %). Cette prime de prix reflète généralement une qualité d'équipements, d'accessibilité ou d'environnement supérieure.
Le Perreux-sur-Marne convient à des acquéreurs recherchant un environnement résidentiel structuré et bien équipé, avec bons accès scolaires et connexion directe à Paris. À 5 606 €/m², le marché demeure stable (tendance +0,91 % annuelle). Les risques naturels (PPRI, argile) doivent être intégrés à la réflexion. La sécurité, intermédiaire (52/100), et le DPE moyen (186 kWh/m², 17,4 % de passoires) caractérisent une ville ordinaire des beaux quartiers parisiens, ni surévaluée ni sacrifiée.
Cette analyse de Le Perreux-sur-Marne repose sur le croisement de sept référentiels publics français, mis à jour régulièrement selon le calendrier de chaque producteur : la base DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP) recense les transactions immobilières publiées depuis 2014 ; la base DPE de l'ADEME documente la performance énergétique des logements diagnostiqués ; la BDNB (Base de Données Nationale des Bâtiments du CSTB) caractérise le bâti — typologie, matériaux, époque ; la BAN (IGN/Etalab) fournit le géocodage à l'identifiant pérenne ; la BPE de l'INSEE inventorie les équipements ; les contours IRIS permettent l'analyse à la maille infra-communale ; et le Cadastre donne la géométrie parcellaire officielle.
Les indicateurs dérivés (ITIC, décote DPE, capi-risque, scores de localisation) sont calculés selon une méthodologie publique et documentée. Les valeurs aberrantes sont écartées par filtres statistiques ; les croisements avec un score de qualité inférieur à 70/100 sont exclus des analyses publiées. Méthodologie détaillée.
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