Question 1

Quel est le prix de l'immobilier à Saint-André (97440) ?

Accepted Answer

Selon les données DVF/DGFiP, le prix médian à Saint-André s'établit à 2 054 EUR/m2, avec une fourchette P25-P75 allant de 1 536 à 2 709 EUR/m2. Cette amplitude est significative : elle traduit une hétérogénéité réelle du parc immobilier, entre des biens dégradés ou mal situés à moins de 1 600 EUR/m2 et des biens de qualité franchissant les 2 700 EUR/m2. Il faut distinguer nettement les segments : les appartements affichent un prix médian de 3 392 EUR/m2, soit un niveau sensiblement plus élevé que les maisons à 2 560 EUR/m2. Cette prime à l'appartement, inhabituelle en logique purement qualitative, reflète probablement la rareté relative du collectif récent et bien situé sur la commune, ou la forte demande sur ce segment spécifique. Le volume de transactions est solide : 705 ventes enregistrées sur la période DVF analysée, ce qui donne une liquidité correcte et des prix statistiquement fiables — on ne parle pas d'un marché confidentiel où trois ventes atypiques faussent tout. Pour calibrer une offre d'achat, retenir le médian à 2 054 EUR/m2 pour une maison de qualité moyenne et appliquer une décote sérieuse pour tout bien nécessitant des travaux lourds ou présentant un mauvais DPE, dans un marché orienté à la baisse.

Question 2

Les prix de l'immobilier montent-ils ou baissent-ils à Saint-André ?

Accepted Answer

Sur les douze derniers mois, les prix reculent de 2,21 % à Saint-André. Ce n'est pas un effondrement, mais c'est une correction réelle et orientée à la baisse. Sur un bien médian à 2 054 EUR/m2 de 80 m2, cela représente environ 3 600 EUR de valeur perdue en un an. Le signal est clair : le marché ne porte plus les vendeurs. Pour un acheteur, cette tendance négative offre un pouvoir de négociation accru qu'il serait dommage de ne pas utiliser. Dans un marché qui recule, les biens de qualité médiocre — ceux que les données ne permettent pas d'évaluer en DPE ici mais qui représentent souvent une part importante du parc ancien réunionnais — décotent structurellement plus vite que le reste. Cibler un bien en bon état ou rénovable, négocier 5 à 8 % sous le prix affiché, c'est une approche défendable. Pour un vendeur, la réalité est plus inconfortable : se positionner au prix réellement constaté aujourd'hui, pas à la valeur que le bien aurait eue il y a 18 mois. Prolonger une mise en vente à un prix sur-valorisé dans un marché détenu et baissier revient à décourager les acheteurs sérieux et à attirer uniquement des offres très basses.

Question 3

Faut-il acheter à Saint-André maintenant ou attendre ?

Accepted Answer

La réponse dépend presque entièrement de votre horizon de détention et de votre situation personnelle. Commençons par les faits défavorables à l'achat immédiat : les prix baissent de 2,21 % sur douze mois, le marché est classé détendu avec un indice de tension à 27 sur 100, ce qui signifie que l'offre est abondante par rapport à la demande. Aucune pression d'urgence ne justifie de se précipiter. Le contexte socio-économique local est également à intégrer sérieusement : le taux de chômage atteint 34,4 %, le taux de pauvreté 44,3 %, et le revenu médian par unité de consommation ressort à 15 186 EUR/an selon les données IRIS/INSEE. Ces indicateurs structurels pèsent sur la solvabilité des locataires et des acquéreurs locaux, ce qui limite mécaniquement la pression haussière sur les prix à moyen terme. Ce qui plaide pour acheter malgré tout : la population de Saint-André a progressé de 3,04 % sur cinq ans, soit une dynamique démographique positive qui soutient la demande de logement à long terme. La commune compte 58 885 habitants, un tissu économique avec 12 268 établissements et 977 créations sur douze mois. Pour une résidence principale conservée dix ans ou plus, entrer dans un marché en légère correction avec un fort pouvoir de négociation est une stratégie défendable. Pour un horizon court — moins de cinq ans — ou pour un investissement locatif revendu rapidement, le risque de moins-value est réel. Conclusion pratique : si vous achetez votre résidence principale pour y vivre durablement, c'est un marché où négocier est possible. Si vous spéculez sur une hausse rapide, les données ne vous donnent aucun fondement pour le faire.

Question 4

Investir dans l'immobilier locatif à Saint-André, est-ce rentable ?

Accepted Answer

La réponse honnête est : avec prudence, et après vérification sérieuse des loyers réellement pratiqués. Le marché est classé détendu, indice de tension à 27 sur 100 : il y a davantage d'offre que de demande en location, ce qui complique la mise en location rapide et exerce une pression baissière sur les loyers. Le taux de vacance locative LOVAC est de 5,91 %, un niveau non négligeable qui signifie qu'environ six logements sur cent sont vacants dans la commune. Dans ce contexte, tabler sur un logement loué en permanence sans période vide serait optimiste. Le prix médian de 2 054 EUR/m2 (2 560 EUR/m2 pour une maison) permet a priori de viser des rendements bruts corrects à La Réunion si les loyers suivent — mais c'est précisément ce qu'il faut vérifier sur le terrain : les loyers constatés à Saint-André, pas les estimations d'agence. Le contexte socio-économique est structurellement difficile : taux de pauvreté à 44,3 % et taux de chômage à 34,4 % selon les données IRIS/INSEE. Cela ne signifie pas qu'il n'y a pas de locataires solvables, mais cela impose une sélection rigoureuse et une vigilance sur les impayés. En contrepartie, la croissance démographique de 3,04 % sur cinq ans génère un flux réel de nouveaux ménages en recherche de logement. Le levier défiscalisation (dispositifs Pinel Outre-mer ou Loc'Avantages) peut améliorer le rendement net, mais ne compense pas un mauvais bien ou un loyer mal calibré. Résumé : un investissement locatif à Saint-André peut se défendre sur le long terme si le bien est bien placé, bien classé et acheté au bon prix — mais le marché détendu et la fragilité socio-économique locale interdisent l'optimisme facile.

Question 5

Saint-André est-elle exposée à des risques naturels ?

Accepted Answer

Oui, Saint-André présente des expositions significatives qu'il serait imprudent de minimiser avant un achat. Premier risque identifié : l'inondation. Le territoire communal est concerné par ce risque selon les données Géorisques/BRGM. À La Réunion, ce risque est particulièrement sérieux compte tenu de l'intensité des précipitations cycloniques — les crues peuvent être rapides et violentes sur certaines zones, notamment en aval des ravines. Deuxième risque : le séisme, classé en zone de sismicité 2, soit un aléa faible mais non nul. Concrètement, les constructions récentes doivent répondre aux normes parasismiques en vigueur, mais le bâti ancien peut être moins bien armé. Le risque argile (RGA), lui, est absent selon les données disponibles. Ce que ces données ne permettent pas de faire : qualifier précisément la parcelle que vous visez. Le risque inondation, en particulier, est très localisé — deux propriétés dans la même rue peuvent avoir des profils de risque radicalement différents. La démarche indispensable avant tout achat est de consulter l'État des Risques et Pollutions (ERP) à l'adresse exacte du bien, document légalement obligatoire que le vendeur doit fournir, et de vérifier le Plan de Prévention des Risques (PPR) communal auprès de la mairie ou sur Géorisques.fr. Un bien situé en zone inondable peut être assuré et habitable, mais il sera plus difficile à revendre et potentiellement plus coûteux à assurer.

Question 6

Vivre à Saint-André : contexte social, démographie et tissu économique ?

Accepted Answer

Saint-André est une commune de près de 59 000 habitants en croissance démographique réelle : +3,04 % sur cinq ans, soit un rythme significatif qui traduit un territoire vivant et en expansion de population. C'est un signal positif pour la demande de logement à long terme. Le tissu économique est présent : 12 268 établissements recensés et 977 créations sur douze mois, ce qui indique une activité entrepreneuriale existante. Le score de transport ressort à 85 sur 100, ce qui est le point fort le plus solide de la commune dans les données disponibles : l'accessibilité aux réseaux de déplacement est bonne, un critère important pour la valeur patrimoniale d'un bien à long terme. En revanche, le tableau socio-économique est difficile et doit être regardé en face. Le revenu médian par unité de consommation est de 15 186 EUR/an (données IRIS/INSEE), soit un niveau très inférieur à la médiane métropolitaine. Le taux de pauvreté atteint 44,3 % et le taux de chômage 34,4 %. Ces chiffres ne sont pas anecdotiques : ils définissent la réalité du marché local, la solvabilité des ménages, et le potentiel de valorisation des biens. Le score de sécurité est de 63 sur 100, ni alarmant ni rassurant, il invite à une attention particulière selon la localisation précise du bien visé. Plusieurs scores importants — éducation, santé, commerce — ressortent à zéro dans les données disponibles, ce qui ne permet pas de les évaluer sérieusement ici : une investigation directe auprès des services de la commune ou une visite de terrain reste indispensable. En synthèse : Saint-André est une commune qui grandit, bien connectée en transport, mais dont le contexte social impose de choisir son bien avec discernement.

Type de bien	Prix médian /m²	P25 — P75
Appartement	3 392 €	—
Maison	2 560 €	—
Tous biens (médian)	2 054 €	1 536 — 2 709 €

Marché immobilier à Saint-André (97440) — Prix, DPE, risques 2025

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