1 119 transactions DVF analysées, prix médian 1 275 €/m², indice de tension ITIC 21/100. Données croisées DGFiP, ADEME, IGN, INSEE et CSTB — sources publiques officielles.
Données DVF arrêtées au 31/12/2025 (millésime 2025).
Saint-Gaudens compte 12 139 habitants en Haute-Garonne. Située entre Pyrénées et Garonne, cette sous-préfecture de l'Occitanie fonctionne comme carrefour économique et culturel. Son marché immobilier, avec 1 749 ventes analysées en tendance positive (2,52 % sur 12 mois), offre des biens variés : maisons individuelles, appartements, terrains. La ville dispose de transports ferroviaires, routiers et autoroutiers. Elle propose des établissements scolaires du primaire au supérieur et un patrimoine local attesté (Collégiale Saint-Pierre, berges de la Garonne).
| Type de bien | Prix médian /m² | P25 — P75 |
|---|---|---|
| Appartement | 1 460 € | — |
| Maison | 1 428 € | — |
| Tous biens (médian) | 1 275 € | 996 — 1 617 € |
Sources DGFiP DVF (2014-2025). Filtres surface 15-300 m² et prix 30 k€-2 M€.
Le prix médian s'établit à 1 250 €/m² (intervalle 957–1 618 €/m² pour les quartiles P25-P75), selon 1 749 transactions analysées. Maisons individuelles et appartements coexistent : les premières prédominent en quartiers résidentiels (Pégot, Caussade, En Bosc, Croix de Savart, Val d'Arros), les seconds se concentrent en centre-ville près de la Place Jean Jaurès et de la Place Nationale. Le parc affiche une consommation énergétique moyenne de 167 kWh/m² (classe C/D), correcte pour le secteur. Les passoires thermiques (classes F et G) représentent 11,3 % du parc. Cette proportion modérée suggère que la majorité des logements présente une performance énergétique acceptable. La consultation du DPE individuel reste nécessaire avant tout achat pour anticiper les frais de chauffage et eau chaude.
Ventes réelles appariées à leur diagnostic, dans cette commune.
| Classe | Ventes | Prix médian | Écart | IC 95 % |
|---|---|---|---|---|
| C | 39 | 1 286 € | +3,7 % à +8,0 % | 4,7 / 11,3 |
| D | 38 | 1 038 € | -12,8 % à -1,5 % | -18,9 / -6,8 |
| E | 21 | 791 € | -33,6 % à -12,4 % | -44,6 / -22,5 |
Écart mesuré contre la médiane communale du même type de bien, toutes classes confondues (109 ventes appariées) — et non contre la classe D.
| Classe | Ventes | Prix médian | Écart | IC 95 % |
|---|---|---|---|---|
| D | 29 | 1 481 € | -3,1 % à -0,2 % non distinguable de zéro | -5,8 / 5,3 |
Écart mesuré contre la médiane communale du même type de bien, toutes classes confondues (65 ventes appariées) — et non contre la classe D.
DGFiP (DVF) × ADEME (observatoire DPE), appariement par identifiant BAN (IGN) · 4 strates dont 3 significative(s) à 5 % · 2 calculs (2024 et 2025) — les deux fenêtres partagent une année, ce n'est pas une réplication indépendante · calculé le 02/07/2026.
Saint-Gaudens affiche un score de sécurité de 68/100 et une localisation de 63/100. Les quartiers résidentiels connaissent généralement une tranquillité satisfaisante. La ville dispose d'une présence policière active et met en œuvre des actions de prévention. Cependant, la commune est soumise à des aléas naturels : un plan de prévention des risques d'inondation (PPRI) est en vigueur, l'argile présente un potentiel de retrait-gonflement classé Fort, et le secteur se situe en zone sismique de niveau 3/5 (modéré). Ces facteurs influencent les coûts d'assurance habitation et de construction. Un diagnostic géotechnique et une vérification des conditions d'assurabilité sont recommandés avant l'achat.
Saint-Gaudens bénéficie d'une gare SNCF desservant les liaisons régionales vers Toulouse et Tarbes. Un réseau de bus urbain et interurbain facilite les déplacements internes et externes. L'autoroute A64 à proximité offre un accès rapide à Toulouse (environ 1h en voiture) et aux stations pyrénéennes. La ville aménage progressivement des pistes cyclables et chemins piétonniers, notamment le long de la Garonne, favorisant les mobilités douces. Cette connectivité multimodale convient aux navetteurs et aux résidents sans voiture.
Saint-Gaudens compte 20 établissements scolaires répartis entre maternelles, écoles primaires, deux collèges (Leclerc et Didier Daurat), deux lycées polyvalents (Paul Mathou, professionnel du Comminges), et un IUT pour l'enseignement supérieur. Cette densité garantit une scolarité de proximité du primaire jusqu'à des études post-bac, couvrant filières générales, technologiques et professionnelles. Les familles et les jeunes actifs bénéficient ainsi d'une offre structurée et complète réduisant les trajets domicile-école.
La ville dispose d'équipements de loisirs et culturels : médiathèque, cinéma, théâtre, complexe sportif. Un marché hebdomadaire anime le centre-ville. Le tissu associatif propose des activités variées. Le patrimoine historique local (Collégiale Saint-Pierre) témoigne de l'ancienneté du peuplement. Les berges de la Garonne offrent des espaces de balade et détente. La proximité des Pyrénées permet accès aux activités de montagne (randonnée, sports de nature). Ces aménagements contribuent à une vie quotidienne pourvue de services et loisirs sans concentration urbaine extrême.
Dans le périmètre proche, le prix médian de Saint-Gaudens (1 275 €/m²) se positionne parmi les plus accessibles du secteur. Saux-et-Pomarède, à proximité, atteint 2 134 €/m² (+67,4 % de plus). Pour qui cherche à s'installer dans le bassin de vie sans subir le prix du centre, Saint-Gaudens représente une alternative économique pertinente.
Saint-Gaudens présente un marché immobilier à 1 250 €/m² avec prix stables, un parc énergétique acceptable malgré 11,3 % de passoires, et une sécurité modérée. La ville offre connectivité (gare, autoroute), éducation complète et vie locale structurée. Elle convient aux acheteurs cherchant un équilibre prix-services-accessibilité en région Occitanie, sous réserve d'accepter les risques d'inondation et sismicité modérée.
Cette analyse de Saint-Gaudens repose sur le croisement de sept référentiels publics français, mis à jour régulièrement selon le calendrier de chaque producteur : la base DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP) recense les transactions immobilières publiées depuis 2014 ; la base DPE de l'ADEME documente la performance énergétique des logements diagnostiqués ; la BDNB (Base de Données Nationale des Bâtiments du CSTB) caractérise le bâti — typologie, matériaux, époque ; la BAN (IGN/Etalab) fournit le géocodage à l'identifiant pérenne ; la BPE de l'INSEE inventorie les équipements ; les contours IRIS permettent l'analyse à la maille infra-communale ; et le Cadastre donne la géométrie parcellaire officielle.
Les indicateurs dérivés (ITIC, décote DPE, capi-risque, scores de localisation) sont calculés selon une méthodologie publique et documentée. Les valeurs aberrantes sont écartées par filtres statistiques ; les croisements avec un score de qualité inférieur à 70/100 sont exclus des analyses publiées. Méthodologie détaillée.
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