Question 1

Quel est le prix de l'immobilier à Bassens (33530) ?

Accepted Answer

D'après les transactions DVF/DGFiP, le prix médian à Bassens s'établit à 2 821 EUR/m2, avec une fourchette allant de 2 443 EUR/m2 (premier quartile) à 3 287 EUR/m2 (troisième quartile). Ce dernier chiffre donne la mesure de la dispersion : un bien bien situé ou récemment rénové peut valoir 35 % de plus qu'un bien bas de gamme. À titre concret, un appartement de 60 m2 dans la moitié basse du marché ressort autour de 146 500 EUR ; dans la moitié haute, à près de 197 000 EUR. Les appartements (3 038 EUR/m2) se négocient légèrement plus cher que les maisons (2 959 EUR/m2), un écart modéré qui reflète probablement une offre de maisons plutôt ancienne ou à rénover. Le volume de 428 ventes DVF sur la période disponible est cohérent avec la taille de la commune (8 435 habitants) : le marché est actif, la formation des prix est donc solide et les données sont fiables, ce qui est une bonne base pour négocier sans approximation. À retenir pour décider : si vous êtes acheteur, la fourchette basse à 2 443 EUR/m2 signale qu'il existe des biens décotés, souvent pour une raison (DPE dégradé, travaux, exposition aux risques). Identifier pourquoi un bien est sous la médiane est le premier réflexe avant toute offre.

Question 2

Les prix de l'immobilier montent-ils ou baissent-ils à Bassens ?

Accepted Answer

Sur les douze derniers mois, le marché de Bassens a reculé de 2,9 %. Ce n'est pas un effondrement, mais c'est une baisse réelle et mesurable. Sur un bien au prix médian de 2 821 EUR/m2, cela représente environ 82 EUR/m2 de valeur perdue en un an, soit environ 5 000 EUR sur un appartement de 60 m2. La correction est modérée comparée à d'autres marchés girondins, mais elle s'inscrit dans un mouvement de fond lié à la remontée des taux d'intérêt et à un ajustement des capacités d'emprunt. Pour un acheteur avec un horizon long (8 ans et plus), entrer dans un marché en légère correction est souvent plus favorable que d'attendre une hypothétique remontée : le pouvoir de négociation est plus fort, et le prix d'entrée plus bas absorbe une partie du risque de taux. Pour un acheteur à horizon court (revente sous 3 à 5 ans), le risque de revendre à perte ou sans gain est réel si la tendance se prolonge. Pour un vendeur, la leçon est brutale : les prix de 2022 ne sont plus accessibles. Se positionner au prix réellement constaté aujourd'hui, pas à celui d'il y a 18 mois, reste la seule stratégie pour vendre dans un délai raisonnable.

Question 3

Faut-il acheter à Bassens maintenant ou attendre ?

Accepted Answer

La décision dépend de trois variables que les données permettent de croiser. Première variable : la tendance. Avec -2,9 % sur douze mois, le marché n'a pas encore stabilisé. Attendre six à douze mois supplémentaires pour observer si la correction se poursuit ou s'arrête est une posture défendable si votre situation personnelle le permet. Deuxième variable : la qualité du bien. Dans un marché qui recule, les biens médiocres décotent plus vite que les biens sains. Les passoires thermiques (F/G) sont particulièrement exposées à Bassens en raison des contraintes légales à venir (interdiction de location des G dès 2025, F dès 2028). A contrario, un bien avec un DPE A à C ou un logement rénovable à coût maîtrisé offre une protection naturelle contre la décote. La part de passoires est faible ici (1,3 % des DPE enregistrés), mais cela ne signifie pas l'absence de biens anciens énergivores hors base DPE : vérifiez systématiquement le certificat. Troisième variable : le contexte socioéconomique local. Le taux de pauvreté à 18,4 % et le taux de chômage à 13,7 % (données IRIS/INSEE) sont significativement supérieurs aux moyennes nationales. Le revenu médian de 21 428 EUR par an limite la solvabilité des ménages locaux et donc la capacité du marché à rebondir vite. Ce contexte plaide pour une exigence de qualité accrue sur le bien choisi et pour ne pas anticiper une forte revalorisation à court terme. Synthèse : achetez maintenant si vous avez un horizon long et un bien de qualité ; différez si le marché ou votre situation personnelle vous laisse de la marge.

Question 4

Investir dans l'immobilier locatif à Bassens, est-ce rentable ?

Accepted Answer

Le marché locatif de Bassens présente un profil mixte, avec plusieurs signaux à peser honnêtement. L'indice de tension est de 66/100, classé en marché équilibré : il n'y a ni pénurie franche de logements ni surplus marqué. Le taux de vacance LOVAC de 4,45 % est modéré, ce qui indique que les biens vides existent mais ne saturent pas le marché. Jusqu'ici, rien qui décourage l'investissement, mais rien qui le propulse non plus. Le vrai signal d'alerte vient du profil socioéconomique. Avec un revenu médian de 21 428 EUR/an et un taux de pauvreté de 18,4 %, la capacité des locataires à absorber un loyer élevé est contrainte. Cela pèse mécaniquement sur les loyers effectivement constatés et donc sur le rendement brut. Les données disponibles ne fournissent pas de loyer médian : avant tout achat locatif, vérifiez les loyers réellement pratiqués sur les annonces locales et les bases comme l'Observatoire des Loyers Agglomération de Bordeaux (OLAP), ne partez jamais d'une estimation de rentabilité théorique. Par ailleurs, le taux de propriétaires à 30,9 % est inhabituellement bas (la moyenne nationale est autour de 58 %) : Bassens est une commune à majorité locataire, ce qui confirme la demande locative, mais aussi le fait que les prix sont structurellement tirés par l'investissement plus que par l'accession. Dans un marché en légère baisse (-2,9 %), une entrée aujourd'hui à un prix négocié sur un bien de qualité DPE est plus défendable qu'un achat sur un bien F/G, lequel sera interdit à la location d'ici quelques années et difficile à revendre sans décote.

Question 5

Bassens est-elle exposée à des risques naturels ?

Accepted Answer

Oui, et sur plusieurs fronts simultanément, ce que les données Géorisques/BRGM permettent de documenter précisément. Risque inondation : Bassens est identifiée comme exposée. La commune est riveraine de la Garonne, et certaines zones peuvent être concernées par des crues. Ce risque est directement opérationnel pour un acheteur : une parcelle en zone inondable peut subir des restrictions de constructibilité, des surcoûts d'assurance significatifs, voire des difficultés de revente ou d'accès au crédit. Risque retrait-gonflement des argiles (RGA) : présent à Bassens. Ce phénomène provoque des mouvements de terrain qui fissurent les fondations, en particulier les maisons individuelles. Les dommages sont souvent coûteux et long à indemniser. Avant tout achat d'une maison, un diagnostic structurel par un professionnel indépendant est fortement recommandé, surtout si des fissures sont visibles. Risque sismique : niveau 2 (faible), le plus bas de l'échelle significative. Ce risque ne justifie pas de modifier une décision d'achat mais il entre dans le calcul réglementaire pour les constructions neuves. La recommandation concrète : exigez l'État des Risques et Pollutions (ERP) à la parcelle avant de signer le compromis, lisez-le vous-même et ne vous contentez pas d'un résumé oral du vendeur. Le cumul inondation et argile sur la même commune oblige à une vérification parcelle par parcelle : deux rues peuvent avoir des profils de risque très différents.

Question 6

Quelle est la performance énergétique des logements à Bassens ?

Accepted Answer

Sur 1 351 DPE enregistrés (données ADEME), seulement 1,3 % sont des passoires thermiques (étiquettes F ou G), ce qui est un chiffre remarquablement bas. La consommation moyenne est de 111 kWh/m2/an, une valeur qui se situe dans la zone intermédiaire : elle correspond à peu près à un parc majoritairement classé C ou D. Ce tableau paraît rassurant, mais il faut l'interpréter avec une réserve importante : la base DPE ne couvre pas l'intégralité du parc, notamment les logements anciens qui n'ont pas été mis en vente ou loués récemment. Les logements les plus énergivores sont parfois absents des statistiques simplement parce qu'ils n'ont pas circulé sur le marché. Pour tout acheteur, la règle reste inchangée : vérifiez le DPE du bien spécifique que vous achetez, ne déduisez pas que le parc est sain en général. Sur le plan réglementaire, les enjeux sont concrets. Les logements classés G sont interdits à la location depuis janvier 2025. Les F seront interdits en 2028, les E en 2034. Un bien mal classé acheté aujourd'hui comme investissement locatif génère soit des travaux de rénovation obligatoires (coût à intégrer dans le prix d'achat), soit une perte de revenus locatifs, soit une décote à la revente. Dans un marché déjà en légère baisse, ce double effet ciseau est particulièrement pénalisant. La bonne nouvelle : la faible proportion de passoires déclarées à Bassens limite l'exposition à ce risque spécifique à l'échelle du marché, même si la vigilance au niveau du bien individuel reste entière.

Question 7

Vivre à Bassens : services, démographie et contexte socioéconomique ?

Accepted Answer

Bassens compte 8 435 habitants et a connu une croissance démographique de 13,62 % en cinq ans, soit un rythme soutenu qui traduit une attractivité réelle, probablement liée à sa position dans l'agglomération bordelaise et à des prix immobiliers inférieurs à ceux de Bordeaux intra-muros. Cette dynamique de population est un facteur structurellement positif pour le marché immobilier : davantage de ménages signifie davantage de demande de logements. Les scores d'équipements, calculés à partir de la BPE (Base Permanente des Équipements/INSEE), sont maximaux sur quatre axes : transports (100/100), éducation (100/100), santé (100/100), commerce (100/100). Ces scores signifient que Bassens dispose d'une densité d'équipements élevée au regard de sa taille, ce qui est un vrai avantage pour une résidence principale. Le score de localisation (62/100) et le score de sécurité (60/100) sont plus nuancés : ni excellents ni rédhibitoires, ils indiquent un contexte ordinaire qui ne constitue pas une prime de valeur particulière. Ce que ces scores ne montrent pas, les données socioéconomiques IRIS/INSEE le disent clairement. Le revenu médian de 21 428 EUR/an, le taux de pauvreté de 18,4 % et le taux de chômage de 13,7 % placent Bassens dans un profil socioéconomique fragile, nettement en dessous des moyennes de la métropole bordelaise. Cela n'interdit pas d'y vivre ou d'y investir, mais cela impose de regarder Bassens pour ce qu'elle est : une commune populaire, bien équipée, en croissance, mais dont le tissu social reste sous tension. Pour un acheteur en résidence principale, c'est une donnée de contexte. Pour un investisseur locatif, c'est un plafond de loyer à ne pas sous-estimer.

Type de bien	Prix médian /m²	P25 — P75
Appartement	3 038 €	—
Maison	2 959 €	—
Tous biens (médian)	2 821 €	2 443 — 3 287 €

Marché immobilier à Bassens (33530) — Prix, DPE, risques 2025

Prix par typologie à Bassens.

1 351 diagnostics DPE locaux.

Avant achat — vérifier l'ERP.

Profil Bassens.

Acheter, vendre, investir à Bassens.

Comparaison territoriale — rayon ~10 km.

Trois leçons à retenir de Bassens.

Sources et fiabilité des analyses.

Vos questions sur Bassens.

Estimer un bien
précis à Bassens.