Question 1

Quel est le prix de l'immobilier à Gray ?

Accepted Answer

Le prix médian constaté à Gray s'établit à 792 EUR/m2, avec une fourchette allant de 879 EUR/m2 (premier quartile, P25) à 1 768 EUR/m2 (troisième quartile, P75) selon les données DVF/DGFiP. Cette amplitude est très large : elle traduit une hétérogénéité forte des biens sur le marché, entre logements dégradés qui tirent le bas de gamme vers le bas et biens rénovés qui tiennent un prix différent. En distinguant les types de biens, les appartements affichent un prix médian de 1 895 EUR/m2, les maisons de 1 253 EUR/m2. Ce différentiel appartement/maison est inhabituel -- il signifie que les maisons disponibles sont globalement dans un état moins bon ou moins bien situées que les appartements. Le volume de transactions est significatif : 528 ventes enregistrées, ce qui donne une base statistique fiable. Ces chiffres sont donc solides, pas des moyennes sur 10 ventes. Ce que cela implique concrètement : un budget de 120 000 EUR permet d'accéder à une maison à Gray, ce qui est rare à cette échelle de ville. Mais le prix bas n'est pas synonyme de bonne affaire : il reflète d'abord un marché structurellement faible, avec un taux de logements vacants de 17,72 % (LOVAC), ce qui signifie qu'un logement sur six est vide. Dans ce contexte, payer le prix P75 ou au-dessus exige une justification très solide -- bien rénové, DPE performant, usage résidentiel principal avec horizon long.

Question 2

Les prix de l'immobilier montent-ils ou baissent-ils à Gray ?

Accepted Answer

Sur les douze derniers mois, le marché de Gray a reculé de 36,97 %. Ce chiffre n'est pas une fluctuation conjoncturelle : c'est un effondrement de valeur. Pour mettre cela en euros concrets, une maison achetée 100 000 EUR il y a un an vaudrait aujourd'hui environ 63 000 EUR sur la base de cette tendance. Ce mouvement ne surprend pas quand on croise les autres indicateurs : marché atone (indice de tension à 1, le plus bas), taux de vacance de 17,72 %, population en recul de 3,35 % sur cinq ans, taux de chômage à 21,1 % et taux de pauvreté à 28,7 % (données INSEE/IRIS). Ce ne sont pas des signaux conjoncturels -- ils décrivent une dynamique territoriale négative sur le fond. Pour un acheteur en résidence principale qui compte rester dix ans ou plus, entrer dans un marché très bas avec un fort pouvoir de négociation est envisageable -- à condition de ne pas surpayer et de sélectionner un bien de qualité. Pour tout horizon inférieur à cinq ans, le risque de moins-value à la revente est élevé et documenté. Pour un vendeur, tout surprix par rapport à la valeur DVF réelle prolongera inutilement le délai de vente dans un marché où l'offre excède largement la demande. L'honnêteté du prix est la seule stratégie efficace ici.

Question 3

Faut-il acheter à Gray maintenant ou attendre ?

Accepted Answer

La question mérite d'être posée différemment : acheter à Gray pour quel usage, avec quel horizon ? Les données ne permettent pas de construire un scénario de revalorisation à court ou moyen terme. Le marché est atone (tension à 1 sur une échelle où les marchés actifs se situent au-delà de 5), les prix ont chuté de près de 37 % en un an, la population décline (-3,35 % sur cinq ans), et le taux de vacance dépasse 17 %. Ce sont les fondamentaux d'un marché structurellement déprimé, pas d'un marché en creux temporaire. Scénario résidence principale, horizon long (plus de dix ans) : c'est le seul cadre dans lequel l'achat se défend rationnellement. Les prix sont bas, les niveaux d'entrée sont accessibles, et un acheteur en position de force peut négocier. Le risque de moins-value à la revente existe mais s'amortit sur la durée, et le coût d'opportunité face à la location reste à calculer précisément selon le loyer local. Scénario investissement locatif ou résidence secondaire : les données déconseillent clairement. Un taux de vacance de 17,72 % signifie une offre locative excédentaire, ce qui pèse sur les loyers et augmente le risque de vacance locative prolongée. Scénario achat-revente court terme : à proscrire dans un marché en chute libre avec peu de liquidité. Attendre n'améliorera pas mécaniquement la situation, mais se précipiter sans sélection rigoureuse du bien est encore plus risqué.

Question 4

Investir dans l'immobilier locatif à Gray, est-ce rentable ?

Accepted Answer

Les données disponibles invitent à une prudence marquée. Plusieurs indicateurs convergent dans le même sens défavorable. Le taux de vacance LOVAC est de 17,72 % : dans une ville de 5 365 habitants, plus d'un logement sur six est vide. Cela indique une offre locative structurellement supérieure à la demande, ce qui a deux conséquences directes : les loyers subissent une pression à la baisse, et la probabilité de périodes de vacance locative prolongée est élevée. Le marché est classé atone (indice de tension à 1), ce qui confirme que les candidats à la location ou à l'achat sont peu nombreux. Le revenu médian IRIS est de 17 930 EUR par an, le taux de pauvreté dépasse 28 % et le taux de chômage est de 21,1 % : cela contraint mécaniquement la solvabilité locative des ménages locaux, donc les loyers que le marché peut absorber. Le prix d'entrée bas (médian à 792 EUR/m2) peut faire apparaître des rendements bruts théoriquement attractifs sur le papier, mais le rendement réel dépend du loyer effectivement constaté -- qu'il faut vérifier auprès de sources locales (agences, annonces actives) avant tout engagement. Il faut aussi intégrer les coûts de remise en état sur un parc ancien, la part de passoires thermiques (9,7 % de F/G), et la pression réglementaire sur les biens mal classés. Conclusion : à Gray, le rendement brut possible ne compense pas nécessairement le risque locatif réel. L'investissement locatif ne se justifie que pour un investisseur très aguerri, avec une connaissance fine du tissu local et une capacité à absorber des périodes de vacance.

Question 5

Gray est-elle exposée à des risques naturels ?

Accepted Answer

Oui, et sur plusieurs fronts simultanément, ce qui justifie une vérification rigoureuse avant tout achat. Risque inondation : présent à Gray selon les données Géorisques/BRGM. La Saône traverse le territoire communal, et les zones basses sont exposées aux crues. Ce risque est déterminant pour l'assurabilité du bien (certains assureurs excluent ou surpriment les biens en zone inondable), pour sa valeur de revente, et pour son habitabilité en cas d'événement. Risque argile (retrait-gonflement des argiles, RGA) : présent. Ce phénomène provoque des mouvements de sol qui fissurent les fondations et les murs, en particulier lors des épisodes de sécheresse. Les réparations structurelles sont coûteuses et pas toujours couvertes intégralement par l'assurance. Risque sismique : niveau 2 (faible mais non nul). Ce niveau n'est pas une priorité en soi, mais il s'additionne aux deux précédents. La règle d'achat à retenir : avant toute signature, exiger l'État des Risques et Pollutions (ERP) à la parcelle exacte -- pas à l'échelle communale. Deux rues peuvent avoir des expositions très différentes. Vérifier également l'historique des sinistres sur le bien via l'arrêté de catastrophe naturelle (CatNat) disponible sur Géorisques. Un bien en zone inondable ou sur sol argileux doit être négocié avec une décote explicite intégrant le coût d'assurance majoré et le risque de travaux.

Question 6

Quelle est la performance énergétique des logements à Gray ?

Accepted Answer

Sur les 1 336 diagnostics DPE disponibles (ADEME), 9,7 % des logements de Gray sont classés F ou G, soit des passoires thermiques. Cela représente environ 130 logements sur l'échantillon -- un volume non négligeable dans une ville de 5 365 habitants. La consommation moyenne est de 193 kWh/m2/an, ce qui correspond à un niveau E ou F selon les seuils réglementaires (un logement performant se situe en dessous de 110 kWh/m2/an). Le parc global est donc énergivore, pas seulement les passoires déclarées. Ce que cela implique pour l'acheteur ou l'investisseur : premièrement, les passoires G sont déjà interdites à la location depuis août 2022 (nouveaux contrats), les F le sont depuis janvier 2025. Acheter un bien F ou G pour le louer, c'est acheter un bien illégalement inlouable en l'état actuel. Deuxièmement, la décote sur ces biens est réelle et va s'amplifier : dans un marché atone avec une offre excédentaire, un acheteur a toute la latitude pour négocier une décote substantielle sur un bien mal classé. Mais cette décote doit couvrir le coût réel des travaux de rénovation énergétique, qui dépasse souvent 20 000 à 40 000 EUR selon l'état de l'enveloppe et le système de chauffage. Troisièmement, les logements bien classés (A, B, C) constituent une minorité du parc et justifient une prime de prix : dans un marché en baisse généralisée, ce sont eux qui résistent le mieux à la dépréciation. Vérifier systématiquement le DPE avant visite, pas après.

Question 7

Vivre à Gray : services, démographie et profil socio-économique ?

Accepted Answer

Gray compte 5 365 habitants avec 106 établissements actifs et 79 créations d'entreprises sur douze mois. Le tissu économique local existe, mais il ne compense pas les signaux de fragilité structurelle. La population a reculé de 3,35 % en cinq ans (INSEE), une tendance qui pèse directement sur la demande de logements et les services de proximité à terme. Les scores de services sont contrastés : l'éducation (75/100) et la sécurité (74/100) affichent des niveaux corrects. En revanche, les scores santé (29/100) et commerce (29/100) sont très bas -- ce n'est pas un détail pour une famille ou des seniors : l'accès aux soins et à une offre commerciale diversifiée est une contrainte quotidienne. Le score transport (50/100) est médian, ce qui signifie une dépendance probable à la voiture pour les trajets quotidiens. Les indicateurs socio-économiques IRIS sont préoccupants : revenu médian de 17 930 EUR/an (nettement sous la médiane nationale d'environ 23 000 EUR), taux de pauvreté à 28,7 % et taux de chômage à 21,1 %. Le taux de propriétaires est de seulement 36,9 %, très inférieur à la moyenne nationale (environ 58 %), ce qui reflète à la fois des revenus contraints et un marché locatif structurellement dominant. Pour un acheteur en résidence principale, ces données dessinent une réalité de vie à intégrer sans idéalisation : des services de santé et commerciaux insuffisants, un contexte économique local tendu, mais une accessibilité au logement en termes de prix que peu de villes peuvent offrir.

Type de bien	Prix médian /m²	P25 — P75
Appartement	1 895 €	—
Maison	1 253 €	—
Tous biens (médian)	792 €	879 — 1 768 €

Marché immobilier à Gray (70100) — Prix, DPE, risques 2025

Prix par typologie à Gray.

1 336 diagnostics DPE locaux.

Avant achat — vérifier l'ERP.

Profil Gray.

Acheter, vendre, investir à Gray.

Comparaison territoriale — rayon ~10 km.

Trois leçons à retenir de Gray.

Sources et fiabilité des analyses.

Vos questions sur Gray.

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précis à Gray.