Quel est le prix de l'immobilier à Angerville ?
D'après les données DVF/DGFiP, le prix médian à Angerville s'établit à 2 241 EUR/m2, avec une fourchette P25-P75 comprise entre 1 750 et 2 437 EUR/m2. Ce marché est presque exclusivement tiré par les maisons, qui constituent l'essentiel des transactions dans une commune de 4 428 habitants en Essonne. Le prix médian des maisons ressort à 2 168 EUR/m2, tandis que les rares appartements se négocient en moyenne à 3 295 EUR/m2 -- un écart de plus de 50 % qui traduit simplement la rareté du collectif dans ce tissu pavillonnaire. Sur 382 ventes enregistrées par DVF, le volume est correct pour une commune de cette taille : le marché tourne, les prix de transaction sont donc lisibles et relativement fiables. En pratique, une maison de 100 m2 se traite entre 175 000 et 244 000 EUR selon son état et son exposition. Ce niveau de prix est nettement en dessous des communes de l'arc sud-francilien mieux desservies par le RER, ce qui explique en partie pourquoi le marché reste accessible. Pour un acheteur, la fourchette basse à 1 750 EUR/m2 signale des biens avec des défauts réels -- mauvais DPE, travaux lourds, localisation excentrée dans la commune -- et non des bonnes affaires pures. Vérifier systématiquement l'étiquette DPE avant de se positionner sur l'extrémité basse de la fourchette.
Les prix de l'immobilier montent-ils ou baissent-ils à Angerville ?
Sur les douze derniers mois, les prix à Angerville ont progressé de 0,81 %. C'est une hausse quasi nulle en termes réels : avec une inflation générale supérieure à ce niveau, le marché est en fait stable, légèrement sous-indexé sur l'inflation. Ce n'est ni un marché porteur ni un marché en crise -- c'est un marché qui stagne. Pour un acheteur, ce signal est neutre à légèrement favorable : il n'y a pas de bulle à craindre, pas de surchauffe, pas de guerre d'offres. La négociation est possible, surtout sur les biens avec des défauts (mauvais DPE, travaux). Pour un vendeur, l'environnement ne permet pas de viser un prix supérieur à celui du marché en espérant que la demande absorbe le surplus : les acheteurs ont le temps de comparer et la tension du marché, classée 'équilibre' avec un indice de 57, confirme qu'il n'y a pas de pénurie d'offre. En clair, la valeur d'un bien à Angerville se maintient mais ne s'apprécie pas significativement à court terme. Cela plaide pour un achat à horizon long -- résidence principale conservée au moins sept à dix ans -- et déconseille une stratégie de plus-value rapide, qui suppose une reprise franche du marché que rien dans les données actuelles ne garantit.
Faut-il acheter à Angerville maintenant ou attendre ?
Les données disponibles permettent de trancher selon le profil de l'acheteur. Pour une résidence principale à horizon long (huit ans et plus) : acheter aujourd'hui est défendable. Le marché ne baisse pas, la tension est à l'équilibre (indice 57), les prix restent accessibles à 2 241 EUR/m2 médian, et un marché stable ne pénalise pas l'acheteur qui entre aujourd'hui par rapport à celui qui attend six mois. La marge de négociation existe, notamment sur les passoires thermiques (17,9 % du parc, voir la question DPE) et les biens nécessitant des travaux. Pour un horizon court (moins de cinq ans) : la prudence s'impose. Une stagnation à +0,81 %/an ne couvre pas les frais de notaire (7-8 % en ancien) sur une courte période. Revendre dans moins de cinq ans dans ce marché signifie très probablement une perte nette. Pour un investissement locatif : lire la question dédiée, la réponse est plus nuancée. Un point de vigilance structurel : le revenu médian local est de 24 701 EUR/an et le taux de pauvreté atteint 15,4 %, avec un taux de chômage de 12,5 %. Ces indicateurs décrivent une population locale au pouvoir d'achat limité, ce qui plafonne mécaniquement la demande et donc les prix. Ce n'est pas une raison de ne pas acheter, mais c'est une raison de ne pas spéculer sur une forte revalorisation future.
Investir dans l'immobilier locatif à Angerville, est-ce rentable ?
Le marché locatif d'Angerville présente plusieurs signaux contradictoires qu'il faut lire en parallèle avant tout engagement. Côté demande : le marché est classé 'équilibre' (indice de tension 57), ce qui signifie que l'offre et la demande se compensent -- ni pénurie locative, ni excès d'offre manifeste. Côté offre existante : le taux de vacance locative (LOVAC) est de 7,28 %. C'est un niveau élevé. Au-dessus de 7 %, on considère généralement qu'un parc commence à présenter une vacance structurelle, signe que tous les logements disponibles ne trouvent pas preneur facilement. Ce chiffre invite à la prudence : un logement vide, c'est un rendement nul et des charges qui continuent. La structure sociale pèse aussi sur le rendement locatif : avec un revenu médian de 24 701 EUR/an, un taux de pauvreté de 15,4 % et un chômage à 12,5 %, la solvabilité moyenne des locataires potentiels est limitée, ce qui plafonne les loyers constatés. Le prix d'achat médian à 2 168 EUR/m2 pour une maison reste modéré, ce qui laisse mathématiquement de la place pour un rendement brut acceptable -- mais Intent Analytics ne publie pas les loyers médians de cette commune dans les données disponibles, et il serait irresponsable d'avancer un taux de rendement sans ce chiffre. À faire impérativement avant tout investissement : vérifier les loyers réellement constatés sur le secteur (base de données Clameur, annonces actives, agences locales) et simuler le rendement net (charges, vacance à 7 %, fiscalité). Une dernière contrainte réglementaire : 17,9 % du parc est classé F ou G. Ces biens sont ou seront interdits à la location (G dès maintenant, F dès 2025 selon la loi Climat). Acheter une passoire pour la louer sans budget travaux est un piège à éviter absolument dans ce contexte.
Angerville est-elle exposée à des risques naturels ?
Deux risques principaux sont à prendre en compte selon les données géorisques disponibles pour Angerville. Risque inondation : la commune est identifiée comme exposée. Ce risque est le plus structurant pour un acheteur car il impacte directement l'assurabilité du bien, son coût d'assurance, et sa valeur de revente. Concrètement, certaines parcelles peuvent être en zone inondable selon le Plan de Prévention des Risques (PPR) communal, ce qui peut restreindre les possibilités de travaux, d'extension ou de revente à certains acheteurs (notamment les acquéreurs finançant par crédit, dont les banques exigent une assurance). Ce risque n'est pas uniforme sur la commune : deux rues voisines peuvent avoir des expositions très différentes. Risque sismique : classé en zone 1, soit une sismicité très faible, la plus basse de l'échelle nationale. Ce risque est négligeable dans la décision d'achat. Risque argile (retrait-gonflement, RGA) : non signalé dans les données disponibles pour cette commune, ce qui réduit le risque de fissurations liées aux mouvements de terrain argileux. À faire obligatoirement : demander et lire l'État des Risques et Pollution (ERP) à la parcelle exacte, document légalement obligatoire lors de toute transaction. Ne pas se contenter du niveau communal : l'exposition au risque inondation se lit parcelle par parcelle, pas à l'échelle de la ville entière. Vérifier également si la parcelle est en zone PPRI (Plan de Prévention du Risque Inondation) et à quelle cote.
Quelle est la performance énergétique des logements à Angerville ?
Sur les 755 logements diagnostiqués (DPE/ADEME), 17,9 % sont des passoires thermiques classées F ou G. En chiffres absolus, cela représente environ 135 logements dans ce parc diagnostiqué. La consommation moyenne du parc est de 159 kWh/m2/an, un niveau qui se situe dans la catégorie D de l'étiquette DPE -- ni catastrophique, ni performant. Ce chiffre moyen masque une dispersion réelle : les passoires consomment bien au-delà, les biens récents ou rénovés bien en dessous. Les enjeux concrets pour un acheteur sont de trois ordres. Premier enjeu : le coût énergétique. Un logement à 159 kWh/m2/an de 90 m2 consomme environ 14 300 kWh/an en énergie primaire, à multiplier par le prix de l'énergie pour estimer la facture réelle. Un bien F ou G sera significativement plus coûteux à chauffer. Deuxième enjeu : la décote à l'achat. Les passoires F/G se négocient avec une décote croissante sur le marché, liée à la perspective des travaux obligatoires et des restrictions locatives. Dans un marché comme Angerville où les prix sont déjà modérés, cette décote peut représenter plusieurs dizaines de milliers d'euros -- c'est à la fois un risque si vous achetez sans le savoir et une opportunité si vous avez le budget travaux et les artisans pour rénover. Troisième enjeu : les interdictions locatives. Les logements G sont déjà interdits à la location pour les nouveaux contrats. Les logements F le seront dès 2025. Les logements E seront concernés en 2034. Acheter un bien F pour le louer sans prévoir une rénovation énergétique immédiate, c'est acheter un problème légal, pas un investissement.
Vivre à Angerville : services, démographie et marché du travail ?
Angerville compte 4 428 habitants et a connu une croissance démographique de 0,75 % sur cinq ans -- une progression modeste mais positive, qui indique que la commune ne se dépeuple pas. Ce n'est pas non plus une commune en expansion rapide : la dynamique est celle d'un bourg rural stable. En termes de services, les scores disponibles présentent un profil contrasté. Le score transport et le score commerce atteignent tous deux le maximum de 100, ce qui traduit une offre jugée satisfaisante sur ces dimensions pour une commune de cette taille. À l'inverse, le score éducation est à 50 et le score santé à 57, signalant des équipements présents mais limités. Avec 633 établissements recensés et 77 créations sur douze mois, le tissu économique local existe mais reste modeste au regard de la population. Les données socio-économiques dessinent un profil de revenu plutôt contraint : le revenu médian par unité de consommation s'établit à 24 701 EUR/an (à comparer à la médiane nationale autour de 22 000 EUR, ce qui situe Angerville légèrement au-dessus), mais le taux de pauvreté de 15,4 % et le taux de chômage de 12,5 % -- nettement supérieur à la moyenne nationale de 7-8 % -- révèlent des fragilités sociales réelles. Le taux de propriétaires est de 66,5 %, ce qui est élevé pour une commune incluant des populations fragiles : cela reflète le profil pavillonnaire du territoire. Pour une famille cherchant à s'installer, Angerville offre des services de base corrects et des prix accessibles, mais les équipements de santé et d'éducation limités peuvent nécessiter de recourir aux communes voisines pour certains besoins, un facteur à anticiper dans l'organisation du quotidien.