Question 1

Quel est le prix de l'immobilier à Saint-François (97118) ?

Accepted Answer

D'après les données DVF/DGFiP, le prix médian à Saint-François s'établit à 4 554 EUR/m2, avec une fourchette entre 3 671 EUR/m2 (premier quartile) et 5 967 EUR/m2 (troisième quartile). Ce dernier chiffre montre une amplitude importante : les biens haut de gamme ou bien situés côté littoral se négocient bien au-delà du médian, tandis que le bas du marché reste accessible pour la Guadeloupe. Ce qui frappe, c'est l'absence de différentiel significatif entre appartements et maisons : les appartements affichent 5 108 EUR/m2 et les maisons 5 188 EUR/m2, soit quasiment à parité. Ce signal est inhabituel : en général, les maisons portent une prime notable sur les marchés antillais. Cela peut indiquer une pression accrue sur le marché des maisons individuelles, ou à l'inverse une surévaluation relative des appartements. À vérifier lors de toute visite en comparant précisément les prestations. Le volume de 718 ventes DVF enregistrées donne une base statistique solide : ce n'est pas un marché confidentiel, les chiffres sont représentatifs. Pour un acheteur, le vrai piège est de se focaliser sur le médian sans regarder la fourchette haute : acheter au-delà de 5 900 EUR/m2 dans un marché qui recule (voir la question sur la tendance) expose à une décote significative à la revente à court terme.

Question 2

Les prix de l'immobilier montent-ils ou baissent-ils à Saint-François ?

Accepted Answer

Sur les douze derniers mois, le marché de Saint-François a reculé de 12,44 %. Ce n'est pas une fluctuation saisonnière : c'est une correction franche et substantielle. Concrètement, un bien médian de 80 m2 qui valait environ 364 000 EUR il y a un an vaut aujourd'hui autour de 319 000 EUR, soit une perte de valeur de l'ordre de 45 000 EUR en douze mois. Pour un acheteur, deux repères pour décider. Premier repère : l'horizon de détention. Si vous achetez pour y vivre au moins dix ans ou pour un projet patrimonial long terme, entrer dans un marché en correction avec une capacité à négocier est structurellement favorable. La démographie locale est orientée à la hausse (+7,22 % sur cinq ans), ce qui suggère un fond de demande réel ; la correction de prix n'est donc pas liée à un exode de population. Second repère : la qualité du bien. Dans un marché qui baisse, les biens dégradés ou mal entretenus perdent de la valeur deux fois plus vite que les biens sains. Négocier dur sur le prix facial, et exiger une inspection sérieuse avant toute offre. Pour un vendeur, le marché ne pardonne plus le surprix hérité de 2022-2023 : se positionner au prix réellement constaté aujourd'hui, pas à celui d'il y a dix-huit mois, est la seule stratégie crédible pour vendre dans un délai raisonnable.

Question 3

Faut-il acheter à Saint-François maintenant ou attendre ?

Accepted Answer

La réponse honnête dépend de votre profil, mais les données orientent clairement. Côté défavorable à l'attentisme : la baisse de 12,44 % sur douze mois signifie que le marché est déjà en phase de correction avancée. Attendre suppose que vous anticipez une poursuite de la baisse ; c'est possible, mais personne ne peut en fixer le plancher avec certitude. Si votre besoin est réel (résidence principale, horizon long), chaque mois d'attente est aussi un mois de loyer payé sans constituer de patrimoine. Côté favorable à la prudence : le taux de vacance locative est élevé à 12,18 %, ce qui indique qu'une part significative du parc est inoccupée. Ce stock de biens vacants peut continuer à peser sur les prix à la baisse, car les propriétaires de ces logements vides ont souvent une pression de vente plus forte. Par ailleurs, le taux de pauvreté local est de 34,1 % et le taux de chômage de 26,8 % (données INSEE/IRIS), ce qui pèse structurellement sur la solvabilité de la demande locale. Ce contexte socio-économique est un frein à un rebond rapide des prix. Stratégie raisonnable : c'est le moment de négocier, pas de payer le prix affiché. Avec un marché atone (indice de tension à 2 sur une échelle où la pression est faible) et un taux de vacance à 12 %, le rapport de force est du côté de l'acheteur. Viser 5 à 10 % sous le prix affiché est une position défendable sur ce marché. Restez sur des biens en bon état structurel, car les frais de rénovation non maîtrisés peuvent effacer tout avantage de négociation.

Question 4

Investir dans l'immobilier locatif à Saint-François, est-ce rentable ?

Accepted Answer

Les données disponibles invitent à une prudence marquée avant tout investissement locatif à Saint-François. Premier signal d'alerte : le taux de vacance locative est de 12,18 % selon LOVAC. Cela signifie qu'un logement sur huit environ est vacant. Sur un marché à forte vacance, la pression à la hausse sur les loyers est absente, et le risque de carence locative est concret. Tout calcul de rentabilité brute basé sur un taux d'occupation de 100 % sera optimiste. Second signal : le contexte socio-économique. Avec un taux de chômage de 26,8 % et un taux de pauvreté de 34,1 % (INSEE/IRIS), la solvabilité des locataires potentiels est sous tension. Cela ne signifie pas qu'il n'y a pas de locataires, mais le risque d'impayés et les délais de relocation sont structurellement plus élevés que sur un marché continental équivalent. Troisième signal : la baisse de prix de 12,44 % sur un an érode la perspective de plus-value à court ou moyen terme. Un rendement locatif brut de 4 à 5 % (à vérifier sur les loyers réellement constatés, non sur des estimations) peut être absorbé en quelques mois par la dépréciation du capital. Point positif : la croissance démographique de +7,22 % sur cinq ans génère une demande de logements réelle. Si vous investissez sur un horizon de quinze ans ou plus, avec un bien bien situé, en bon état, et un prix d'acquisition négocié, la thèse n'est pas intenable. Mais elle exige de vérifier les loyers de marché réels auprès d'agences locales, et non de se fier à des estimations algorithmiques.

Question 5

Saint-François est-elle exposée à des risques naturels ?

Accepted Answer

D'après les données Géorisques/BRGM disponibles, Saint-François présente un profil de risque sismique maximal : la commune est classée en zone de sismicité 5, le niveau le plus élevé de l'échelle française. La Guadeloupe est l'un des territoires les plus sismiquement actifs sous juridiction française, et Saint-François n'est pas épargnée. Concrètement, cela a deux implications directes pour un acheteur. Sur le plan constructif, tout bien bâti avant les normes parasismiques modernes doit faire l'objet d'un examen attentif de sa structure. Un diagnostic de l'état du bâti est fortement recommandé, en particulier pour les constructions antérieures aux années 1990. Sur le plan assurantiel, vérifier que le contrat multirisque habitation intègre bien la garantie catastrophe naturelle séisme, et lire les exclusions de garantie. Les risques inondation et argile (retrait-gonflement des argiles, RGA) ne ressortent pas comme facteurs de risque identifiés dans les données disponibles pour Saint-François. Cela allège le profil, mais ne dispense pas d'effectuer l'État des Risques et Pollutions (ERP) à la parcelle exacte avant toute signature de compromis : c'est un document obligatoire et il peut révéler des spécificités locales que les données agrégées à l'échelle communale ne capturent pas.

Question 6

Vivre à Saint-François : quelle est la réalité socio-économique et démographique ?

Accepted Answer

Saint-François compte 13 942 habitants et a enregistré une croissance démographique de +7,22 % sur cinq ans, ce qui est un rythme soutenu. La commune attire donc des résidents, et ce flux entrant est un facteur de fond positif pour la demande de logements à long terme. Le tissu économique local est actif : 2 535 établissements recensés et 645 créations sur les douze derniers mois, soit un taux de création rapporté au stock qui témoigne d'une activité entrepreneuriale réelle, probablement portée en partie par le tourisme et l'économie résidentielle. Ces éléments sont factuellement positifs. Ils doivent cependant être lus en regard des données sociales INSEE/IRIS, qui dressent un tableau plus contrasté. Le revenu médian par unité de consommation est de 18 334 EUR annuels, sensiblement inférieur à la médiane métropolitaine. Le taux de pauvreté atteint 34,1 % et le taux de chômage 26,8 %, des niveaux très supérieurs aux moyennes nationales. Ces données ne décrivent pas une ville en difficulté passagère : elles reflètent une structure socio-économique fragilisée qui pèse sur la solvabilité de la demande immobilière locale et sur le rendement locatif potentiel. Le score de sécurité disponible (62/100) ne permet pas à lui seul de tirer une conclusion, mais signale un niveau de vigilance modéré. En synthèse : Saint-François est une commune en croissance démographique avec une économie locale active, mais dont les fondamentaux sociaux imposent une analyse de risque rigoureuse avant tout engagement patrimonial.

Type de bien	Prix médian /m²	P25 — P75
Appartement	5 108 €	—
Maison	5 188 €	—
Tous biens (médian)	4 554 €	3 671 — 5 967 €

Marché immobilier à Saint-François (97118) — Prix, DPE, risques 2025

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