Question 1

Quel est le prix de l'immobilier à Saint-Benoît ?

Accepted Answer

D'après les données DVF/DGFiP, le prix médian à Saint-Benoît s'établit à 2 256 EUR/m2, avec une fourchette allant de 1 469 EUR/m2 (premier quartile, biens les moins valorisés) à 2 679 EUR/m2 (troisième quartile, biens les mieux placés). L'écart entre P25 et P75 est significatif : plus de 1 200 EUR/m2 de variation, ce qui reflète une forte hétérogénéité du parc. La distinction appartement/maison est nette : les appartements se négocient en médiane à 2 168 EUR/m2, les maisons à 2 343 EUR/m2, soit une prime de 8 % pour le bâti individuel. Ce n'est pas anodin : pour une maison de 100 m2, cela représente 17 500 EUR d'écart par rapport à un appartement équivalent en surface. Le marché a généré 384 ventes sur la période DVF, ce qui est un volume suffisant pour que ces médianes soient statistiquement solides et non biaisées par quelques transactions atypiques. Le prix moyen, à 2 638 EUR/m2, dépasse nettement le médian, signe que des biens haut de gamme ou de grande superficie tirent la moyenne vers le haut. Pour un acheteur, le médian (2 256 EUR/m2) est le bon repère de négociation : tout bien proposé significativement au-dessus de 2 679 EUR/m2 doit être justifié par des critères objectifs précis, faute de quoi il est surévalué au regard du marché local réel.

Question 2

Les prix de l'immobilier montent-ils ou baissent-ils à Saint-Benoît ?

Accepted Answer

Sur les douze derniers mois, les prix à Saint-Benoît ont progressé de 23,56 %. C'est une hausse exceptionnellement forte : un bien médian de 80 m2 qui valait environ 146 000 EUR il y a un an vaut aujourd'hui environ 181 000 EUR, soit un gain de 35 000 EUR en douze mois. Ce niveau de progression mérite d'être lu avec lucidité, dans les deux sens. Pour un acheteur, une hausse aussi rapide pose une question directe : est-ce soutenable ? Dans un contexte de revenus médians faibles (14 727 EUR/an selon les données IRIS) et d'un taux de pauvreté de 46,7 %, la solvabilité des ménages locaux est structurellement contrainte. Une hausse de prix déconnectée du pouvoir d'achat réel des habitants est un signal de vigilance, pas un argument d'achat précipité. Elle peut résulter d'achats exogènes, d'une raréfaction temporaire de l'offre, ou d'un rattrapage ponctuel. Pour un vendeur, c'est le moment optimal pour se positionner, à condition de ne pas attendre que le cycle se retourne. Pour un acheteur, la stratégie raisonnable est de ne pas se laisser emporter par l'urgence créée par cette dynamique : le marché est classé comme détendu (indice de tension 26), ce qui signifie que l'offre reste présente et que la pression sur l'acheteur est modérée malgré la hausse des prix. Autrement dit : les prix ont monté, mais vous n'êtes pas en position de faiblesse dans la négociation.

Question 3

Faut-il acheter à Saint-Benoît maintenant ou attendre ?

Accepted Answer

La réponse dépend de votre profil, et les données permettent d'être précis. Le marché affiche une hausse de 23,56 % sur douze mois, mais il est classé détendu (indice de tension de 26 sur 100). Ces deux informations semblent contradictoires et c'est exactement ce qu'il faut analyser. Un marché détendu signifie que l'offre de biens à vendre est abondante relativement à la demande des acheteurs actifs. La hausse de prix n'est donc pas alimentée par une pénurie de biens. Dans ce contexte, attendre n'est pas irrationnel : vous n'allez pas vous retrouver sans rien à acheter dans six mois. Premier scénario, résidence principale sur le long terme : si votre horizon est de dix ans ou plus, les cycles de court terme comptent peu. À 2 256 EUR/m2 de médian, les prix restent dans un registre accessible comparés à d'autres marchés tendus. L'achat se justifie si le bien correspond à votre usage réel. Deuxième scénario, horizon court (revente sous cinq ans) : risque réel. Après une hausse de 23 % en un an, une correction partielle n'est pas exclue, surtout dans un territoire où les revenus médians (14 727 EUR/an) ne soutiennent pas mécaniquement des prix en forte progression. Revendre à cinq ans dans un marché qui se serait normalisé pourrait neutraliser la plus-value, voire générer une moins-value nette de frais. Troisième critère décisif : la qualité du bien. Avec un taux de vacance de 6,05 % (source LOVAC), une partie du parc est structurellement délaissée. Évitez les biens qui cumulent défauts (état, exposition, accessibilité) : dans un marché détendu, ce sont eux qui décotent le plus vite et se revendent le moins bien.

Question 4

Investir dans l'immobilier locatif à Saint-Benoît, est-ce rentable ?

Accepted Answer

Les données permettent une réponse nuancée, et elle n'est pas flatteuse. Le taux de vacance locative à Saint-Benoît est de 6,05 % selon LOVAC, ce qui n'est pas catastrophique mais indique qu'une fraction non négligeable du parc locatif existant ne trouve pas preneur. Ce n'est pas le signe d'un marché locatif sous tension. L'indice de tension global est de 26, classé détendu : la demande locative n'excède pas l'offre. C'est le premier frein à un investissement locatif optimiste. Le deuxième frein est structurel et rarement mentionné par les vendeurs de biens locatifs : le revenu médian des ménages est de 14 727 EUR/an, le taux de pauvreté atteint 46,7 % et le taux de chômage local est de 30,9 % (données IRIS/INSEE). Ces chiffres définissent le bassin de locataires potentiels. La capacité à payer un loyer marché est mécaniquement contrainte, ce qui pèse sur le loyer réellement encaissable et augmente le risque d'impayés. Sur le prix d'achat, un appartement médian à 2 168 EUR/m2 permet de calculer un rendement brut théorique, mais Intent Analytics ne publie pas les loyers observés pour Saint-Benoît : ne vous fiez à aucune simulation de rendement sans vérifier le loyer réellement constaté dans le secteur, auprès d'agences locales ou via les observatoires de loyers. Un rendement brut affiché de 6 % sur un marché à 30 % de chômage peut vite devenir 3 % net après vacance, impayés et charges. La conclusion honnête : Saint-Benoît n'est pas un marché locatif porteur sur le papier. L'investissement locatif y est défendable uniquement si vous avez une connaissance fine du segment visé (type de bien, locataires ciblés, localisation précise) et une capacité à absorber une vacance ou des à-coups de rendement.

Question 5

Saint-Benoît est-elle exposée à des risques naturels ?

Accepted Answer

Oui, Saint-Benoît présente un risque d'inondation avéré (données Géorisques/BRGM). C'est le risque le plus impactant à prendre en compte dans un achat immobilier, car il a des conséquences directes sur trois dimensions : la valeur de revente (un bien en zone inondable se négocie avec une décote croissante à mesure que les acheteurs sont mieux informés), l'assurabilité (primes en hausse, refus possibles à terme) et la sécurité physique des occupants. Le risque sismique est classifié en niveau 2, soit un aléa faible mais non nul. À La Réunion, ce niveau correspond à une sismicité modérée, qui ne doit pas conduire à écarter un achat mais impose de vérifier que les constructions sont conformes aux normes parasismiques en vigueur. Le risque argile (retrait-gonflement) est en revanche absent, ce qui est une bonne nouvelle pour la stabilité des fondations des bâtis. Ce que vous devez faire concrètement avant tout achat : exiger et lire attentivement l'État des Risques et Pollutions (ERP), document obligatoire annexé à toute promesse de vente. Ce document est établi à la parcelle exacte et seul lui permet de savoir si le bien spécifique que vous achetez est en zone d'aléa fort ou non. Le risque d'inondation à l'échelle communale ne signifie pas que chaque adresse est concernée avec la même intensité. Ne signez pas sans avoir lu et compris cet ERP.

Question 6

Vivre à Saint-Benoît : situation sociale, démographie et services ?

Accepted Answer

Saint-Benoît est une commune de 38 604 habitants qui affiche une croissance démographique positive de 4,27 % sur cinq ans, ce qui traduit une attractivité réelle en termes de flux résidentiels. Ce n'est pas une commune qui se vide. Le parc compte 7 019 établissements actifs avec 528 créations sur douze mois, signe d'une activité économique présente, même si cela ne préjuge pas de sa solidité sectorielle. Cependant, les indicateurs sociaux issus des données IRIS/INSEE doivent être lus sans détour. Le revenu médian est de 14 727 EUR par an, soit environ 1 227 EUR par mois. Le taux de pauvreté atteint 46,7 % et le taux de chômage 30,9 %. Ces chiffres décrivent un territoire sous forte pression sociale, où près d'un habitant sur deux vit sous le seuil de pauvreté. Ce contexte n'est pas neutre pour un acheteur : il conditionne la dynamique de voisinage, la demande locative solvable, et la trajectoire de valorisation à long terme des biens. Le taux de propriétaires est de 57,9 %, ce qui est cohérent avec une commune de taille intermédiaire à La Réunion. Le score de sécurité est de 63 sur 100, un niveau moyen. Les scores de transport, d'éducation, de santé et de commerce ressortent tous à 0 dans les données disponibles : ces indicateurs ne peuvent pas être interprétés fiablement en l'état, et il serait trompeur de les commenter. Ce qu'il faut retenir pour une décision d'achat en résidence principale : Saint-Benoît est une commune qui grandit, mais dont le tissu social est fortement fragilisé. La croissance de population ne suffit pas à masquer des indicateurs économiques qui placent une large partie de la population hors de la solvabilité du marché immobilier standard.

Type de bien	Prix médian /m²	P25 — P75
Appartement	2 168 €	—
Maison	2 343 €	—
Tous biens (médian)	2 256 €	1 469 — 2 679 €

Marché immobilier à Saint-Benoît (97437) — Prix, DPE, risques 2025

Prix par typologie à Saint-Benoît.

— diagnostics DPE locaux.

Avant achat — vérifier l'ERP.

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Comparaison territoriale — rayon ~10 km.

Trois leçons à retenir de Saint-Benoît.

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